想不到吧，全球房?jī)r(jià)除了我們，都在上漲！

　　數(shù)據(jù)顯示，美國(guó)房?jī)r(jià)再創(chuàng)歷史新高，席勒指數(shù)（S&P Case-Shiller Home Prices Indices）顯示，2023年9月美國(guó)平均房?jī)r(jià)比去年同期增長(zhǎng)3.9%，再創(chuàng)歷史新高。實(shí)際上，從2023年1月起，美國(guó)平均房?jī)r(jià)已經(jīng)上漲了7%左右。

　　其中，房?jī)r(jià)同比增幅最高的3個(gè)城市是底特律（7.2%）、圣地亞哥（7.1%）和紐約（6.9%）。

　　如果把時(shí)間拉長(zhǎng)，與2000年相比，全美主要大城市的房?jī)r(jià)指數(shù)是當(dāng)年的2到4倍左右，如果只看這個(gè)指數(shù)，即便是2020年至今，房?jī)r(jià)也上漲47.1%，短短5年的漲幅超過(guò)以往十年的漲幅。

　　漲的最好的是加州圣地亞哥，房?jī)r(jià)指數(shù)達(dá)到438，加州洛杉磯達(dá)到433.59，佛州邁阿密達(dá)到433.23，名列漲幅冠亞季軍。

　　再給大家看一張圖，如果我們按照國(guó)際銀行的清算標(biāo)準(zhǔn)，過(guò)去十多年，美國(guó)的房?jī)r(jià)漲勢(shì)更為驚人，過(guò)去13年里，幾乎就是一條陡峭的上升曲線。

　　人人都說(shuō)過(guò)去十多年美股漲的好，納斯達(dá)克漲得好，全球資本都集中于美國(guó)。

　　事實(shí)上，房子作為具有金融屬性的產(chǎn)品之一，漲幅不比納斯達(dá)克指數(shù)差，關(guān)鍵是中間幾乎沒(méi)有一個(gè)像樣的回調(diào)，也難怪有錢(qián)人都跑去美國(guó)。

　　當(dāng)然，出海美國(guó)是只是部分人的選擇，這幾年，出海澳洲，出海東南亞，比如泰國(guó)、越南，出海日本的人反而增長(zhǎng)更為迅速。

　　這到底是為什么呢？

　　英美一家親，美國(guó)房?jī)r(jià)如此兇猛，歐洲的英國(guó)其實(shí)也一樣，樓市也是持續(xù)上漲。

　　給大家在看看英國(guó)房?jī)r(jià)指數(shù)，幾乎和美國(guó)的走勢(shì)如出一轍。

　　英國(guó)的房?jī)r(jià)，即便中途小有回調(diào)，但力度都很小，而且每一次回調(diào)，都是抄底的機(jī)會(huì)。

　　不單是英國(guó)如此，整個(gè)歐元區(qū)其實(shí)都是這樣，房?jī)r(jià)指數(shù)在持續(xù)上漲。

　　2022年，俄烏戰(zhàn)爭(zhēng)，疊加美國(guó)暴力加息，歐元區(qū)房?jī)r(jià)指數(shù)下半年小幅度轉(zhuǎn)跌，2023年全年橫盤(pán)調(diào)整，但后續(xù)又繼續(xù)往上拉升。

　　這讓我想起了這兩年的黃金走勢(shì)，一路往上高舉高打，根本停不下來(lái)，最近更是突破了3000美元大關(guān)。

　　這不是題外話，我想跟大家分享的是，物依稀為貴，國(guó)外房產(chǎn)的邏輯和國(guó)內(nèi)完全不一樣。

　　國(guó)內(nèi)這幾年房?jī)r(jià)下跌，一方面是人口，另一方面是供給，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)目前最大的問(wèn)題是供給過(guò)多，特別是三四線城市，大城市像深圳上海這樣的地區(qū)還好。

