北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰(zhàn)經(jīng)驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

請問，我母親名下有一套天壇附近的老破小，54平三樓無電梯，傳聞學(xué)區(qū)房即將被廢，考慮是不是現(xiàn)在就提前賣掉，我們用不上東城的學(xué)位，孩子在海淀上學(xué)。問題是如果賣掉之后買在哪里，或者是您有其他的資產(chǎn)配置方案嗎？房子我們看了兩個樓盤，您看看合適嗎？

A：

1、學(xué)區(qū)房談不上被廢，因為官方從來就沒成立或承認(rèn)過，本來就是民間自發(fā)的應(yīng)對模式而已。

2、常規(guī)建議是，如果用不上學(xué)位了，也不是非得在這里居住，那就趁著溢價還高賣掉唄。否則既然是溢價高，那就降低了居住體驗的性價比，而且還要承擔(dān)溢價在拐點之后的風(fēng)險。

3、賣掉之后買哪里，那得看自己的通勤和需求了，房子是用來住的，得看自己的喜好。如果不自住，那常規(guī)建議是買在朝陽，因為租金收益相對高，而且大多數(shù)的價格走勢也不落后。

4、其他資產(chǎn)配置是指理財嗎？這我不懂，咨詢懂行的吧。

5、倆樓盤我覺得自住都合適，不自住的話就不太合適了。因為都比較偏，優(yōu)勢是房子的設(shè)計新環(huán)境好，劣勢是到這里租房的人不太多，也不會出高價，出租的話還損耗裝修。

所以這看自己是否長期自住吧，自住就買，不自住就算算出租的收益和成本。至于價格走勢這方面別期望值太高，畢竟是地段兒還不強，投資角度有賭的成分，看運氣了。

僅供參考。

二

Q:

請問，坐標(biāo)北京垡頭上班，想在附近買房，考察后只有翠城合適，小區(qū)怎么樣？經(jīng)濟適用房將來是否會砸在手里？持有期預(yù)計8年左右。

A：

1、翠城挺好的啊，經(jīng)濟適用房，早期的質(zhì)量非常好，幾乎等同甚至超過部分商品房。就因為當(dāng)時是標(biāo)桿工程，開發(fā)商住總作為國企又被盯的很緊，所以無論是戶型還是品質(zhì)都挺好。

2003年之后的稍微弱點兒，因為土地和拆遷費的價格都上漲，建安成本也漲，而經(jīng)適房是被限死價格的不準(zhǔn)漲價，那賠錢的買賣就自然得從成本上省錢了。所以越往后的幾期越弱點兒，從板樓變成了節(jié)省土地的塔樓，質(zhì)量也弱點兒，但也還不錯。

2、經(jīng)適房就是早期保障房，轉(zhuǎn)商后就是商品房，和現(xiàn)在的共有產(chǎn)權(quán)房兩碼事兒，不可能砸手里。

共產(chǎn)房是系統(tǒng)內(nèi)封閉運行的，也就是轉(zhuǎn)不成商品房，交易受限制，所以幾乎沒有投資性，金融屬性也低，因此不太建議。經(jīng)適房無所謂，尤其是老經(jīng)適房，轉(zhuǎn)了商就自由交易。

3、持有幾年看自己，這沒什么說的。

僅供參考。

三

Q:

請問，如果不自住，以收租金和保值為主，應(yīng)該買新房還是二手房？經(jīng)我查詢資料，感覺這兩種方案各有優(yōu)劣案例，想聽聽您的建議。

A：

1、不自住，那肯定是二手房啊，這是送分題。

2、打個比方吧，想買輛車，自己不開，租出去跑滴滴，請問應(yīng)該買新車還是二手車？肯定是二手的唄，便宜+皮實=收益高+不心疼。而新車到手就是二手的，虧不虧?。?/p>

房子也是這種情況，新房是肯定有溢價的，這是我們開發(fā)商的利潤。而交房之后這溢價都會逐步耗散，跟新車變成二手車一樣，只不過是緩慢耗散的。另外新房的優(yōu)勢就是“新”，所以更適合自住享受。而租出去就是讓別人享受了，還多收不了多少租金，有個三年還把裝修毀了，劃算嗎？

3、各有優(yōu)劣案例。新房有案例的一是毛坯房，沒裝修的溢價損耗就低些了。二是價格合適，如果能跟二手房差不多的話肯定是新房合適啊。

4、總之這看具體情況吧，只能說絕大多數(shù)情況下是二手房劃算，新房如果能做到價格倒掛的話才算合適。另外保值問題看地段兒，成熟地段兒的穩(wěn)妥，偏遠(yuǎn)的不管新房二手房都風(fēng)險較大。

僅供參考。

四

Q:

請問，男友在上地，我在西二旗，都無京戶有工居證，想買房，500萬左右的，能承受商貸2萬以上。不需要學(xué)區(qū)房，請推薦海淀合適的小區(qū)。居住時間預(yù)計三至五年之內(nèi)，有了寶娃之后再換房，到時預(yù)計能增加200萬以上的首付。

A：

1、能承受2萬以上貸款，那就是首付在100來萬是嗎？這杠桿可夠高的，考慮好月供和收入的風(fēng)險。

2、不需要學(xué)區(qū)房，那海淀就沒什么合適的小區(qū)了。因為海淀全區(qū)都算學(xué)區(qū)房，最弱的學(xué)區(qū)都有海淀學(xué)籍的價值。不管溢價高低，都是降低了居住的性價比。

如果就想在海淀，那就買普通學(xué)區(qū)的，比如典型的學(xué)院路，北太平莊和花園路等地，溢價都低，居住的性價比高。

3、三至五年之內(nèi)換房，說實話這周期短了點兒。因為換房是有稅費成本的，現(xiàn)在就算降了也是3%左右，至少兩年左右的租金吧，換房周期太短的話就不劃算了。但這無所謂，真等想換的時候再權(quán)衡。

4、我要提個建議就是既然在海淀北邊，那就沒必要非得在海淀了，昌平回龍觀也挺好的，肯定沒學(xué)區(qū)溢價，居住的性價比正常。價格走勢到目前為止也至少是跟隨大盤不落后，這預(yù)算能買到小三居了，總價也不算突出，也就是不影響流動性。

僅供參考。

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