海南
成竹2017年啟動(dòng)出海，在澳洲聚焦悉尼、墨爾本、布里斯班三大核心城市的房產(chǎn)配置服務(wù)，8年深耕澳洲市場(chǎng)，并在當(dāng)?shù)卦O(shè)置了分公司，解決客戶(hù)后顧之憂(yōu)。
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近些年，澳洲房?jī)r(jià)一路狂飆，尤其是悉尼、墨爾本、布里斯班等大城市，房?jī)r(jià)中位數(shù)讓一眾普通家庭望而卻步。
這種狂飆引發(fā)了廣泛討論：究竟什么是高房?jī)r(jià)的推手？其中，海外投資者常被指為“罪魁禍?zhǔn)住?，被認(rèn)為通過(guò)大規(guī)模投資“炒熱”市場(chǎng)。
然而，事實(shí)果真如此嗎？
澳洲房?jī)r(jià)狂飆
據(jù)最新數(shù)據(jù)，截至2025年4月，澳洲住宅市場(chǎng)已連續(xù)第三個(gè)月增長(zhǎng)，全國(guó)房屋價(jià)值指數(shù)上漲 0.3%，中位數(shù)突破 82.5 萬(wàn)澳元（約合人民幣 390 萬(wàn)元），達(dá)到 825,349 澳元。
首府城市表現(xiàn)尤為突出，都是正增長(zhǎng)，可見(jiàn)市場(chǎng)的樂(lè)觀情緒逐漸明顯。
達(dá)爾文：以1.1%的漲幅領(lǐng)漲，中位價(jià)達(dá)526,410澳元
悉尼與墨爾本：分別上漲0.2%，中位價(jià)分別為1,194,709澳元和786,158澳元，市場(chǎng)趨穩(wěn)跡象明顯
布里斯班與珀斯：上漲0.4%
阿德萊德：上漲0.3%
霍巴特：上漲0.9%
堪培拉：上漲0.4%
如果拉長(zhǎng)周期看，可能會(huì)讓更多人覺(jué)得不可思議。
自2020年3月以來(lái)的五年里，悉尼房?jī)r(jià)中位數(shù)上漲了45.7%。同期，墨爾本的漲幅較小，為13.8%。曾經(jīng)經(jīng)濟(jì)實(shí)惠的首府城市房?jī)r(jià)更是飆升，布里斯班在截至2025年3月的五年內(nèi)上漲了71.5%，珀斯上漲了73.2%。
這種持續(xù)上漲讓澳洲普通家庭購(gòu)房壓力日益加劇，不少人的“買(mǎi)房夢(mèng)”遙不可及。而海外投資者，尤其是來(lái)自中國(guó)的買(mǎi)家，常被輿論推上風(fēng)口浪尖。
那么，海外投資者在房?jī)r(jià)上漲中究竟扮演了什么角色？
海外投資者的規(guī)模
根據(jù)澳大利亞外國(guó)投資審查委員會(huì)（FIRB）最新數(shù)據(jù)，2023-2024財(cái)年，海外投資者在住宅房地產(chǎn)領(lǐng)域的批準(zhǔn)投資總額降至66億澳元，批準(zhǔn)提案數(shù)量5581個(gè)。
澳大利亞稅務(wù)局（ATO）數(shù)據(jù)顯示，2022-2023財(cái)年，外國(guó)買(mǎi)家完成5360筆住宅交易，總值49億澳元，平均每筆交易價(jià)格為91.4萬(wàn)澳元。
2023-2024財(cái)年海外投資批準(zhǔn)量下降15.13%，從6576降至5581個(gè)，也可以推測(cè)最近財(cái)年的實(shí)際交易量也會(huì)略低于前一年，約為5000至5200筆?；谂鷾?zhǔn)投資額下降趨勢(shì)，實(shí)際交易額估計(jì)約也就在50億至55億左右。
CoreLogic和ATO數(shù)據(jù)顯示，外國(guó)買(mǎi)家的交易額約占全國(guó)住宅交易額的1%。以2024年全國(guó)住宅交易額488.4億澳元為例，海外投資者的50億至55億澳元交易額約為1.02%-1.13%。
1%的海外投資占比，對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展區(qū)域來(lái)說(shuō)，可以忽略不計(jì)，也就不會(huì)對(duì)整體市場(chǎng)產(chǎn)生決定性影響。
海外投資者偏好高端物業(yè)和新建公寓，尤其是澳洲三大核心城市悉尼、墨爾本、布里斯班等。
例如，2023年悉尼海外移民高達(dá)15萬(wàn)人，租屋需求旺盛，推高了公寓租金和部分區(qū)域房?jī)r(jià)。 但這些區(qū)域僅占城市房產(chǎn)市場(chǎng)的10%-15%，對(duì)整體房?jī)r(jià)的帶動(dòng)極其有限。
此外，F(xiàn)IRB規(guī)定海外投資者只能購(gòu)買(mǎi)新建住宅或空地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，限制了其在二手房市場(chǎng)的參與。這進(jìn)一步降低了海外資金對(duì)現(xiàn)有房源的直接競(jìng)爭(zhēng)壓力。
