北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰(zhàn)經(jīng)驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

請問，十里堡石佛營這里有個晨光家園您了解嗎？據(jù)說C區(qū)有國資委開發(fā)的新房上市，為了打壓房價，所以統(tǒng)一價5萬一平，比二手房都便宜的多，能買嗎？

A：

1、能買嗎？我覺得應該問“能買的到嗎？”也就是說如果真的是5萬一平，那就跟絕大多數(shù)普通家庭沒什么關系了。除非是搖號憑運氣，否則或許您連在哪兒交錢都不知道，拎著豬頭也找不到廟門。

2、我對晨光不是太了解，也沒什么可了解的，普通小區(qū)而已。您說的這是C區(qū)的，當年走的定向安置房的手續(xù)，也就是區(qū)里的福利房。但后來只是辦了一棟樓的手續(xù)，其他的還沒開始分配呢，十八大的各項規(guī)定就出臺了。之后北京市的所有福利房全部都暫停，然后是取消，這些房也就成為了區(qū)里的國有資產(chǎn)。

北京各個行政區(qū)都有這種存量房，不少呢。這問問中介就知道，有部分小區(qū)中的部分樓棟，早就建成了，但從2012年之后就閑置至今，都是當年的歷史遺留問題。

晨光C區(qū)也是這種情況，前期分配了的就算是既成事實，辦了房本就是個人房產(chǎn)。沒來得及辦的就這么擱著了，有兩棟已經(jīng)改成公租房了，據(jù)說本來是想全都改成公租房的，但面積不合適，所以現(xiàn)在才索性拿出來低價入市。但5萬不是銷售價，而是起拍價，具體流程估計跟前些日子新北苑的那些房一樣，都一個性質(zhì)。

3、簡單就是這情況，沒什么特殊的，5萬只是起拍價而已。如果是最終售價，那您如果沒什么人脈就別太關注了，或者說看看是不是搖號吧？如果不是，那要么就沒資格買，要么就只能是參與競拍了。

僅供參考。

二

Q:

請問，我看您的文章提到金隅瑞和園，巧了，我就在旁邊租房，也是金隅的山樾嘉園。所以想問一下，這里沒有學區(qū)溢價吧？但我覺得很貴，可能也有點吧。如果沒有的話，請問怎么能買下來這種房子？

A：

1、金隅山樾嘉園，這是公租房啊，只租不售的，這能有什么溢價？溢價指的都是掛牌的售價，影響不到租金。

或者說租客只為能享受到的配套出租金，享受不到的東西沒人掏錢的。普通的地段兒配套是交通商場公園醫(yī)院等等，這些地方都是可以隨便用的，所以無論租客用不用，租金中都已經(jīng)包含價值了。

而學校不行，租客是用不上學位的，至少不能直接用，所以也就沒人掏這部分價值的租金，也就沒有溢價。如果租客想以租房的形式上學，那是要單掏租金的。

2、覺得很貴，這是個人感受，但不能證明有溢價?，F(xiàn)在租多少錢啊？我查了一下是每平每月63塊錢是嗎？是不算便宜，但附近的同類房產(chǎn)每平每月100塊呢，瑞和園的就差不多。所以山樾嘉園還是等于打了7折6折吧，挺劃算的。

3、總之公租房買賣不了，北京沒有這種政策。

僅供參考。

三

Q:

請問，我家孩子在北京讀研，以后在北京發(fā)展。現(xiàn)在我們有這樣的規(guī)劃，賣掉山東老家的兩套回遷房，約100萬可用做首付，貸款再100萬在北京買套房，然后等他三年后工作的時候的再換學區(qū)房，您看這規(guī)劃合理嗎？

如果可行，請問買在哪里？可以不住，只要求升值好，現(xiàn)在應該是北京房價最低谷時期吧？

A：

1、老家山東，還沒參加工作，在北京讀研，那有購房資格嗎？

2、這規(guī)劃理論上可行，但現(xiàn)實中難度挺大的，除非三年后再添點兒錢，否則無法實現(xiàn)。

因為200萬在北京只是能買到房而已，但基本都在比較偏遠的地段兒了，或者是市區(qū)很小的70年公寓，再不就是較弱地段兒的老破小或回遷房?？傊际峭顿Y性不強的，價格走勢很難占優(yōu)，能不落后大盤就不錯。

