北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

請問，我相信在房價下跌的大背景下，買了房的比沒買的更痛苦，我說的對不對？

A：

1、您說的對，眼看著資產(chǎn)或資源貶值誰都難受，一無所有的人反倒是最輕松的。

2、您這邏輯也可以引申一下：在學(xué)歷貶值的大背景下，考上大學(xué)的比考不上的更痛苦，對不對？在反腐倡廉的大背景下，體制內(nèi)的比打螺絲的更痛苦，對不對？

在汽車貶值的大背景下，有車族比電驢都買不起的更痛苦，對不對？在衣服一買到手就貶值的大背景下，天天花枝招展的比柴火妞兒更痛苦。在婚姻幸福度下降的大背景下，白頭偕老的比孤老終生的更痛苦。在孩子預(yù)期也下降的大背景下，兒孫繞膝的家庭比斷子絕孫的更痛苦，我說的對不對？

3、或者說各有各的痛苦吧，比如我家就有幾套小房子，都租著呢，每到漲房租的時候都得跟租客掰扯，可痛苦了。而買不起北京房子的呢，或許是因?yàn)闇惒积R首付買不到好房子而痛苦。

但湊不齊首付的，一定覺得有房子的比自己更痛苦，所以才有房奴的說法。因?yàn)樗麄冋J(rèn)為買了房子的才是奴隸，而自己這一輩子租房的才是主人。

4、對了，北京房租也下跌了，房東們都可痛苦了。而租房一族都可高興了，連給房東交房租時都唱著勝利的歌聲，猶如阿Q附體，精神勝利法萬歲。您說我說的對不對？

僅供參考。

二

Q:

請問，我是2003年到北京的，我當(dāng)時就有京戶，我記得非常清楚，當(dāng)時昌平和通州的房價才3000左右，回龍觀的才2600，到今天漲了多少倍？

我們當(dāng)時單位在清河，當(dāng)?shù)氐恼笇?dǎo)價才5200，預(yù)期上浮價格才5300，到了2006年我想買房時橡樹灣就漲到了8200，還得是認(rèn)購價，現(xiàn)在更是漲到了13萬，相當(dāng)于22年漲了22倍，每年一倍，這你難道還認(rèn)為有道理嗎？

我不知道你們房地產(chǎn)的成本和利潤率是多少，但不管是多少錢，22年漲22倍是不可能合理的吧？當(dāng)年我同事買在清河二手房全款才20多萬，現(xiàn)在也漲到好幾百萬，就算是新開發(fā)的房子成本上漲，二手房的憑什么漲？

房子漲了22倍，我們的收入漲了才幾倍？我剛到北京時工資1200元，現(xiàn)在勉強(qiáng)算10倍。當(dāng)年收入低時房價低買不起，現(xiàn)在收入漲了房價漲的更多，而且房子的基數(shù)大，稍有上漲就讓工薪族更買不起。房住不炒是必須的，房價必須下降到讓老百姓買得起，否則北京根本留不住人才也不可能發(fā)展經(jīng)濟(jì)。

A：

1、您2003年來北京時剛畢業(yè)吧，22歲？22年過去了，您的年紀(jì)才漲了1倍，工資卻上漲10倍，您說合理嗎？

肯定不合理唄，因?yàn)槟昙o(jì)跟收入根本就是兩碼事兒，憑什么放在一塊兒強(qiáng)行比較啊？那房價和工資是一回事兒嗎？憑什么非得放在一塊兒比較啊？

您肯定說房子是剛需品，必須漲幅跟工資同步。那剛需品多了，糧食和鹽最剛需，漲跌同步了嗎？還有衣服、汽車、地鐵票、手機(jī)都是剛需，漲跌同步了嗎？憑什么房子這么特殊啊？

2、您來北京22年了，一來就有戶口，說明是很好的單位和職業(yè)。您的收入漲了10倍，說實(shí)話超過絕大多數(shù)北京人。也就是說，您的起點(diǎn)和發(fā)展已經(jīng)很不錯了，遺憾只是沒買房而已。那這賴誰呢？

3、我不跟您抬杠，也解決不了您的心理問題，您還是自己調(diào)解吧，別把一切責(zé)任都推給外界。

2006年時您想買房，干嘛非得買橡樹灣?。慨?dāng)時北京全年的均價不過是6000多，回龍觀才4000多，一套小戶型不到30萬拿下，首付也就10萬塊。怎么的，有人限制您不讓買了？

