近期40萬一套房的促銷廣告刷屏香港地鐵，房源驚現(xiàn)“白菜價(jià)”，隨后跨境看房大巴擠滿深圳口岸，而這場資本狂飆的起點(diǎn)，難不成是李嘉誠家族“壯士斷腕”式的資產(chǎn)大撤退......

今年7月末，一則地產(chǎn)消息如驚雷炸響：李嘉誠旗下長江實(shí)業(yè)突然拋售大灣區(qū)400套房源，最低總價(jià)僅40萬元人民幣?；葜菽撤吭?1㎡戶型單價(jià)從1.4萬/㎡腰斬至8632元/㎡；東莞一處別墅更從巔峰期的6.8萬/㎡暴跌至1.8萬/㎡，跌幅超70%。

中介朋友圈瞬間被“港人專享”廣告刷屏。香港退休教師林女士拖著購物車跨境看房：“香港新界首付夠這里全款買三套！”現(xiàn)場銷售忙到嘶?。骸跋愀劭驼及顺?，部分樓盤只剩尾貨！”

這場拋售恰似一針催化劑，讓本已低迷的市場再起波瀾。惠州臨深片區(qū)二手房應(yīng)聲下跌6%，廣州增城區(qū)開發(fā)商緊急跟風(fēng)降價(jià)15%，買賣雙方陷入深度價(jià)格博弈。

李嘉誠公司這次大量拋售大灣區(qū)的房產(chǎn)看似商業(yè)決策，實(shí)則暗藏洶涌暗流。

今年3月，長實(shí)集團(tuán)與美國財(cái)團(tuán)推進(jìn)一樁228億美元的全球港口出售計(jì)劃。當(dāng)交易細(xì)節(jié)泄露，市場嘩然，清單中赫然包括租約至2047年的巴拿馬運(yùn)河樞紐港口。

特朗普政府趁機(jī)放風(fēng)“收回運(yùn)河控制權(quán)”，中方則啟動(dòng)反壟斷審查。這筆交易被輿論解讀為在中美博弈中“選邊站隊(duì)”。更耐人尋味的是，交易擱淺后，李嘉誠長子李澤鉅突遭監(jiān)管部門調(diào)查，家族危機(jī)浮出水面。

真正刺破李嘉誠商業(yè)邏輯的，是中央一紙“閑置土地回收令”。今年6月，深圳率先試點(diǎn)強(qiáng)制收回閑置土地機(jī)制，直指“囤地捂盤”的暴利模式。

這記重拳精準(zhǔn)打在李氏命門上。以成都南城都匯項(xiàng)目為例：2004年以1030元/㎡拿地，拖延開發(fā)16年后轉(zhuǎn)手凈賺38億港元，而接盤企業(yè)卻深陷欠稅20億的泥潭。這種“時(shí)間換暴利”的游戲在東莞海逸豪庭項(xiàng)目重演，1998年千元拿地，2025年即便降價(jià)70%銷售，利潤率仍超300%。

當(dāng)政策公告落下，這名97歲的商業(yè)巨鱷嗅到危險(xiǎn)。長實(shí)財(cái)報(bào)暴露轉(zhuǎn)型迫切：2024年房地產(chǎn)收入占比跌至28%的歷史低點(diǎn)，科技醫(yī)療投資卻飆升至45%。

細(xì)看李氏資產(chǎn)轉(zhuǎn)移路徑，全球資產(chǎn)重組圖景浮現(xiàn)。斷腕地產(chǎn)：惠州、中山項(xiàng)目回籠資金超20億元，全部注入歐洲風(fēng)電收購；加碼科技：領(lǐng)投美國細(xì)胞治療公司OrcaBio1.32億美元，布局生物醫(yī)藥賽道；規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)：拋售年收益34億美元的巴拿馬港口，卻保留鹽田港等核心資產(chǎn)。

這系列操作踐行著李氏名言：“不賺最后一個(gè)銅板”。當(dāng)中國房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)圍箭在弦上，英國基建年均收益達(dá)9%時(shí)，資本流向早已不言自明。

香港商界正上演冰火兩重天。香港各界疾呼“商人有祖國”，霍氏家族支持內(nèi)地發(fā)展，成員可“不帶保鏢走遍全國”。而李嘉誠選擇站隊(duì)美國資本，遭遇的不僅是輿論風(fēng)暴，更是在內(nèi)地融資渠道被切斷，成都公司更被直接列入金融機(jī)構(gòu)黑名單。