　　而國(guó)外的房子，通常是根據(jù)需求來(lái)建設(shè)的，且國(guó)外的人工成本很大，所以建房屋的速度要比我們慢很多。

　　拿澳洲來(lái)說(shuō)，雖然澳洲人口不是很多，但過(guò)去這幾年房?jī)r(jià)漲幅也緊跟歐元區(qū)和美國(guó)，這背后的一大邏輯就是市場(chǎng)的供給是緊跟需求在走的，但我們過(guò)去為了擴(kuò)大城市化，建造了過(guò)多的房子，這是國(guó)內(nèi)和部分海外完全不同的邏輯。

　　甚至很多人關(guān)注的日本，在過(guò)去十多年的時(shí)間里也是持續(xù)上漲的，但日本的房?jī)r(jià)分化比較嚴(yán)重，東京和大阪領(lǐng)跑全國(guó)。

　　以東京為例，2025年2月，東京23區(qū)新建小規(guī)模獨(dú)棟住宅的平均期望出售價(jià)格創(chuàng)下歷史新高，達(dá)到388萬(wàn)元人民幣。此外，東京23個(gè)區(qū)新建高層公寓的平均售價(jià)已高達(dá)1億1051萬(wàn)日元（約合520萬(wàn)元人民幣）。同時(shí)間，大阪中央?yún)^(qū)的二手公寓均價(jià)達(dá)到3.2萬(wàn)元人民幣/平方米（73萬(wàn)日元/平方米）。

　　這幾年，很多人投資日本，也是房子作為首選，典型的幾大國(guó)內(nèi)富豪，比如馬爸爸，東子等人都在日本有了豪宅，大佬的資金一方面意味著趨勢(shì)方向，一方面也代表著一個(gè)對(duì)于市場(chǎng)來(lái)講開(kāi)始更關(guān)注海外市場(chǎng)的掘金機(jī)會(huì)。

　　不管是投資還是移民，都是有識(shí)之士的這幾年的聰明選擇。

　　當(dāng)然還有這幾年最火的網(wǎng)紅國(guó)家新加坡，其實(shí)也一樣在上漲。

　　2017年之前的三四年，與全球房?jī)r(jià)走勢(shì)相背離，跌了幾年后，從2018年開(kāi)始就持續(xù)上漲，2021年開(kāi)始發(fā)力， 漲勢(shì)陡然上升，尤其是過(guò)去一年，漲勢(shì)更加兇猛，全球第一。

　　很多人在分析海外房?jī)r(jià)上漲的原因，在我看來(lái)核心就三點(diǎn)：

　　1、移民人口不斷增長(zhǎng)，以及外來(lái)移民的高生育率。人進(jìn)來(lái)了，新生兒大量出生，這些都需要大量住房，典型如葡萄牙。

　　2、發(fā)達(dá)國(guó)家樓市供不應(yīng)求，住宅供應(yīng)速度和供應(yīng)量跟不上需求增長(zhǎng)的速度。

　　3、貨幣放水。疫情爆發(fā)后，全球主要國(guó)家都在大放水，長(zhǎng)期通脹導(dǎo)致勞動(dòng)力市場(chǎng)火爆，就業(yè)率創(chuàng)新高，失業(yè)率創(chuàng)新低，工資收入普遍較大幅度上漲。

　　自 2021 年以來(lái)，富裕國(guó)家的平均工資上漲了約 15%，日本為例，日本文部科學(xué)省和厚生勞動(dòng)省發(fā)布數(shù)據(jù)，2024年春季畢業(yè)的日本大學(xué)生的就業(yè)率在4月1日達(dá)到98.1%，同比增長(zhǎng)了0.8個(gè)百分點(diǎn)。

　　從以上的各種數(shù)據(jù)其實(shí)我們可以看到，一個(gè)國(guó)家的房?jī)r(jià)要想上漲，和供給、貨幣以及人口增長(zhǎng)關(guān)系非常大。

　　看向海外市場(chǎng)，房?jī)r(jià)還能不能持續(xù)漲？

　　從各項(xiàng)宏觀數(shù)據(jù)來(lái)看，是大概率的，房?jī)r(jià)的核心錨定是供給和貨幣，貨幣只要持續(xù)放水，發(fā)達(dá)市場(chǎng)對(duì)房子的供給也控得很死，那么房?jī)r(jià)長(zhǎng)期大方向上漲的邏輯就不會(huì)變。