2024年，悉尼和墨爾本新房竣工量?jī)H17萬(wàn)套，遠(yuǎn)低于市場(chǎng)需求的25萬(wàn)套，供需失衡更多源于本地經(jīng)濟(jì)、人口增長(zhǎng)和政策驅(qū)動(dòng)，而不是海外投資。
澳洲房?jī)r(jià)上漲的驅(qū)動(dòng)力
如果說(shuō)海外投資者對(duì)澳洲房?jī)r(jià)的影響有限，那真正的驅(qū)動(dòng)力是什么呢？
1. 人口增長(zhǎng)與住房短缺
澳洲人口快速增長(zhǎng)是房?jī)r(jià)上漲的核心驅(qū)動(dòng)力。
2024年凈移民達(dá)44.6萬(wàn)人，住房需求激增。 然而，同期新房竣工量?jī)H17萬(wàn)套，建筑審批量月均1.5萬(wàn)套，遠(yuǎn)低于所需25萬(wàn)套，累計(jì)住房缺口約20萬(wàn)套。 供需失衡直接推高房?jī)r(jià)，尤其在布里斯班和珀斯等移民熱門(mén)城市。
悉尼和墨爾本的住房供應(yīng)同樣緊張。2024年，兩市掛牌量雖達(dá)10年高位，但優(yōu)質(zhì)房源仍供不應(yīng)求。 例如，布里斯班公寓因價(jià)格低于重估成本，吸引大量本地長(zhǎng)線投資者，漲幅達(dá)18.7%。
2. 低利率與貨幣政策
盡管2023年澳洲儲(chǔ)備銀行（RBA）加息13次，現(xiàn)金利率升至4.35%，但此前多年低利率環(huán)境刺激了房市繁榮。
2020-2021年，近乎免費(fèi)的貨幣政策推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲30%。 2025年RBA首次降息0.25%，預(yù)計(jì)全年降息75個(gè)基點(diǎn)，進(jìn)一步提振市場(chǎng)信心。
低利率降低了購(gòu)房成本，吸引本地買(mǎi)家和投資者入市，遠(yuǎn)超海外投資的影響。
3. 本地投資與投機(jī)行為
本地投資者的熱情同樣推高房?jī)r(jià)。2024年，珀斯和阿德萊德房?jī)r(jià)分別上漲19.1%和13.1%，主要由本地長(zhǎng)線投資者和首次購(gòu)房者驅(qū)動(dòng)。
澳洲稅務(wù)局（ATO）數(shù)據(jù)顯示，利用負(fù)扣稅的低收入家庭和多物業(yè)投資者數(shù)量增加，推高了部分區(qū)域的需求。
相比之下，海外投資者的交易量和影響力遠(yuǎn)不如本地資金。
4. 政策與稅收優(yōu)惠
澳洲的稅收政策，如負(fù)扣稅和資本利得稅優(yōu)惠，鼓勵(lì)房地產(chǎn)投資。
2023年，負(fù)扣稅政策使投資者可抵扣貸款利息和其他成本，吸引大量本地資金流入房市。
此外，移民政策放寬和高薪就業(yè)機(jī)會(huì)吸引海外移民，進(jìn)一步推高住房需求。這些政策對(duì)房?jī)r(jià)的刺激作用遠(yuǎn)超海外投資。
2025年展望：投資者的機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)
大選之后，澳洲房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)，想必大家已經(jīng)看到了。
利好的房市政策，推動(dòng)更多的本地購(gòu)房者涌入，供需關(guān)系將進(jìn)一步惡化。
澳聯(lián)儲(chǔ)降息的預(yù)期，也給房市加了一把火，市場(chǎng)預(yù)測(cè)到2025年底，大概會(huì)有3-4次降息，每次0.25%-0.5%，利率將降低到3%。
市場(chǎng)情緒也被提振，從各地的清盤(pán)率攀升就可以看到購(gòu)房者信心的回升。持續(xù)超過(guò)70%的清盤(pán)率，代表市場(chǎng)熱度較之于大選之前已有明顯的提升。
市場(chǎng)需求、優(yōu)質(zhì)房源供應(yīng)短缺、買(mǎi)家信心提振，這一切都攔不住澳洲房?jī)r(jià)的強(qiáng)勁上行通道。
對(duì)于自住購(gòu)房者和投資者而言，當(dāng)前市場(chǎng)就是入場(chǎng)優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)的窗口，很可能新一波的市場(chǎng)機(jī)會(huì)就要到來(lái)了。
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