這種分化映射商業(yè)哲學(xué)的根本差異：霍家注重國家發(fā)展，李氏執(zhí)著于套利游戲。當(dāng)相關(guān)部門強(qiáng)調(diào)“房住不炒”，深圳試點(diǎn)“土地回收”，依賴政策縫隙的暴利模式必然崩塌。

李嘉誠的拋售如同推倒多米諾骨牌：價(jià)格體系崩塌：東莞臨深片區(qū)二手房價(jià)單周跌8%，北京土拍流拍率飆升至35%；庫存危機(jī)顯化：惠州新房去化周期達(dá)28個(gè)月，大亞灣空置率超30%?？缇吵庇浚焊郯木用?025年上半年大灣區(qū)購房不斷增加，同比激增47%。

普通購房者站在十字路口：香港中產(chǎn)喜提“白菜價(jià)”住房，月供比香港房租還低；內(nèi)地剛需卻面臨郊區(qū)盤配套缺失、核心區(qū)房價(jià)高企的雙重?cái)D壓。

惠州大亞灣的海風(fēng)依舊咸濕，但“40萬抄底”的廣告牌下已出現(xiàn)新標(biāo)語：“城市更新示范區(qū)”。地方政府正通過專項(xiàng)債收購存量房改造為保障房，僅去年就新增100萬套城中村改造計(jì)劃。當(dāng)“造新房”轉(zhuǎn)向“改舊房”，房地產(chǎn)的游戲規(guī)則徹底改寫：核心城市房價(jià)漸趨穩(wěn)定，而非核心區(qū)資產(chǎn)流動(dòng)性將持續(xù)萎縮。

對普通投資者而言，真正的機(jī)遇不在“低價(jià)噱頭”，而在政策紅利領(lǐng)域，保障房年化收益達(dá)5.8%，深圳福田舊改項(xiàng)目溢價(jià)超15%。當(dāng)住房回歸居住本質(zhì)，那些被李嘉誠拋棄的遠(yuǎn)郊樓盤，或許終將成為香港中產(chǎn)的養(yǎng)老居所；而資本大鱷的撤離，反而為市場留下更健康的生態(tài)。

當(dāng)四十輛跨境看房大巴仍在深圳灣口岸穿梭，這場資本大撤退已超越商業(yè)范疇，它既是李嘉誠對政策紅利的告別演出，更宣告國內(nèi)房地產(chǎn)“囤地暴利時(shí)代”的終結(jié)。

中央亮劍閑置土地回收，本質(zhì)是將透支的城市發(fā)展紅利歸還民眾。那些曾被囤積二十年的土地，終將變成保障房、學(xué)校、醫(yī)院，而非資本家賬面上的暴利數(shù)字。

李嘉誠的套現(xiàn)離場給普通人敲響警鐘：非核心區(qū)房產(chǎn)流動(dòng)性危機(jī)顯現(xiàn)，持有周期需拉長至10年；家庭資產(chǎn)亟需再平衡，房產(chǎn)占比應(yīng)降至40%以下，增配抗通脹資產(chǎn)。

香港買家陳先生簽完購房合同，站在惠州樓盤陽臺(tái)遠(yuǎn)望深圳燈火，感嘆“終于上車”。他不知道的是，自己接盤的正是李嘉誠1999年以每畝不足百萬購入的地塊。

當(dāng)大灣區(qū)從“開發(fā)熱土”轉(zhuǎn)向“更新試驗(yàn)田”，李嘉誠的撤退與其說是商業(yè)敗筆，不如看作對經(jīng)濟(jì)規(guī)律的最后一次致意。而那些駛向惠州看房巴士上的香港家庭，他們押注的不是超人的點(diǎn)金術(shù)，而是灣區(qū)融合進(jìn)程中，普通人安身立命的樸素愿望。

二十載土地套利游戲落幕，唯留普通人在分化市場中尋找新生存法則。而你我真正該思考的是：當(dāng)資本巨鱷轉(zhuǎn)身離場，誰在承接時(shí)代轉(zhuǎn)換的成本？

參考資料：
李嘉誠再次拋售400套房產(chǎn)，哪些市場信號值得關(guān)注？｜商業(yè)微史記.--2025-08-01 14:46·界面新聞