您自己也說了，同事買在清河二手房才20多萬，首付就更是才幾萬塊，您當(dāng)年掏不起嗎？說明您從當(dāng)年到現(xiàn)在一直幻想一步到位，總盯著豪宅較勁，那這賴誰啊？我要是從幼兒園就幻想娶公主，那現(xiàn)在還打光棍兒呢。

4、總之我不跟您掰扯，我能理解您，但對您的這心態(tài)不贊同，還是自己調(diào)節(jié)吧?？词歉约汉徒饽兀€是跟著冷酷的社會和解？別較勁了，差不多就得了，清河300多萬就能買到小戶型，500萬左右的選擇更是有的是，就別為了橡樹灣扛著了。房子是用來住的，能住就行了。

僅供參考。

三

Q:

請問，我和我媳婦兒單位北京戶，工作單位在東城，老家山東，小孩三年級戶籍還在山東，現(xiàn)在想要買房落戶。預(yù)算 300 萬以內(nèi)，有看新源西里東街、道家園小區(qū)、西壩河?xùn)|里、幸福二村、弘善家園，主要是落戶兼具通勤和孩子上學(xué)，怎么選，有其他推薦的優(yōu)質(zhì)小區(qū)嗎？

A：

1、怎么選？通勤角度只能自己選啊，交通的感受外人無法建議。離東城最近的應(yīng)該是新源西里和弘善家園吧，從距離的角度那就從這倆其中選吧。

2、另外如果是從保值的地段兒角度，常規(guī)建議是先北后南，北部的價格走勢一直比南部略強(qiáng)。

這看新源西里和弘善的房價就知道，一個是80年代的老公房，一個是奧運(yùn)的次新房，但價格卻是老小區(qū)更貴，說明什么啊？只能說房產(chǎn)的價值由什么體現(xiàn)，地段地段還是地段兒唄。

3、孩子上學(xué)角度我也不知道怎么選，只能家長定。我只能說都不算學(xué)區(qū)房，都沒有溢價，居住的性價比正常。不過以中學(xué)來說，西壩河是對口人朝，新源西里是對口清朝，都是頭部校，所以這兩個的排名在前。

僅供參考。

四

Q:

請問，長陽國際城三區(qū)怎么樣?

A：

1、長陽國際城挺好的啊，北京第一個限競房的試點(diǎn)兒。當(dāng)年正是房價高的時候，政府限價低沒人敢接盤，最后是央企中鐵摘的牌。下了挺大的工夫的，無論是在政策房還是保障房中算比較不錯的。

2、學(xué)區(qū)也挺好的。開始不怎么樣，后來是國際城跟半島的業(yè)主們爭奪北小和四中的學(xué)位，史稱“果粒橙大戰(zhàn)絆倒怪”。國際城業(yè)主勝利了，傳說是因?yàn)樾^(qū)業(yè)主里有1000多個當(dāng)?shù)毓珓?wù)員，所以得到了政府支持。

3、總之就是普通的政策性住房，質(zhì)量什么的都算還可以，價格走勢也不落后板塊大盤。三區(qū)就是離地鐵遠(yuǎn)點(diǎn)兒，然后靠公路這邊兒的有噪音，所以價格略低。

僅供參考。

五

Q:

孩子在東四工作，為了積分落戶，想在六區(qū)外買房，想問通州北關(guān)和大興舊宮哪里更方便，性價比更高？

A：

1、這種問題不好回答。哪里更方便只能看自己的通勤感受，也看哪個具體的小區(qū)，否則就相當(dāng)于問北京和上海哪里交通方便？所以還是看自己吧，我歲數(shù)越大越不愛出門，連地鐵怎么換乘都記不住。

2、哪里的性價比更高，這也得看具體的小區(qū)，甚至是房源，籠統(tǒng)的聊沒意思。或者可以用租售比來比較吧，用房子總價除以預(yù)估租金，哪個的數(shù)值更低，就說明哪個的性價比更高，也就是租金收益率更高。

不過也考慮好，北京的平均租售比在650左右，郊區(qū)一般在700多點(diǎn)兒。但如果明顯高于或低于，那有可能是有溢價或價格走勢落后大盤。具體情況具體分析吧。

3、另外最好還是先做總價預(yù)算吧，不聊錢不好直接談房子。然后常規(guī)建議是把自己的主要需求都列出來，比如通勤、配套、學(xué)區(qū)和保值什么的，滿足自住還是要出租，是否追求高租金等等。一般來說，在預(yù)算不是太高的情況下，滿足一個主要需求算成功，兩個算超值，三個以上可遇不可求。

4、總之還是聊點(diǎn)兒實(shí)在的吧，現(xiàn)在這問題都有點(diǎn)兒虛，沒什么意思，我都不知道怎么回答。

僅供參考。

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