文/謝逸楓

土地是財(cái)富之母，是一個(gè)城市、一個(gè)國(guó)家的最大原始財(cái)富。過去三年，疫情、調(diào)控、金融收緊的三個(gè)因素沖擊之下，2025年1月24日，一份財(cái)政部門數(shù)據(jù)顯示，2024年全國(guó)賣地收入4.8699萬億元，意味著跌破5萬億元。

2022年全國(guó)賣地收入跌破7萬億元，2023年全國(guó)賣地收入跌破6萬億元，2024年全國(guó)賣地收入跌破5萬億元。即使2024年全國(guó)賣地收入跌破5萬億元，依然堪稱一部史詩級(jí)最成功的土地財(cái)政學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)。

2024年全國(guó)賣地收入大跌、跌幅創(chuàng)第二新低，歸根結(jié)底是暫停土地供應(yīng)的政策導(dǎo)致土地供應(yīng)下降，三道紅線、房地產(chǎn)貸款集中制的融資收緊、房企債務(wù)因素，無法支撐房企持續(xù)砸錢買地。而土地流拍、低溢價(jià)、底價(jià)成交現(xiàn)象多。

2024年全國(guó)一般公共預(yù)算收入21.9702萬億元，同比增長(zhǎng)1.3%。一般公共預(yù)算支出28.4612萬億元，同比增長(zhǎng)3.6%。意味著錢不夠花。財(cái)政赤字從2021年4.38萬億元 、2022年5.69 萬億元，到2023年5.78萬億元，到2024年6.49萬億元。

其一是按照筆者分析，2024年全國(guó)賣地收入4.8699萬億元，同比下降16%。4.8699萬億元占到2024年全國(guó)一般公共預(yù)算收入21.9702萬億元的22.16%。2020年46%、2021年42.97%、2022年32.81%、2023年26.75%。

4.8699萬億元占到2024年全國(guó)地方一般公共預(yù)算收入11.9266萬億元的40.83%，2020年84.03%、2021年78.36%、2022年61.43%、2023年49.47%。4.8699萬億元占到2024年地方政府性基金預(yù)算本級(jí)收入5.7356萬億元的84.90%。

2024年全國(guó)賣地收入同比下降16%，創(chuàng)1987年有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)歷史以來第二大跌幅。2017年-2024年全國(guó)賣地收入分別增長(zhǎng)為40.7%、25%、11.4%、15.9%、3.5%、下降23.3%、下降13.2%、下降16%。

2024年全國(guó)賣地收入4.8699萬億元，2024年跌破5萬億元。2017年-2024年全國(guó)賣地收入分別52059億元、65095億元、77914億元、84142億元、87051億元、66854億元、57996億元、48699億元。

這是1987年9月8日以來，2020年、2021年賣地收入總金額連續(xù)二年破8萬億元后，2022年首次跌破7萬億元，2023年首次跌破6萬億元、2024年首次跌破5萬億元，意味著土地收入正式見頂，依然是地方財(cái)政收入最主要的來源。

2021年，是全國(guó)土地財(cái)政收入總金額歷史最高紀(jì)錄的年份。2020年全國(guó)賣地收入8.4142萬億元，同比增長(zhǎng)15.9%，到2021年全國(guó)賣地收入8.7051萬億元，同比增長(zhǎng)3.5%，創(chuàng)下34年全國(guó)賣地收入歷史最高紀(jì)錄。

其二是按照筆者分析，2024年全國(guó)土地與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收收入1.8537萬億元，2020年1.9694萬億元、2021年2.0793萬億元、2022年1.9216萬億元、2023年1.8538萬億元。占全國(guó)稅收收入17.4972萬億元的10.59%。

2020年13%、2021年12%、2022年11.53%、2023年8.74%。如包括房地產(chǎn)領(lǐng)域5項(xiàng)稅收的住宅房產(chǎn)稅（上海、重慶）、印花稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、城市維護(hù)建設(shè)稅等建筑業(yè)稅收，占到全國(guó)總稅收入的20%以上。

說明100塊收入里面，房地產(chǎn)、建筑業(yè)的稅收貢獻(xiàn)20塊錢，意味著全國(guó)土地與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收總收入占到全國(guó)財(cái)政收入、地方財(cái)政收入、全國(guó)稅收的比例更高，對(duì)貢獻(xiàn)財(cái)政、收入更高。

