房產(chǎn)律師-北京房產(chǎn)律師-房地產(chǎn)糾紛專(zhuān)業(yè)律師， 靳律師團(tuán)隊(duì)專(zhuān)門(mén)代理借名買(mǎi)房、房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、遺產(chǎn)繼承、離婚分割房產(chǎn)、拆遷析產(chǎn)、共有房產(chǎn)確權(quán)分割、居住權(quán)案件，為您提供優(yōu)質(zhì)法律服務(wù)。

北京通州區(qū)一起公租房買(mǎi)賣(mài)糾紛中，陳建軍 2012 年花 36 萬(wàn)余元購(gòu)買(mǎi)通州甲公司的 “拆遷定向安置房”，2014 年又補(bǔ)交 15 萬(wàn)余元 “土地出讓金”“產(chǎn)權(quán)變更費(fèi)”，可 10 多年過(guò)去，房屋始終未交付。陳建軍起訴要求確認(rèn)合同無(wú)效、返還 51 萬(wàn)余元款項(xiàng)并賠償利息，北京乙置業(yè)公司（通州甲公司更名后主體）辯稱(chēng) “公章丟失、證據(jù)存疑、已過(guò)訴訟時(shí)效”。最終法院判決合同無(wú)效，公司需返還全款并支付 17 萬(wàn)余元資金占用費(fèi)。此案為 “公租房禁止出售”“合同無(wú)效后的財(cái)產(chǎn)返還”“訴訟時(shí)效起算” 提供了典型裁判思路，也給購(gòu)房者敲響了 “警惕保障房違規(guī)交易” 的警鐘。

一、案情梳理

（一）當(dāng)事人信息

原告：陳建軍（公租房買(mǎi)受人，已支付購(gòu)房款、土地出讓金等共計(jì) 519406.23 元）

被告：北京乙置業(yè)有限公司（前身為北京市通州區(qū)甲公司，以下簡(jiǎn)稱(chēng) “通州甲公司”，2023 年更名，案涉合同簽約主體的權(quán)利義務(wù)承繼方）

關(guān)聯(lián)主體：福州丙科技有限公司（2023 年通過(guò)司法拍賣(mài)取得通州甲公司 100% 股權(quán)，為北京乙置業(yè)公司現(xiàn)股東）

原公司相關(guān)人員：林志強(qiáng)（通州甲公司原實(shí)際控制人）、秦鵬（通州甲公司原總經(jīng)理，掌握公司原證照、公章）

（二）交易背景與核心爭(zhēng)議

案涉房屋為通州區(qū)范莊公租房項(xiàng)目中的五號(hào)房屋，性質(zhì)為公共租賃住房。2012 年通州甲公司違規(guī)出售該房屋，2023 年公司股權(quán)變更并更名，陳建軍因長(zhǎng)期未收房起訴，核心時(shí)間線與爭(zhēng)議如下：

1. 交易關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)

2012 年 2 月 29 日：

陳建軍（乙方）與通州甲公司（甲方）簽訂《通州區(qū)甲公司拆遷定向安置內(nèi)部認(rèn)購(gòu)書(shū)》，約定陳建軍以 7300 元 /㎡的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)范莊公租房項(xiàng)目五號(hào)房屋，總價(jià)款 366679 元；

協(xié)議約定：“甲方須在 2 年內(nèi)交房，入住后 5 年內(nèi)為乙方辦理房產(chǎn)證（需乙方符合保障房申請(qǐng)條件）；若甲方違約，按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)賠償并辦理退房手續(xù)；不可抗力導(dǎo)致不能履行的，無(wú)息退還房款”；

雙方簽字蓋章，陳建軍按約定付款。

2012 年 3 月 7 日 - 2014 年 4 月 29 日：

2012 年 3 月 7 日：陳建軍支付 183340 元，通州甲公司出具收據(jù)（載明 “范莊公租房 XX 樓房款”）；

2013 年 9 月 3 日：陳建軍支付 183339 元，通州甲公司出具收據(jù)（載明 “范莊公租房 XX 室房款”）；

2014 年 4 月 29 日：通州甲公司以 “辦理商品房房產(chǎn)證” 為由，要求陳建軍補(bǔ)交費(fèi)用，陳建軍支付三筆款項(xiàng)：房款 55626 元、土地出讓金 27768 元、產(chǎn)權(quán)變更費(fèi) 69333.23 元，合計(jì) 152727.23 元，公司出具兩張收據(jù)；

