最近，一則消息在房產(chǎn)圈炸開了鍋。著名經(jīng)濟(jì)學(xué)者盧麒元指出，我國沉沒房地產(chǎn)的資本總量，可能已經(jīng)超過 300 萬億了！這是什么概念？打個(gè)比方，如果把這些錢平均分給全國人民，每人能分到好幾十萬。這么大規(guī)模的資本沉沒，就好比給經(jīng)濟(jì)增長的發(fā)動(dòng)機(jī)來了個(gè)急剎車，弄不好經(jīng)濟(jì)增長動(dòng)能都得消失。今天，咱們就來好好嘮嘮這背后到底咋回事。

先來說說這房地產(chǎn)資本為啥會(huì)沉沒。按照盧麒元的說法，這里面美聯(lián)儲(chǔ)的高利息政策 “功不可沒”。大家都知道，前些年外資在中國房地產(chǎn)市場(chǎng)那可是相當(dāng)活躍，各種投資、各種買地建房。他們很多錢都是借的，而且不少是從國外以較低利息借來的美元。但美聯(lián)儲(chǔ)這一加息，好家伙，借錢成本一下子就上去了，這些外資在中國房地產(chǎn)投資的債務(wù)就被打爆了。外資一撤，再加上國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)本身就積累了不少問題，就像多米諾骨牌一樣，中國整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)投資的債務(wù)也跟著爆雷了，資本就這么開始沉沒了。

再看看最近房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)，更能感覺到這股寒意。就拿房價(jià)來說，從國家統(tǒng)計(jì)局 8 月 15 日發(fā)布的數(shù)據(jù)來看，7 月份，70 個(gè)大中城市中，各線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降。一線城市新房價(jià)格環(huán)比下降 0.2%，上海新房價(jià)格逆勢(shì)上漲，主要得益于高端改善型需求集中釋放，可廣州和深圳分別下降 0.3% 和 0.6%。二手房價(jià)格方面，一線城市環(huán)比跌幅擴(kuò)大到 1%，像北京、上海、廣州和深圳，分別下降 1.1%、0.9%、1% 和 0.9%。二線城市新房價(jià)格環(huán)比跌幅明顯擴(kuò)大，由 6 月份下跌 0.2% 擴(kuò)大至 0.4%，三線城市則繼續(xù)保持 0.3% 跌幅。

銷售數(shù)據(jù)也不太樂觀。1 至 7 月，全國新建商品房銷售面積近 5.16 億平方米，同比下降 4%，新建商品房銷售額 49566 億元，下降 6.5%。廣州 8 月二手房報(bào)價(jià)環(huán)比 7 月下降 0.62%，全城均價(jià)來到 25515 元 / 平，像天河、南沙等區(qū)域房價(jià)都在跌。

房地產(chǎn)市場(chǎng)如今面臨的困境，還得從過往的發(fā)展模式說起。過去，房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮，房價(jià)一路高漲。房價(jià)為啥漲這么猛呢？一方面是咱們國家可用土地資源稀缺，尤其是在一些大城市，地就那么多，房子卻供不應(yīng)求；另一方面，大量資本瘋狂涌入房地產(chǎn)領(lǐng)域。資本逐利，都覺得房地產(chǎn)能賺錢，就一股腦地往里投。這就導(dǎo)致房價(jià)虛高，普通工薪階層想買套房，那真是難如登天。很多人辛苦一輩子，就為了還房貸。

高房價(jià)帶來的問題可不止是老百姓買房難。大量資金集中在房地產(chǎn)領(lǐng)域，就像一個(gè)無底洞，把其他行業(yè)的投資和發(fā)展空間都給擠壓了。你想想，要是錢都去蓋房子了，那制造業(yè)、科技產(chǎn)業(yè)這些實(shí)體經(jīng)濟(jì)怎么辦？沒有足夠資金投入研發(fā)、創(chuàng)新，產(chǎn)業(yè)升級(jí)就困難重重，整個(gè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)就失衡了。而且，大量資本被鎖定在不動(dòng)產(chǎn)里，流動(dòng)性大大降低。資金不流動(dòng)，金融系統(tǒng)就像一潭死水，活力沒了，經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)卻增加了。特別是現(xiàn)在的中產(chǎn)階級(jí)，很多人一個(gè)月收入的 60% 都用來還房貸，資本加速沉沒回流到銀行中去。一旦房地產(chǎn)泡沫破裂，那后果不堪設(shè)想，很可能引發(fā)金融危機(jī)，社會(huì)穩(wěn)定也會(huì)受到?jīng)_擊。