2024年全國(guó)土地和房地產(chǎn)相關(guān)稅收中，契稅5170億元，同比下降12.5%。房產(chǎn)稅4705億元，同比增長(zhǎng)17.8%。城鎮(zhèn)土地使用稅2425億元，同比增長(zhǎng)9.6%。土地增值稅4869億元，同比下降8%。耕地占用稅1368億元，同比增長(zhǎng)21.5%。

其三是按照筆者統(tǒng)計(jì)分析，2024年全國(guó)賣地收入4.8699萬億元（2020年8.4142萬億元、2021年8.7051萬億元、2022年6.6854萬億元、2023年5.7996萬億元，賣地收入自2021年之后，連續(xù)3年保持下降的趨勢(shì)。

2024年土地與房地產(chǎn)相關(guān)五項(xiàng)稅收收入1.8537萬億元。2020年1.9694萬億元、2021年2.0793萬億元、2022年1.9216萬億元、2023年1.8538萬億元，土地與房地產(chǎn)相關(guān)五項(xiàng)稅收收入自2021年之后，連續(xù)3年下降。

2024年房地產(chǎn)總收入（全國(guó)賣地收入、土地與房地產(chǎn)相關(guān)五項(xiàng)稅收收入）6.7236萬億元。2020年10.3836萬億元、2021年10.7844萬億元、2022年8.6070萬億元、2023年7.6531萬億元，比2023年減少9295億元。

2024年全國(guó)房地產(chǎn)總收入6.7236萬億元，占2024年全國(guó)一般公共預(yù)算收入21.9702萬億元的30.60%。2020年56.77%、2021年53.24%、2022年42.25%、2023年35.30%，說明占全國(guó)一般公共預(yù)算收入比例下降。

2024年全國(guó)房地產(chǎn)總收入6.7236萬億元，占2024年地方一般公共預(yù)算本級(jí)收入11.9266萬億元的56.37%。2020年103.7%、2021年97.08%、2022年79.09%、2023年65.28%，占地方一般公共預(yù)算本級(jí)收入比例下降。

2024年全國(guó)房地產(chǎn)總收入6.7236萬億元，占2024年到全國(guó)稅收收入17.4972萬億元的38.42%。2020年67%、2021年50.39%、2022年51.65%、2023年42.25%，說明占全國(guó)稅收收入比例下降。

其四是根據(jù)“土地依賴度”，即國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入除以地方一般公共預(yù)算收入，可以看出，地方政府對(duì)土地的依賴不斷增高。盡管2003年-2021年全國(guó)地方對(duì)土地財(cái)政依賴逐年增高，2021年后，出現(xiàn)連續(xù)3年下降。

財(cái)政的“四本賬”，包括一般公共預(yù)算、政府性基金預(yù)算、國(guó)有資本經(jīng)營(yíng)預(yù)算和社會(huì)保險(xiǎn)基金預(yù)算。簡(jiǎn)單概括，第一本賬是稅收的錢，第二本賬是賣地的錢，第三本賬是國(guó)企的錢，第四本賬是保命的錢。

財(cái)政有“四本賬”，并非完全獨(dú)立，彼此“孤島”?！八谋举~”之間的勾稽關(guān)系可簡(jiǎn)單表述為第二、三本賬的當(dāng)年盈余可以調(diào)出來補(bǔ)充第一本賬，第一本賬通過支出來補(bǔ)充第四本賬。前兩本賬歷年累積的結(jié)轉(zhuǎn)結(jié)余資金，每年可調(diào)出補(bǔ)充第一本賬。

從支出口徑看，四本賬的比例基本為55%、23%、0.6%、21%。第一本賬的收入大頭是稅收收入，占比86%，一部分是非稅收入，占14%。稅收收入，大稅種分別是“國(guó)內(nèi)增值稅”和“企業(yè)所得稅”，合計(jì)占比60%。

從央地分成看，央稅包括關(guān)稅、消費(fèi)稅等，地方稅主要是和土地相關(guān)的稅種，央地共享稅包括中央地方五五分的增值稅，六四分的所得稅。非稅收入，主要包括國(guó)有資產(chǎn)有償使用收入和專項(xiàng)收入，合計(jì)占比62%。

第二本賬的收入重心是“土地出讓收入”，占全國(guó)政府性基金收入的86%。從央地結(jié)構(gòu)看，地方占到94%，是絕對(duì)主力。其次對(duì)于地方政府而言，政府性基金收入基本和本級(jí)財(cái)政的重要性相當(dāng)。

隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)從高增長(zhǎng)到高質(zhì)量，過去投資驅(qū)動(dòng)的模式不再適用，土地財(cái)政也難以為繼，是要進(jìn)行財(cái)稅改革的核心原因之一。自2015年以來還納入了“地方政府專項(xiàng)債收入”。專項(xiàng)債是為投資建設(shè)有一定收益的公益項(xiàng)目所發(fā)行的債券。

第三本賬的收入主要來自非金融國(guó)企的利潤(rùn)上繳，占比63%。如果從行業(yè)屬性看，TOP5的行業(yè)有煙草、石油石化、投資服務(wù)、電信和電力。他們的利潤(rùn)會(huì)根據(jù)企業(yè)類型的不同，從0到25%分五檔標(biāo)準(zhǔn)，來按比例上繳到第三本賬。

第四本賬是專項(xiàng)用于社保的收支預(yù)算，?？顚Ｓ?，只能調(diào)入不能調(diào)出。整體看，養(yǎng)老和醫(yī)療保險(xiǎn)是我國(guó)社會(huì)保險(xiǎn)收支的主體，合計(jì)占比96%左右。另外，社保基金這塊非常依賴于財(cái)政補(bǔ)貼，收入占比在2成左右。

2024年房地產(chǎn)的總收入，占到2024年地方財(cái)政總收入56.37%。按照筆者的統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，2024年全國(guó)房地產(chǎn)總收入6.7236萬億元，這是1987年9月8日以來，中國(guó)房地產(chǎn)總收入第五高，前四次為2020年、2021年、2022年、2023年。

如加上六項(xiàng)房地產(chǎn)相關(guān)稅收、建筑業(yè)稅收，十一項(xiàng)的稅收收入3萬億元，加上全國(guó)賣地收入的4.8699萬億元，2023年房地產(chǎn)總收入達(dá)到7萬億元。2020年11.2142萬億元、2021年11.7051萬億元、2022年10萬億元、2023年9萬億元。

房地產(chǎn)總收入（全國(guó)賣地收入、土地與房地產(chǎn)相關(guān)五項(xiàng)稅收收入）看，分別占到全國(guó)財(cái)政收入、地方收入更高。這是筆非常龐大收入，除稅收的財(cái)政之外，地方財(cái)政收入100塊，意味著地方財(cái)政收入里面，房地產(chǎn)貢獻(xiàn)超過巨大。

其五是筆者按照官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1998年-2024年，過去26年全國(guó)賣地收入累計(jì)總金額85.0107萬億元，年均賣地收入總金額3.2696萬億元。1998年全國(guó)土地出讓收入為507億元，2021年增至8.7051萬億元，創(chuàng)歷史新高。

土地財(cái)政源于1987年開始的土地有償出讓，發(fā)展于1994年的分稅制改革帶來的地方預(yù)算內(nèi)缺口的增大?？焖俦l(fā)于1998年住房制度改革和2002年土地招拍掛制度開始，到2021年，是土地資產(chǎn)化最為迅猛的年代。

地方政府財(cái)力不足，是其向土地尋找收入的動(dòng)因，而現(xiàn)行土地管理制度對(duì)于城市土地一級(jí)市場(chǎng)的壟斷，則為地方政府依賴土地創(chuàng)造了條件。土地財(cái)政之所以再度成為話題焦點(diǎn)，是因?yàn)?024年財(cái)政收入下降。

1999年-2008年10年間，全國(guó)土地出讓金累計(jì)總金額收入5.3萬億元。1999年至2011年，這13年是土地資產(chǎn)化最為迅猛的年代，全國(guó)土地出讓金累計(jì)總金額收入12.75萬億元，幾乎年均1萬億元。

1999年到2020年22年間，全國(guó)土地出讓收入總金額累計(jì)已經(jīng)突破58.9萬億元，年均2.67萬億元。2020年破7.7914萬億元，到2021年已經(jīng)突破8.7051萬億元，2022年全國(guó)賣地收入跌破7萬億元、2023年跌破6萬億元、2024年跌破5萬億元。

2011年-2024年全國(guó)賣地收入分別為33166億元、28422億元、41250億元、42940億元、32547億元、37457億元、52059億元、65095億元、77914億元、84142億元、87051億元、66854億元、57996億元、48699億元。

2011年-2024年全國(guó)賣地收入增速分別為22%、下降18.6%、45%、3.2%、下降21.6%、19.3%、40.7%、25%、11.4%、15.9%、3.5%、下降23.3%、下降13.2%，下降16%。十四年賣地收入總金額75.5592萬億元，年均5.3970萬億元。