至此，陳建軍累計(jì)支付 519406.23 元（366679 元 + 152727.23 元）。

2014 年 - 2022 年：

約定交房期限屆滿后，通州甲公司未交付五號(hào)房屋，房屋長(zhǎng)期處于爛尾狀態(tài)；

陳建軍多次交涉無(wú)果，2014 年 6 月因 “身心俱?！?發(fā)生車(chē)禍，造成腦損傷，喪失經(jīng)濟(jì)來(lái)源；

2015 年 10 月 16 日：通州區(qū)住建委作出行政處罰決定書(shū)，認(rèn)定通州甲公司 “2012 年起擅自出售 400 余套公租房（含施工單位、內(nèi)部職工及親朋），改變保障房性質(zhì)”，責(zé)令限期改正并罰款 3 萬(wàn)元；

后續(xù)通州甲公司在政府協(xié)調(diào)下，向 80 余戶購(gòu)房者返還房款，但陳建軍未獲補(bǔ)償。

2023 年：

2023 年 4 月 27 日：福州丙科技公司通過(guò)司法拍賣(mài)，取得通州甲公司 100% 股權(quán)；

2023 年 8 月 1 日：通州甲公司更名為 “北京乙置業(yè)有限公司”；

2023 年 9 月 1 日：北京乙置業(yè)公司稱(chēng) “原實(shí)際控制人林志強(qiáng)、原總經(jīng)理秦鵬拒不交接公司證照、公章，已向通州公安分局報(bào)案”，但截至訴訟，證照仍未找回。

2024 年：陳建軍起訴北京乙置業(yè)公司，主張合同無(wú)效、返還款項(xiàng)并賠償利息。

2. 各方主張

陳建軍（原告）訴求：①確認(rèn) 2012 年《拆遷定向安置內(nèi)部認(rèn)購(gòu)書(shū)》無(wú)效；②返還購(gòu)房款、土地出讓金等共計(jì) 519406.23 元；③賠償利息損失（按中國(guó)人民銀行同期貸款利率，分筆起算至實(shí)際付清日）；④訴訟費(fèi)、保全費(fèi)由被告承擔(dān)。

北京乙置業(yè)公司（被告）辯稱(chēng)：①與陳建軍無(wú)房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，認(rèn)購(gòu)書(shū)公章真?zhèn)螣o(wú)法核實(shí)（原公章丟失），收據(jù)僅蓋財(cái)務(wù)章且金額不對(duì)應(yīng)，無(wú)轉(zhuǎn)賬記錄佐證；②本案已過(guò)訴訟時(shí)效（2012 年簽約，2014 年起未交房，距今 10 年），且存在虛假訴訟嫌疑（可能已獲補(bǔ)償）；③公租房禁止出售，合同無(wú)效的責(zé)任不在現(xiàn)股東，請(qǐng)求駁回全部訴求。

（三）關(guān)鍵事實(shí)與證據(jù)

無(wú)爭(zhēng)議事實(shí)：

案涉五號(hào)房屋性質(zhì)為公共租賃住房，通州甲公司 2012 年違規(guī)出售公租房，已被住建委行政處罰；

通州甲公司于 2023 年更名為北京乙置業(yè)公司，福州丙科技公司為現(xiàn)股東，承繼原公司權(quán)利義務(wù)；

陳建軍持有四張通州甲公司出具的收據(jù)，金額合計(jì) 519406.23 元，均加蓋公司財(cái)務(wù)章；

五號(hào)房屋至今未交付，陳建軍未獲得任何補(bǔ)償。

爭(zhēng)議焦點(diǎn)證據(jù)：

陳建軍提交的《拆遷定向安置內(nèi)部認(rèn)購(gòu)書(shū)》：被告質(zhì)疑 “公章丟失無(wú)法核實(shí)真?zhèn)?，無(wú)法定代表人簽字，可能系內(nèi)部人員惡意串通”，法院認(rèn)定 “協(xié)議載明房屋買(mǎi)賣(mài)核心條款，且有公司蓋章，結(jié)合收據(jù)可佐證合同關(guān)系”；