回顧歷史，日本在 20 世紀(jì) 90 年代房地產(chǎn)泡沫破裂，經(jīng)濟(jì)陷入了長期的停滯和衰退，被稱為 “失去的三十年”。美國在 2008 年次貸危機(jī)，根源也是房地產(chǎn)泡沫，大量金融機(jī)構(gòu)倒閉，失業(yè)率飆升，全球經(jīng)濟(jì)都受到牽連。咱們國家房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模龐大，要是出了大問題，影響的可不止是經(jīng)濟(jì)，還關(guān)系到千家萬戶的生活。

面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)如今的困境，咱們也不是毫無辦法。盧麒元提出了一系列解決措施，還是很有參考價(jià)值的。

首先是 “關(guān)門”，許進(jìn)不許出，防止資本外逃。這就好比把自家的大門守好，不讓錢輕易跑出去，保證國內(nèi)資金的穩(wěn)定。其次，要活化正在沉沒的資本?？梢酝ㄟ^國儲(chǔ)房地產(chǎn)，救民不救官，救樓不救市。國家把一些房地產(chǎn)資源儲(chǔ)備起來，讓那些沉沒在房地產(chǎn)、地租里的資本重新活起來，發(fā)揮作用。然后，得開新的增長點(diǎn)，用發(fā)展解決發(fā)展的問題。這就需要通過創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)升級(jí)，為經(jīng)濟(jì)注入新的活力。比如說大力發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)，像人工智能、新能源汽車等，這些產(chǎn)業(yè)發(fā)展起來了，就能帶動(dòng)就業(yè)、創(chuàng)造財(cái)富，減少經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的依賴。最后，要建立新的穩(wěn)定結(jié)構(gòu)。這包括推進(jìn)直接稅法制建設(shè)，讓稅收更加公平公正；成立國家儲(chǔ)備委員會(huì)，構(gòu)建涵蓋廣泛領(lǐng)域的戰(zhàn)略儲(chǔ)備，實(shí)力支撐達(dá) 3 萬億美元以上，包含價(jià)值 1 萬噸的黃金儲(chǔ)備，同時(shí)設(shè)立海外資產(chǎn)管理委員會(huì)，對(duì)離岸人民幣資產(chǎn)進(jìn)行統(tǒng)籌管理。

我覺得吧，咱普通老百姓最關(guān)心的還是實(shí)實(shí)在在的住房問題。那些金融監(jiān)管、限制投機(jī)啥的，說簡單點(diǎn)，就是別讓那些炒房的人再興風(fēng)作浪了。以前總有人手里攥著好幾套房，就等著漲價(jià)賣出去賺一筆，結(jié)果弄得真正想買房住的人買不起?，F(xiàn)在得把這股風(fēng)氣剎住，讓房子回歸到給人住的本質(zhì)。調(diào)整土地供應(yīng)也很關(guān)鍵。你看現(xiàn)在大城市，稍微好點(diǎn)的地段，房價(jià)高得嚇人。要是能多供應(yīng)點(diǎn)土地，蓋更多的房子，尤其是蓋些小戶型、低總價(jià)的房子，那年輕人買房的壓力不就小多了嗎？還有租賃市場(chǎng)，也得好好發(fā)展。

不是每個(gè)人都非得買房不可，要是能租到價(jià)格合理、環(huán)境又好的房子，不用天天擔(dān)心房東漲房租、收回房子，那租房過日子也挺踏實(shí)。再說說教育、醫(yī)療這些事兒。這些東西要是太市場(chǎng)化，收費(fèi)太高，老百姓手里的錢都得砸進(jìn)去，哪還有閑錢干別的？就拿教育來說，孩子上學(xué)要是這費(fèi)用那費(fèi)用一大堆，家長壓力多大啊。醫(yī)療也是，萬一有點(diǎn)小病小痛，去趟醫(yī)院就花不少錢，誰還敢隨便消費(fèi)？所以啊，這些民生領(lǐng)域得有保障，讓老百姓不用為這些事兒愁眉苦臉，手里有了余錢，才能敢花錢、愿花錢，整個(gè)經(jīng)濟(jì)才能活起來。

對(duì)于咱們普通老百姓，現(xiàn)在買房可得想清楚了。別聽別人說啥房子肯定漲，就腦子一熱跟風(fēng)買。得看看自己的錢包，算算每個(gè)月的收入能不能輕松還房貸。要是為了買房，把自己逼得太緊，日子過得緊巴巴的，那可就不值當(dāng)了。房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)在確實(shí)挺難的，但難的時(shí)候也正是改變的時(shí)候。只要能把問題一個(gè)個(gè)解決了，咱老百姓住得舒心，經(jīng)濟(jì)也能順順當(dāng)當(dāng)?shù)?，這才是最實(shí)在的。