文/謝逸楓

2025年開(kāi)年，萬(wàn)科出事了。

1月16日，萬(wàn)科爆發(fā)六大事件，保險(xiǎn)資管債權(quán)展期、萬(wàn)科債暴跌、總裁祝九勝被帽子叔叔帶走、報(bào)道稱萬(wàn)科或面臨接管、320億境內(nèi)債快到期。

一瞬間讓萬(wàn)科陷入暴風(fēng)漩渦，引起市場(chǎng)強(qiáng)烈的熱議。萬(wàn)科六事件集中爆發(fā)，這是繼中國(guó)恒大、融創(chuàng)中國(guó)、碧桂園之后，影響房地產(chǎn)行業(yè)頗大的房企層面事件。

萬(wàn)科最新的好消息是到期債務(wù)展期成功，祝九勝回歸，萬(wàn)科未被接管。優(yōu)勢(shì)是沒(méi)有到資不抵債，有雄厚資產(chǎn)（的土地、經(jīng)營(yíng)物業(yè)、項(xiàng)目、股權(quán)）和大股東背景。

第一是1月9日，萬(wàn)科A公告，其子公司2019年的一筆期限不超5年的保險(xiǎn)資管債權(quán)投資計(jì)劃，到期日調(diào)整至2026年12月31日。這意味著債權(quán)投資計(jì)劃獲得展期。

萬(wàn)科控股子公司武漢譽(yù)天興業(yè)置地有限公司（下稱武漢譽(yù)天）前期通過(guò)保險(xiǎn)資金不動(dòng)產(chǎn)債權(quán)投資計(jì)劃形式向新華資產(chǎn)管理股份有限公司（下稱新華資產(chǎn)）融資。

萬(wàn)科為融資提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保，融資余額為20.4億元，擔(dān)保期限為全部債務(wù)履行期限屆滿之日起2年。這筆融資發(fā)生于2019年11月28日，2024年末到期。

融資的目的是為滿足萬(wàn)科金域國(guó)際項(xiàng)目建設(shè)及運(yùn)營(yíng)的需要，操作該項(xiàng)目的武漢譽(yù)天擬向新華資產(chǎn)融資，本金金額不超過(guò)26.25億元，期限不超過(guò)5年。

武漢譽(yù)天持有萬(wàn)科金域國(guó)際項(xiàng)目抵押給新華資產(chǎn)。武漢譽(yù)天財(cái)務(wù)為2024年前11月?tīng)I(yíng)業(yè)收入16459.14萬(wàn)元，利潤(rùn)總額虧損4257.91萬(wàn)元，凈利潤(rùn)虧損3389.5萬(wàn)元。

第二是交易所債券市場(chǎng)收盤，萬(wàn)科債暴跌，出現(xiàn)臨時(shí)停牌。1月16日，交易所債券市場(chǎng)收盤，萬(wàn)科債普遍收暴跌，多只債券盤中臨停?！?1萬(wàn)科02”跌超28%。

“22萬(wàn)科05跌超22%，20萬(wàn)科06跌超20%，22萬(wàn)科07跌超19%，21萬(wàn)科04和21萬(wàn)科06跌超16%，22萬(wàn)科02和20萬(wàn)科02跌超14%，說(shuō)明市場(chǎng)信心不足。

1月16日萬(wàn)科有五筆境內(nèi)債券因跌幅超過(guò)兩成，而出現(xiàn)臨時(shí)停牌。目前最新的情況是萬(wàn)科在與投資者交流中表示，目前無(wú)延長(zhǎng)債券到期時(shí)間的計(jì)劃。

第四是祝九勝被帽子叔叔帶走。經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)消息，15日祝九勝被帽子叔叔帶走。16日記者多次撥打祝九勝的手機(jī)電話未有人接聽(tīng)，發(fā)去短信問(wèn)詢亦未獲回復(fù)。

處于債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)邊緣的萬(wàn)科，總裁祝九勝突遭變故。1月16日晚間，經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)稱，1月15日，萬(wàn)科執(zhí)行董事、總裁、首席執(zhí)行官祝九勝被帽子叔叔帶走。

