本案系廣州首宗舊電梯樓業(yè)主自發(fā)組織更換新電梯引發(fā)糾紛的案例。既有住宅更換電梯，關系全體業(yè)主的共同利益。法院在認定業(yè)主行使業(yè)主共有權是否具有正當性時，可從必要性、合法性與合理性三個維度綜合考量，兼顧公平與效率。

業(yè)主行使業(yè)主共有權，自發(fā)組織更換電梯是否具備必要性、合法性與合理性。

原告陳某是粵某閣24層某房的權屬人，原告劉某是該樓22層某房的權屬人，被告黎甲、黎乙、楊某是該樓19層某房的權屬人，被告黃某是該樓23層某房的權屬人?；浤抽w于1999年交付使用，共25層、192戶，共用2臺電梯。電梯具備特種設備使用證明即電梯維保標志，維保單位為廣州某某電梯工程有限公司。該公司曾于2021年8月出具《粵某閣電梯保養(yǎng)統(tǒng)計損壞檢查記錄》，反映2臺電梯存在主鋼絲繩磨損、更換限速器不符合年審標、編碼器故障記錄脈沖誤差曳引輪有磨損、電梯主機剎車鼓磨損老化待更換、變頻器系統(tǒng)不穩(wěn)定等問題，認為涉案電梯部分電子器配件老化，已達到需要更換的年限。

2021年3月起，陳某、劉某組織粵某閣其他業(yè)主共同集資更換電梯，并在公告欄、大堂電梯旁、大門等區(qū)域公示更換電梯方案、比價情況、分攤費用等資料。截至簽訂更換電梯相關合同前，共有144戶業(yè)主表決，并陸續(xù)支付分攤費。目前，粵某閣左梯更換完畢，且已通過檢驗，實行刷卡使用，約170戶已支付分攤費，但仍有20多戶尚未支付。

因協(xié)商未果，陳某、劉某訴至法院，請求判決各被告承擔更換電梯分攤費用等。

廣州市番禺區(qū)人民法院一審認為，案涉老舊電梯更換存在必要性，雖案涉小區(qū)無業(yè)委會，亦未召開業(yè)主大會，但其共同集資更換電梯表決過程及結果符合法定要求，且陳某、劉某作為簽約主體簽訂了購買電梯及安裝電梯合同，并支付相應款項，更換電梯的各個進程均進行了公示，集資更換的一臺電梯亦已投入使用，現(xiàn)其二人行使對建筑物共有部分共有權，主張黎某等被告支付相應的電梯分攤費，主體適格。故判決被告黎甲、黎乙、楊某、黃某向原告陳某、劉某支付更換電梯分攤費。

宣判后，黃某不服，提起上訴。廣州市中級人民法院二審判決駁回上訴，維持原判。

既有住宅更換電梯，引發(fā)樓上樓下的糾紛，不僅涉及每棟住宅中住戶的權益，亦關系到社會和諧穩(wěn)定。本案中人民法院明確更換電梯雖然要嚴格遵循業(yè)主共有權行使的法定程序條件，考慮不同主體的利益訴求，尊重業(yè)主對小區(qū)的協(xié)商自治，但對于業(yè)主作為志愿者，自發(fā)組織為全體業(yè)主更換電梯，保障業(yè)主出行安全的良善意愿和努力亦應給予充分尊重和肯定性評價，故對其實際操作過程的審查應結合法律規(guī)定及客觀實際進行認定。本案的審理兼顧了公平和效率，對于維護團結互助的社區(qū)環(huán)境、營造和諧友愛的鄰里關系具有積極意義。

業(yè)主共有權行使的裁判考量

電梯設備作為房屋的附屬設施，是房屋居住功能之一，涉及業(yè)主生命安全與正常出行。本案牽涉老舊小區(qū)業(yè)主自發(fā)組織更換電梯所存在的實體爭議和程序爭議，即該行為的必要性、合法性與合理性問題。首先，本案在缺乏國家標準的情況下，通過對老舊電梯的行業(yè)使用年限、折舊情況、故障問題、處理成本加以詳細分析，以業(yè)主生命安全與出行便利為考量標準，認定更換案涉老舊電梯確有必要。

關于更換電梯的合法性問題。本案的特殊之處，在于該小區(qū)沒有業(yè)委會，也難以召開業(yè)主大會，此時原告通過一對一、公告等形式征求樓棟全體業(yè)主意見，是否能夠代替業(yè)委會、業(yè)主大會表決的形式，以符合《中華人民共和國民法典》的規(guī)定程序。盡管該更換電梯方案未按照常規(guī)流程召開整棟樓的業(yè)主大會進行表決，僅通過書面簽名方式就共同集資更換電梯表決，存在一定的程序瑕疵。但如若將“業(yè)主共同決定”“業(yè)主決議行為”局限于“業(yè)主大會決定”，實際上不合理地限制了業(yè)主自治的實現(xiàn)，不符合現(xiàn)實要求。原告在自行組織更換電梯的過程中，已獲得法定比例的業(yè)主的授權或同意，且絕大多數(shù)業(yè)主已以繳費的行為對該方案予以實際支持，并已經履行公示程序，保障了大多數(shù)業(yè)主的知情權。

關于更換電梯的合理性問題。老舊小區(qū)樓棟更換電梯事宜牽涉利益主體眾多，組織難度大、實施成本高、持續(xù)時間長，需要大量的人力、物力。因此，原告作為案涉樓棟的2名業(yè)主，自愿組織其他業(yè)主共同更換老舊電梯，保障住戶生命健康安全、便利生活出行，無疑是具有極大“正外部性”的利他行為，是公民積極行使法律權利、促進社區(qū)“共建共治共享”的具體體現(xiàn)。據此應當認定業(yè)主行使共有權更換電梯具備合理性，并對其自發(fā)和努力給予肯定，符合倡導社會大眾積極行善的法律功能和價值取向。

本案通過對更換電梯事項中涉業(yè)主共有權糾紛的審理，實事求是確立了業(yè)主共有權行使的正當性標準，體現(xiàn)對業(yè)主自治權的尊重與保護，彰顯了“居有所安、睦鄰友好”等傳統(tǒng)美德，增進了人民群眾的司法獲得感、幸福感、安全感。

《中華人民共和國民法典》第二百七十一條 業(yè)主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。

第二百七十三條第一款 業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利為由不履行義務。

第二百七十八條 下列事項由業(yè)主共同決定：……（七）改建、重建、建筑物及其附屬設施；……業(yè)主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項至第八項規(guī)定的事項，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應當經參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

審核：黃慧辰

編校：蔡娟娟　余淑嫻