珠江新城東區(qū)驚現(xiàn)單價(jià)“6字頭”的房源！

阿里拍賣平臺近日掛出一套建面約112㎡的法拍房，起拍價(jià)僅677萬，折合單價(jià)約6萬/㎡。

這個(gè)價(jià)格在均價(jià)動(dòng)輒十幾萬的珠江新城東區(qū)，簡直算是“筍到爆”。

為何這套房源能把單價(jià)打到如此低？珠江新城的市場底究竟在哪里？

今天，我們來討論一下。

先看下本次法拍的房源，其位于珠江新城東區(qū)的粵海麗江花園。

這個(gè)小區(qū)北臨海安路，東靠獵德涌，南向直面30萬㎡珠江公園，東南向戶型可俯瞰全景，是稀缺的城市公園物業(yè)。

△粵海麗江花園，圖源阿里法拍平臺

盡管樓齡已超15年（2008年竣工），但它的地段含金量依然耀眼。

距地鐵5號線獵德站僅650米，在建13號線二期石牌南站舉步400米可達(dá)；

天匯廣場、高德置地等頂級商業(yè)體環(huán)繞四周；

3公里內(nèi)覆蓋省婦幼保健院、華僑醫(yī)院等醫(yī)療資源。

小區(qū)由9棟24-47層高層住宅組成，獨(dú)特的“U”型布局確保多數(shù)戶型避開對視干擾。

△粵海麗江花園，圖源阿里法拍平臺

首層架空達(dá)5-10米，配合采光通透的入戶大堂，試圖在高密度中營造呼吸感。

內(nèi)部中式園林點(diǎn)綴涼亭、水系與健身設(shè)施，宜居氛圍可圈可點(diǎn)。封閉式管理與24小時(shí)安保，維護(hù)居住的隱私性與舒適性。

△圖源阿里法拍平臺

但這個(gè)小區(qū)也不是沒有缺點(diǎn)。

高容積率成為它的致命傷。占地約2萬㎡的小區(qū)容積率高達(dá)6.9-7.0，遠(yuǎn)超珠江新城東區(qū)4.1的均值。

667戶居民擠在有限空間里，車位配比僅1：0.83（約546個(gè)），公共區(qū)域常顯局促。

戶型設(shè)計(jì)方面也有些過時(shí)，部分戶型存在過道冗長、面積浪費(fèi)的硬傷，大戶型因分?jǐn)偠鄬?dǎo)致實(shí)用率縮水。

△法拍房源戶型

△法拍房源實(shí)景圖，圖源阿里法拍平臺

以上的缺陷，在樓市狂熱期被地段光環(huán)掩蓋，卻在市場下行時(shí)暴露無遺。

更尷尬的是，此次法拍房位于18樓。

這個(gè)被部分老廣避諱的樓層數(shù)字，會(huì)讓其房價(jià)相較其他相同戶型的房源時(shí)低上一頭。

目前這套房源還欠著管理費(fèi)1851.3元，更關(guān)鍵的是租約情況不詳，購買有一定的風(fēng)險(xiǎn)。

但即使這樣，低至6萬/㎡的起拍價(jià)格還是很夸張。

要知道，2022年時(shí)，粵海麗江花園就有同戶型房源以14萬/㎡成交，總價(jià)高達(dá)1580萬。

中介提供的數(shù)據(jù)顯示，哪怕是放眼近期粵海麗江花園的整體成交價(jià)，最低的價(jià)格也要去到8萬/㎡。

△圖源@珠城秋姐

可見這個(gè)法拍房與正常市場價(jià)的價(jià)差，真的非常大。

這套法拍房將在本月底開拍，屆時(shí)小前線也會(huì)持續(xù)跟進(jìn)。

不過這套法拍房的出現(xiàn)，也揭示一個(gè)信號，即珠江新城的市場底，可能尚未真正探明。

縱觀近期珠江新城的房價(jià)，其實(shí)真的很撕裂。

一邊是新房們的成交價(jià)攀高，2025年6月，凱旋-廣粵一套259㎡豪宅以單價(jià)20.85萬/㎡成交，創(chuàng)下區(qū)域新高；

一邊是二手房的成交價(jià)穩(wěn)不住，如上周利雅灣一套法拍房，成交價(jià)單價(jià)7.9萬/㎡，如今又有粵海麗江花園的法拍房，起拍單價(jià)低至6萬/㎡......

△粵海麗江花園，圖源阿里法拍平臺

可以說，兩極分化在同一個(gè)高端板塊同時(shí)上演。

從整體趨勢看，珠江新城正經(jīng)歷價(jià)值回調(diào)陣痛。

貝殼數(shù)據(jù)顯示，2025年二季度二手房成交均價(jià)跌至10.67萬/㎡，較2023年峰值16.07萬/㎡縮水33.6%。

市場放量更透露焦慮情緒。

如今廣州二手房在貝殼的掛牌量飆升至14.6萬套，業(yè)主普遍降價(jià)5%-10%拋售，珠江新城豪宅成交量甚至遭遇“腰斬”。

曾經(jīng)一房難求的頂豪板塊，如今二手們卻只能靠降價(jià)才能走量。

只能說，冰火兩重天的格局，映射出買家對稀缺資產(chǎn)的重新定義。

如今只是單純的地段無法讓買家買單，只有地段疊加產(chǎn)品力、圈層純粹性的多重優(yōu)勢，才能滿足高端買家的需求。

法拍市場的異動(dòng)往往是風(fēng)向標(biāo)。

這套6萬單價(jià)的房源可能只是極端個(gè)例，但卻精準(zhǔn)反映了市場對高容積率、設(shè)計(jì)缺陷、心理抗性等曾經(jīng)被忽略的因素，正在價(jià)格博弈中獲得空前權(quán)重。

等月底的拍賣錘落下后，無論這套房以何種價(jià)格成交，其實(shí)都在向市場傳遞出明確信號。

即哪怕是在珠江新城，只有地段光環(huán)，但產(chǎn)品不夠硬的項(xiàng)目，還遠(yuǎn)未止跌。