2025年1月17日凌晨，祝九勝開(kāi)始回復(fù)消息，在報(bào)平安。萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司執(zhí)行董事、總裁、首席執(zhí)行官祝九勝開(kāi)始回復(fù)消息，發(fā)朋友圈。

1月17日凌晨，祝九勝更新微信朋友圈，轉(zhuǎn)發(fā)了一條萬(wàn)科泊寓的消息，疑似辟謠被帶走傳聞。后面，財(cái)聯(lián)社記者成功撥通其電話,與其進(jìn)行了簡(jiǎn)短交流。

第五是報(bào)道稱，專班已介入萬(wàn)科。2025年1月16日，經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)稱從多個(gè)信源獲悉，深圳相關(guān)工作專班已經(jīng)全面介入萬(wàn)科，萬(wàn)科公司或?qū)⒚媾R接管。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)稱，萬(wàn)科總裁、首席執(zhí)行官祝九勝被帽子叔叔帶走后，深圳派出的工作組接管，可能會(huì)進(jìn)行收購(gòu)或重組，萬(wàn)科2027年到期債券交易被暫停。

同一日，2018年初升任的萬(wàn)科總裁、首席執(zhí)行官祝九勝被帽子叔叔帶走。2012年加入萬(wàn)科，在資金調(diào)度、事業(yè)合伙人持股平臺(tái)盈安合伙中起著舉足輕重的作用。

這不是總部在廣東地區(qū)的房企第一次被地方政府介入管理。2021年12月，應(yīng)恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司請(qǐng)求，廣東省人民政府同意向恒大地產(chǎn)集團(tuán)派出工作組。

目的是督促推進(jìn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置工作，督促切實(shí)加強(qiáng)內(nèi)控管理，維護(hù)正常經(jīng)營(yíng)。背后的風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)憂是避免債權(quán)人的不理智舉動(dòng)，影響公司正常運(yùn)營(yíng)。

第六是萬(wàn)科一年內(nèi)到期的境內(nèi)債務(wù)約326.45億元，境外債5月4.55億美元需要兌付。新華資產(chǎn)這筆融資獲得展期，接下來(lái)萬(wàn)科的債務(wù)壓力依然很大。

眼下，萬(wàn)科正遇到新一輪債務(wù)償付高峰期，由于銷售疲弱及在手現(xiàn)金不足，公司短期流動(dòng)性再次承壓，這再度引發(fā)了市場(chǎng)信任危機(jī)，債券連續(xù)下跌。

公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，2025年萬(wàn)科共有16筆到期的境內(nèi)公開(kāi)債，合計(jì)約326.45億元。這其中，一季度為償債高峰，將有98.9億元的境內(nèi)公開(kāi)債需要兌付。

萬(wàn)科財(cái)報(bào)顯示，截至2024年9月，萬(wàn)科一年內(nèi)到期的有息負(fù)債為1201.99億元，而在手貨幣資金僅為797.45億元（包括受限現(xiàn)金），現(xiàn)金短債比為0.66。

Wind數(shù)據(jù)顯示，萬(wàn)科一年內(nèi)到期的境內(nèi)債務(wù)約326.45億元。公開(kāi)債務(wù)方面，2025年萬(wàn)科境內(nèi)外累計(jì)債券到期債券共9只，總規(guī)模達(dá)215.9億元。

其中2025年一季度是萬(wàn)科的償債高峰，將有98.9億元的境內(nèi)公開(kāi)債需要兌付。境外債方面，兌付高峰在2025年5月，2025年5月有4.55億美元需要兌付。

2025年1月27日，萬(wàn)科將有一筆規(guī)模不小的債券即將到期。DM數(shù)據(jù)顯示，“22萬(wàn)科MTN001”將于1月27日到期，這筆債券余額30億元。

2025年2月16日及2025年2月25日，萬(wàn)科有兩筆債券到期，這兩筆債券余額總計(jì)50億元。2025年3月，其也有兩筆債券到期。

萬(wàn)科2025年面臨到期和回售債務(wù)高峰，公司債與中期票據(jù)總額215.9億元，占存續(xù)債券余額比例接近50%。中期票據(jù)共有8筆，為2022年發(fā)行，總金額207億元。