陳建軍提交的四張收據(jù)：被告主張 “模糊不清、金額不對(duì)應(yīng)”，法院核查后確認(rèn) “收據(jù)明確記載付款人、房屋、款項(xiàng)性質(zhì)，金額合計(jì)與原告訴求一致，財(cái)務(wù)章真實(shí)有效”；

被告提交的《受案登記表》：主張 “公章丟失”，法院認(rèn)定 “無(wú)證據(jù)證明收據(jù)公章 / 財(cái)務(wù)章虛假，且公司內(nèi)部交接問(wèn)題不能對(duì)抗外部債權(quán)人”。

二、案件分析

（一）合同效力：公租房買(mǎi)賣(mài)合同因違反強(qiáng)制性規(guī)定無(wú)效

根據(jù)《民法典》第一百五十三條第一款 “違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的民事法律行為無(wú)效”，及《公共租賃住房管理辦法》明確規(guī)定 “公共租賃住房?jī)H限出租，不得出售或變相出售”：

案涉房屋性質(zhì)為保障房，禁止交易：公租房是面向住房困難家庭的保障性住房，其建設(shè)、分配、管理均受特殊政策調(diào)控，核心功能是 “保障居住”，而非 “商業(yè)交易”，通州甲公司將其作為 “拆遷定向安置房” 出售，直接改變保障房性質(zhì)，違反社會(huì)公共利益；

協(xié)議符合房屋買(mǎi)賣(mài)合同特征：《拆遷定向安置內(nèi)部認(rèn)購(gòu)書(shū)》明確約定房屋坐落（五號(hào)房屋）、單價(jià)（7300 元 /㎡）、總價(jià)款（366679 元）、交房時(shí)間（2 年內(nèi)）、辦證義務(wù)（5 年內(nèi)），具備房屋買(mǎi)賣(mài)合同的核心條款，應(yīng)認(rèn)定為房屋買(mǎi)賣(mài)合同；

行政機(jī)關(guān)已確認(rèn)違法：通州區(qū)住建委 2015 年行政處罰決定書(shū)，已認(rèn)定通州甲公司 “出售公租房” 的行為違法，進(jìn)一步佐證案涉合同違反強(qiáng)制性規(guī)定，故《拆遷定向安置內(nèi)部認(rèn)購(gòu)書(shū)》應(yīng)屬無(wú)效。

（二）款項(xiàng)返還：被告需全額返還 519406.23 元，內(nèi)部交接問(wèn)題不能對(duì)抗債權(quán)人

根據(jù)《民法典》第一百五十七條 “民事法律行為無(wú)效后，因該行為取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還”：

款項(xiàng)支付事實(shí)清楚：陳建軍提交的四張收據(jù)，均由通州甲公司出具并加蓋財(cái)務(wù)章，明確記載 “房款”“土地出讓金”“產(chǎn)權(quán)變更費(fèi)”，金額合計(jì) 519406.23 元，與原告訴求完全一致，可證明被告已實(shí)際收款；

被告抗辯不成立：

“公章丟失無(wú)法核實(shí)”：公司內(nèi)部證照交接問(wèn)題是其股東變更后的內(nèi)部管理問(wèn)題，不能以此否定對(duì)外簽訂合同、收取款項(xiàng)的事實(shí)，且收據(jù)加蓋的是財(cái)務(wù)章，與公章無(wú)關(guān)，被告無(wú)證據(jù)證明財(cái)務(wù)章虛假；

“無(wú)轉(zhuǎn)賬記錄”：雖然陳建軍未提交轉(zhuǎn)賬憑證，但四張收據(jù)均為原始憑證，且金額分筆支付符合交易常理（2012 年 - 2014 年分次付款），被告未提交相反證據(jù)證明 “未收款”，故法院采信收據(jù)證明力；

“可能已獲補(bǔ)償”：被告主張 “80 余戶已返還房款，陳建軍可能已獲償”，但未提交任何證據(jù)（如補(bǔ)償協(xié)議、轉(zhuǎn)賬記錄），應(yīng)承擔(dān)舉證不能的責(zé)任；

主體責(zé)任承繼：北京乙置業(yè)公司是通州甲公司更名后的主體，依法承繼原公司的債權(quán)債務(wù)，故應(yīng)由北京乙置業(yè)公司向陳建軍返還 519406.23 元。

（三）利息損失：按 “資金占用費(fèi)” 標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，分階段確定金額