而北京市區(qū)學區(qū)最低都得300多萬，也是老破小或公寓，都是占坑兒房。那如果想在3年后置換，大概率就得添錢唄，否則三年怎么能漲這么多啊？接近翻番了，我認為不可能。

3、200萬要短期持有就買在東五環(huán)吧，有房齡不太老的小區(qū)，一居室4/50平，租金高，價格走勢也大概率不落后。但期望值別太高，這種小區(qū)多數(shù)都是老公房或安置房，投資性不是很強。所以升值談不上好，就是以不落后為目標。

4、現(xiàn)在我認為是房價的低谷時期，但我建議還是別期望值太高吧，房價暴漲的年代過去了，不太可能短期就有高收益。

僅供參考。

四

Q:

請問，本人想買一套東城學區(qū)房，50平以下兩居，300萬之內(nèi)，中間樓層就行，有推薦嗎？小學不強求，主要是初中高中要好，問了中介他們態(tài)度怠慢，所以想請您幫忙。我在永外已經(jīng)看了幾天了，沒有特別合適的，但聽說中介內(nèi)網(wǎng)有內(nèi)部房源，能幫著聯(lián)系嗎？

A：

1、300萬之內(nèi)50平，才5萬多不到6萬一平，哪兒有這么便宜的東城學區(qū)房??？而且50平以下的兩居也不好找，太小了，就算有也是自己改的居多。這還是問當?shù)刂薪榘?，就算他們怠慢也沒辦法，面對您這要求我的態(tài)度也不會太積極，這種房源沒有就是沒有。

2、初高中要好，這也不好做到。永外本來就是不太強的學區(qū)，而且還有50分（現(xiàn)在歸匯文）這個傳統(tǒng)弱校，誰敢保證派位一定成功啊？高中更是需要考的，憑的是分數(shù)多少，跟房子無關，也跟房價多少無關。

3、中介確實有內(nèi)部房源，但這么便宜的肯定沒有。就算有也不會給外人留著，人家內(nèi)部就消化了，誰手機里還沒幾個有錢的投資客??？一般來說不會留給陌生人。

4、總之這要求我?guī)筒簧厦?，太難了，快趕上許愿了，還是自己聯(lián)系當?shù)刂薪榘伞?/p>

僅供參考。

五

Q:

請問，我家有一套酒仙橋的房子，2009年買的，一直出租，我們自己住五棵松。現(xiàn)在這套房價值400萬吧，之前租金7000，但現(xiàn)在不太好租，中介說怎么也得降個200，300的，要不就得粉刷一下，或者租給我愛我家。

我算了算不合適，每年等于最多收到11個月的，第一年好像還少。然后還有物業(yè)費和暖氣費，收益率實在太低了，所以考慮是不是賣掉？您看呢

A：

1、那就看賣房之后有沒有更穩(wěn)妥的高收益理財渠道了唄。如果有的話就賣掉套現(xiàn)，沒有的才持有房子呢。

2、我家其實也這種情況，租金收益最高的不過是2.3%，低的才1.6%（學區(qū)房）。也就是比現(xiàn)在的銀行存款利率高點兒吧，但也是有限。但我找不到其他的穩(wěn)妥渠道唄，存銀行覺得更虧，所以只好拿著房子湊合著。

3、另外我和您的算賬方法也不太一樣，您是用現(xiàn)有房產(chǎn)價值當基數(shù)，那得出的收益率就覺得不劃算了。但我是用當年買房的實際成本當基數(shù)，所以不管租多少都覺得挺劃算的。

比如我現(xiàn)在的一套一居室，價值也400萬左右吧，租金也是7000多，收益率不高。但這是我20多年前買的，當年才花了20多萬，以現(xiàn)在的租金3年都回本兒了。所以我不覺得收益低，挺劃算的。

4、總之這看自己的情況吧，有更好的理財渠道就換，實在找不到就先留著，畢竟房子比亂七八糟的理財和基金穩(wěn)妥。

僅供參考。

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