魯法案例【2025】426

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案情簡介

趙某因急需資金，將其從單位購買的建筑面積約110平的房改房，對外宣稱以50萬元價格出售。此時，趙某因未向其單位繳納全部房款，尚未取得該房產(chǎn)的不動產(chǎn)權(quán)。2024年11月17日，馬某在房產(chǎn)中介的帶領(lǐng)下，前來趙某處看房并與趙某洽談房產(chǎn)買賣事宜，商談過程中，馬某提出房產(chǎn)交易應經(jīng)過趙某妻子同意。次日，馬某與趙某簽訂房屋買賣合同，約定趙某以50萬元價格將該房產(chǎn)出售給馬某，馬某向趙某交付預付款2萬元、定金6萬元，雙方商定違約金為10萬元。合同簽訂后，馬某向趙某交付了定金，并且根據(jù)趙某的指示向趙某單位補繳了剩余房款2萬元作為馬某向趙某交付的預付款。該房產(chǎn)尾款向趙某單位繳納完畢后，趙某順利辦理了不動產(chǎn)登記，產(chǎn)權(quán)人為趙某。之后，趙某以該房產(chǎn)買賣未經(jīng)過其妻子劉某同意為由，拒絕繼續(xù)履行房屋買賣合同。

馬某遂訴至法院，要求解除房屋買賣合同，趙某退還預付款2萬元、定金6萬元，并支付違約金10萬元。

法院審理

法院審理認為，趙某未取得房產(chǎn)共有人即其妻子劉某同意便擅自處置共有房產(chǎn)，構(gòu)成無權(quán)處分，依據(jù)《中華人民共和國民法典》第五百九十七條第一款：“因出賣人未取得處分權(quán)致使標的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移的，買受人可以解除合同并請求出賣人承擔違約責任”之規(guī)定，馬某要求解除房屋買賣合同，具有事實根據(jù)及法律依據(jù)，法院依法予以支持，趙某收取的預付款2萬元、定金6萬元應予返還。

《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十條規(guī)定：“買賣合同因違約而解除后，守約方主張繼續(xù)適用違約金條款的，人民法院應予支持；但約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院可以參照民法典第五百八十五條第二款的規(guī)定處理�！北景阜课葙I賣合同解除后不影響合同中違約金條款的繼續(xù)適用，趙某不能交付房屋已構(gòu)成違約，馬某主張趙某應承擔違約責任，法院予以支持。關(guān)于違約金數(shù)額，馬某以約定的10萬元進行主張。法院依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十一條規(guī)定向趙某釋明，若法院不支持其合同無效的免責抗辯事由，其是否需要主張調(diào)整違約金，趙某表示馬某所主張的100000元違約金已過分高于因解約造成的損失，應當按照一年期LPR計算資金占用損失。法院綜合考慮趙某違約行為給馬某造成的可期待利益損失，定金返還金額與違約金金額之和不應少于馬某可主張的雙倍定金返還的金額，故法院酌定趙某應支付馬某違約金60000元。

法官說法

《中華人民共和國民法典》第五百八十五條第二款規(guī)定，約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構(gòu)可以根據(jù)當事人的請求予以適當減少。第五百八十八條第一款規(guī)定，當事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時，對方可以選擇使用違約金或者定金條款。在同時約定違約金和定金的情形下，法律賦予了守約方選擇權(quán)。但如果約定的違約金過高，造成當事人權(quán)利義務顯著失衡，法院可以根據(jù)當事人的請求對違約金予以適當減少。為平衡當事人權(quán)益，調(diào)整的違約金金額加上返還的定金金額，應不少于雙倍返還定金的金額，亦即將違約金金額參照定金金額予以調(diào)整。

法條鏈接

《中華人民共和國民法典》第五百八十五條第二款規(guī)定，約定的違約金低于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構(gòu)可以根據(jù)當事人的請求予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構(gòu)可以根據(jù)當事人的請求予以適當減少。

第五百八十八條第一款規(guī)定，當事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時，對方可以選擇適用違約金或者定金條款。

《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十條規(guī)定，買賣合同因違約而解除后，守約方主張繼續(xù)適用違約金條款的，人民法院應予支持；但約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院可以參照民法典第五百八十五條第二款的規(guī)定處理。

來源：東昌府區(qū)法院