陳建軍主張的 “利息損失”，實(shí)質(zhì)為 “資金占用費(fèi)”，即被告占用其款項(xiàng)期間的合理補(bǔ)償，根據(jù)《民法典合同編通則解釋》第二十五條 “合同無(wú)效后，有權(quán)請(qǐng)求返還價(jià)款的當(dāng)事人可主張資金占用費(fèi)，按 LPR 計(jì)算”：

計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)：

2019 年 8 月 19 日前：按中國(guó)人民銀行同期貸款利率計(jì)算（當(dāng)時(shí) LPR 機(jī)制未全面實(shí)施）；

2019 年 8 月 20 日后：按全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布的一年期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）計(jì)算（根據(jù)央行規(guī)定，此后貸款利息基準(zhǔn)改為 LPR）；

分筆起算與核算：

第一筆 183340 元（2012 年 3 月 7 日支付）：2012 年 3 月 7 日 - 2019 年 8 月 19 日，按同期貸款利率計(jì)算；

第二筆 183339 元（2013 年 9 月 3 日支付）：2013 年 9 月 3 日 - 2019 年 8 月 19 日，按同期貸款利率計(jì)算；

第三筆 152727.23 元（2014 年 4 月 29 日支付，含土地出讓金、產(chǎn)權(quán)變更費(fèi)、房款）：2014 年 4 月 29 日 - 2019 年 8 月 19 日，按同期貸款利率計(jì)算；

法院核算后，截至 2019 年 8 月 19 日的資金占用費(fèi)合計(jì) 177837.6 元；

后續(xù)資金占用費(fèi)：2019 年 8 月 20 日起，以 519406.23 元為基數(shù)，按一年期 LPR 計(jì)算至實(shí)際清償之日止，符合 “填補(bǔ)損失” 的原則。

（四）訴訟時(shí)效：合同無(wú)效確認(rèn)后起算，本案未過(guò)時(shí)效

被告主張 “本案已過(guò)訴訟時(shí)效（2012 年簽約，距今 10 年）”，法院未予支持，核心理由如下：

訴訟時(shí)效起算規(guī)則：請(qǐng)求返還合同無(wú)效后取得的財(cái)產(chǎn)，訴訟時(shí)效需從 “合同被確認(rèn)無(wú)效之日” 起算，而非 “約定交房日” 或 “知道未交房之日”；

本案時(shí)效未起算：陳建軍起訴時(shí)，案涉合同尚未被法院確認(rèn)無(wú)效，故訴訟時(shí)效尚未開(kāi)始計(jì)算，不存在 “超過(guò)時(shí)效” 的問(wèn)題；

例外情形排除：即使被告主張 “2014 年起已知未交房”，但合同無(wú)效的確認(rèn)是返還財(cái)產(chǎn)的前提，在前提未成立時(shí)，權(quán)利人無(wú)法主張權(quán)利，故不適用 “知道或應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利受損之日起算時(shí)效” 的一般規(guī)則。

三、裁判結(jié)果

確認(rèn)原告陳建軍與被告北京乙置業(yè)有限公司（原北京市通州區(qū)甲公司）于 2012 年 2 月 29 日針對(duì)通州區(qū)范莊公租房項(xiàng)目五號(hào)房屋簽訂的《通州區(qū)甲公司拆遷定向安置內(nèi)部認(rèn)購(gòu)書(shū)》無(wú)效；

被告北京乙置業(yè)有限公司于本判決生效之日起十五日內(nèi)返還原告陳建軍款項(xiàng) 519406.23 元、截至 2019 年 8 月 19 日的資金占用費(fèi) 177837.6 元，并支付自 2019 年 8 月 20 日至實(shí)際清償之日止的資金占用費(fèi)（以 519406.23 元為基數(shù)，按照全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布的一年期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率計(jì)算）；

駁回原告陳建軍的其他訴訟請(qǐng)求（因保全費(fèi)未實(shí)際產(chǎn)生，故未支持）。

四、案件啟示

（一）購(gòu)房者：警惕 “保障房交易”，牢記 “3 個(gè)不買(mǎi)”

不買(mǎi) “公租房、廉租房”：此類(lèi)房屋屬保障性住房，僅限符合條件的家庭申請(qǐng)租賃，禁止出售，任何 “內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”“定向安置” 的售房宣傳均涉嫌違法，合同必然無(wú)效；