萬(wàn)科2025年到期的公開(kāi)市場(chǎng)債券本息合計(jì)約300億元，截至2024年6月末，其未抵押的投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值約735億元。

截止2024年9月底，萬(wàn)科貨幣資金總量約797.5億元，較2023年末的998.1億元減少200.6億元。有息負(fù)債合計(jì)3276.1億元，其中一年以上有息負(fù)債占比為64.4%。

一年內(nèi)到期的有息負(fù)債為1166.3億元，即使貨幣資金全部用來(lái)償還短債，覆蓋率約68%。說(shuō)明萬(wàn)科貨幣資金總量無(wú)法覆蓋一年到期債務(wù)，況且未剔除受限現(xiàn)金。

2023年8月16日，廈門市萬(wàn)科企業(yè)有限公司出現(xiàn)凍結(jié)，17日，24小時(shí)之內(nèi)，上述被凍結(jié)股權(quán)已全部解除凍結(jié)。因是廈門萬(wàn)科旗下某項(xiàng)目2021年的歷史法律糾紛。

萬(wàn)科2025年自救策略

自2021年恒大爆雷后，流動(dòng)性危機(jī)在行業(yè)蔓延，購(gòu)買需求和融資環(huán)境的惡化，大部分房企無(wú)法保證現(xiàn)金流安全。萬(wàn)科當(dāng)前面臨較大的償債壓力，頻現(xiàn)股債震蕩。

財(cái)務(wù)狀況惡化，首先是銷售業(yè)績(jī)下滑。2024年萬(wàn)科合同銷售面積1811萬(wàn)平，合同銷售金額2460億元，較2023年2466萬(wàn)平、3761億元分別同比下降27%、35%。

銷售業(yè)績(jī)的下滑直接影響了公司的現(xiàn)金流，增加了市場(chǎng)對(duì)其償債能力的擔(dān)憂。最關(guān)鍵是持有現(xiàn)金無(wú)法覆蓋一年到期的債務(wù)，說(shuō)明短期償債壓力、違約風(fēng)險(xiǎn)大。

其次是債務(wù)負(fù)擔(dān)較重，截至2024年9月底，萬(wàn)科有息負(fù)債合計(jì)3276.1億元，其中一年以上有息負(fù)債占比為64.4%，一年內(nèi)到期的有息負(fù)債金額約1166億元。

截至2024年9月末，萬(wàn)科持有的貨幣資金為797.5億元，資金壓力較大。萬(wàn)科持有的貨幣資金為797.5億元，剔除受限的貨幣資金，不受限的貨幣資金少了大半。

最后是債券到期壓力，萬(wàn)科一年以內(nèi)到期或者行權(quán)的公開(kāi)債券共18只，金額約331.5億元和4.23億美元，2025年1月-3月萬(wàn)科需要償還5只境內(nèi)債，金額98.9億元。

萬(wàn)科自救的具體措施來(lái)看，債務(wù)重組、加快銷售回款和資產(chǎn)處置及非主營(yíng)業(yè)務(wù)退出和爭(zhēng)取新的融資資源、停止拿地、退地?fù)Q地、向股東借款和貸款、引進(jìn)戰(zhàn)投。

萬(wàn)科未來(lái)一年公開(kāi)市場(chǎng)債券兌付，高度依賴于良好的外部環(huán)境（即房地產(chǎn)市場(chǎng)回溫），債券償付首要依賴于未來(lái)商品房銷售環(huán)境能否回暖，目前壓力較大。

萬(wàn)科不斷出售資產(chǎn)補(bǔ)充流動(dòng)性、減少拿地及存量項(xiàng)目去化難度不斷升級(jí)，削弱了其長(zhǎng)期的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，一定程度上緩解了萬(wàn)科的流動(dòng)性、資金鏈緊張的壓力。

萬(wàn)科持有的大量經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，可以作為經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸增量融資的抓手。萬(wàn)科所擁有的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)資產(chǎn)和股權(quán)及投資股權(quán)、土地，通過(guò)資產(chǎn)處置加速變現(xiàn)。