不買(mǎi) “無(wú)房產(chǎn)證且性質(zhì)不明” 的房屋：購(gòu)買(mǎi)前需到住建委、不動(dòng)產(chǎn)登記中心核查房屋性質(zhì)（是否為保障房、是否受限售），若開(kāi)發(fā)商以 “正在辦理房產(chǎn)證”“內(nèi)部指標(biāo)” 為由推銷(xiāo)，需要求出具《商品房預(yù)售許可證》或《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》，無(wú)資質(zhì)的房屋堅(jiān)決不買(mǎi)；

不輕易支付 “額外費(fèi)用”：如本案中 “土地出讓金”“產(chǎn)權(quán)變更費(fèi)”，開(kāi)發(fā)商以 “辦理商品房證” 為由收取費(fèi)用，多為違規(guī)操作，需警惕 “以費(fèi)抵責(zé)”，付款前要求簽訂補(bǔ)充協(xié)議明確費(fèi)用用途及違約責(zé)任，留存轉(zhuǎn)賬記錄（優(yōu)先銀行轉(zhuǎn)賬，備注 “XX 房屋 XX 費(fèi)用”）。

（二）開(kāi)發(fā)商：合規(guī)經(jīng)營(yíng)是底線，“3 個(gè)不得” 需遵守

不得違規(guī)出售保障房：公租房、廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等均有明確的交易限制，開(kāi)發(fā)商需嚴(yán)格遵守政策規(guī)定，不得通過(guò) “內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”“定向安置” 等名義變相出售，否則將面臨行政處罰（如罰款、限期改正），且需返還房款并賠償損失；

不得隱瞞房屋性質(zhì)：向購(gòu)房者如實(shí)披露房屋性質(zhì)（是否為商品房、保障房）、產(chǎn)權(quán)狀況（是否可過(guò)戶、辦證時(shí)間），不得虛假宣傳 “保障房可轉(zhuǎn)商品房”“內(nèi)部指標(biāo)優(yōu)先辦證”，否則構(gòu)成欺詐，需承擔(dān)懲罰性賠償責(zé)任；

不得推諉債務(wù)責(zé)任：公司股權(quán)變更、名稱(chēng)變更后，新主體需依法承繼原公司的債權(quán)債務(wù)，不得以 “公章丟失”“內(nèi)部交接問(wèn)題” 為由對(duì)抗購(gòu)房者，否則將承擔(dān)敗訴風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)影響企業(yè)信譽(yù)。

（三）特殊提示：合同無(wú)效后的 “2 個(gè)維權(quán)要點(diǎn)”

及時(shí)固定證據(jù)：如本案中陳建軍留存的《認(rèn)購(gòu)書(shū)》、四張收據(jù)，是證明 “合同關(guān)系”“付款事實(shí)” 的關(guān)鍵證據(jù)，購(gòu)房者需留存所有交易文件（合同、收據(jù)、轉(zhuǎn)賬記錄、宣傳資料、交涉錄音），避免因證據(jù)不足無(wú)法維權(quán)；

把握訴訟時(shí)效：合同無(wú)效的訴訟時(shí)效從 “合同被確認(rèn)無(wú)效之日” 起算，而非 “知道權(quán)利受損之日”，若發(fā)現(xiàn)房屋無(wú)法交付或性質(zhì)違規(guī)，應(yīng)及時(shí)起訴主張合同無(wú)效，避免因 “拖延” 導(dǎo)致證據(jù)滅失（如開(kāi)發(fā)商倒閉、人員失聯(lián)）。

本案中，陳建軍雖最終勝訴，但 10 年的維權(quán)過(guò)程耗費(fèi)了大量時(shí)間、精力，且因房屋未交付、身體受傷喪失經(jīng)濟(jì)來(lái)源，生活陷入困境。這一案例充分說(shuō)明，保障房違規(guī)交易的風(fēng)險(xiǎn)極高，購(gòu)房者切勿輕信 “內(nèi)部指標(biāo)”“低價(jià)購(gòu)房” 的誘惑，開(kāi)發(fā)商也需嚴(yán)守合規(guī)底線，否則將面臨法律制裁與經(jīng)濟(jì)損失。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷(xiāo)。）

作者聲明：作品含AI生成內(nèi)容