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農(nóng)村房屋因產(chǎn)權(quán)登記不規(guī)范，連環(huán)買賣的情況并不少見。北京通州區(qū)一起案例中，一套農(nóng)村房屋經(jīng)過三次買賣，最終買受人起訴確認(rèn)合同有效及房屋歸屬，法院依法支持了其訴求，為農(nóng)村房屋連環(huán)交易的效力認(rèn)定提供了參考。

一、案情梳理

（一）當(dāng)事人信息

原告：孫陽（最終買受人，某村集體經(jīng)濟組織成員）

被告：

周凱（第三手出賣人，某村村民）

鄭濤、劉敏、鄭琳（第二手出賣人及家屬，某村村民）

趙剛、趙強、趙芳、趙偉、趙麗（第一手出賣人子女，某村村民）

關(guān)聯(lián)人物：

趙德（原房屋權(quán)利人，趙剛等五人的父親，已去世）

麻某（趙德配偶，已去世）

（二）事件經(jīng)過

涉案房屋為位于北京市通州區(qū)某鎮(zhèn)某村某區(qū) A號院（簡稱 “A號院”），院內(nèi)有北房四間、西廂房三間，《北京市土地登記審批表》載明土地使用者為趙德（某村村民）。

2013 年 3 月 10 日，趙德與同村村民鄭濤簽訂《農(nóng)村房屋買賣協(xié)議》，約定趙德將 A號院及院內(nèi)房屋以 25 萬元價格賣給鄭濤。趙德的子女趙剛、趙強、趙芳、趙偉、趙麗均在協(xié)議 “甲方家屬（同意簽字）” 處簽字。協(xié)議簽訂后，鄭濤支付房款，趙德交付房屋。趙德于 2014 年去世，其配偶麻某已于 2005 年去世。

2020 年 6 月 19 日，鄭濤與其妻劉敏、女兒鄭琳作為乙方，與同村村民周凱簽訂《購買房屋協(xié)議》，將 A號院以 75 萬元價格賣給周凱，雙方完成款項交付和房屋交接。

2024 年 3 月 24 日，周凱與同村村民孫陽（農(nóng)業(yè)戶籍）簽訂《房屋買賣協(xié)議》，約定 A號院以 125 萬元價格賣給孫陽，雙方已履行付款和交房義務(wù)。

孫陽為明確房屋歸屬，訴至法院，請求：1. 確認(rèn)與周凱簽訂的《房屋買賣協(xié)議》有效；2. 判令 A號院內(nèi)北房四間、西廂房三間歸其所有。

周凱及趙剛等五人均同意孫陽的訴求。但鄭濤、劉敏、鄭琳認(rèn)為 2020 年賣給周凱的價格過低，要求周凱額外補償 8.5 萬元。

（三）爭議焦點

孫陽與周凱簽訂的《房屋買賣協(xié)議》是否有效？

A號院房屋是否應(yīng)歸孫陽所有？

鄭濤一方要求周凱補償 8.5 萬元的主張是否影響本案裁判？

二、案件分析

（一）合同效力的認(rèn)定

根據(jù)《中華人民共和國民法典》第一百四十三條，民事法律行為有效需滿足：行為人具有相應(yīng)民事行為能力、意思表示真實、不違反法律行政法規(guī)強制性規(guī)定且不違背公序良俗。

本案中，孫陽與周凱均為完全民事行為能力人，雙方簽訂的《房屋買賣協(xié)議》系真實意思表示，且均無異議；孫陽為某村農(nóng)業(yè)戶籍，屬于本村集體經(jīng)濟組織成員，購買本村房屋未違反法律強制性規(guī)定（農(nóng)村房屋買賣核心限制為 “不得向本集體外成員轉(zhuǎn)讓”），故協(xié)議合法有效。

（二）房屋所有權(quán)的歸屬

農(nóng)村房屋所有權(quán)歸屬需結(jié)合買賣合同履行情況（付款、交房）及交易的合法性綜合判斷。孫陽已按約支付 125 萬元房款，周凱已交付 A號院及房屋，且雙方均為同村村民，交易符合農(nóng)村房屋流轉(zhuǎn)規(guī)則。

A號院的連環(huán)買賣中，每一手交易的買受人均為某村村民（趙德→鄭濤→周凱→孫陽），未突破集體經(jīng)濟組織邊界，未損害村集體利益，交易鏈條完整且合法，最終歸屬孫陽具有事實和法律依據(jù)。

（三）前手交易爭議的處理

鄭濤一方以 “售價過低” 要求周凱補償 8.5 萬元，屬于其與周凱之間的第二手交易糾紛，與本案孫陽主張的合同效力及房屋歸屬并非同一法律關(guān)系，不影響本案裁判。雙方可另行協(xié)商或訴訟解決。

三、裁判結(jié)果

法院判決：

原告孫陽與被告周凱于 2024 年 3 月 24 日簽訂的《房屋買賣協(xié)議》有效；

北京市通州區(qū)某鎮(zhèn)某村某區(qū) A號院內(nèi)北房四間、西廂房三間歸原告孫陽所有。

四、案件啟示

（一）農(nóng)村房屋買賣的核心條件：“同村村民”

農(nóng)村房屋依附于宅基地，宅基地使用權(quán)僅限本集體經(jīng)濟組織成員享有，因此農(nóng)村房屋買賣的核心限制是 “買受人必須為同村村民”。本案中三次交易的買受人均為某村村民，這是合同有效的關(guān)鍵前提。

非本村村民購買農(nóng)村房屋，可能因違反法律強制性規(guī)定導(dǎo)致合同無效，風(fēng)險極高。

（二）連環(huán)交易中，前手爭議不影響后手效力

農(nóng)村房屋連環(huán)買賣中，只要每一手交易均符合法律規(guī)定（如主體適格、意思表示真實），后手交易的效力不受前手爭議影響。本案中鄭濤與周凱的補償糾紛，不阻礙孫陽主張房屋歸屬。

買受人在購買時，應(yīng)核實房屋的流轉(zhuǎn)歷史，確保每一手交易的出賣人對房屋有處分權(quán)（如本案中趙德子女簽字同意出售），降低權(quán)屬爭議風(fēng)險。

（三）書面協(xié)議和履行憑證是關(guān)鍵

農(nóng)村房屋交易應(yīng)簽訂書面協(xié)議，明確房屋位置、價款、付款方式、交房時間及家屬意見（如共有權(quán)人、繼承人同意），并保留付款憑證（收條、轉(zhuǎn)賬記錄）、交房證明（物業(yè)交接單等）。本案中三次交易均有書面協(xié)議，為效力認(rèn)定提供了直接證據(jù)。

對于歷史交易中可能存在的產(chǎn)權(quán)證明不完整問題，可通過村委會出具證明、家屬簽字確認(rèn)等方式補充佐證。

（四）價格爭議不影響合同效力

房屋價格屬于當(dāng)事人意思自治范疇，只要不存在欺詐、脅迫等情形，“售價過低” 不能成為否定合同效力或要求額外補償?shù)睦碛伞１景钢朽崫环揭詢r格低為由主張補償，需另行舉證證明存在可撤銷或變更合同的情形（如顯失公平），否則難以得到支持。

本案中，法院尊重農(nóng)村房屋交易的實際情況，依法認(rèn)定連環(huán)買賣中最終合同的效力，既維護(hù)了交易穩(wěn)定性，也明確了農(nóng)村房屋流轉(zhuǎn)的法律邊界。對于農(nóng)村居民而言，交易時堅守 “同村交易” 原則、規(guī)范協(xié)議內(nèi)容、留存履行證據(jù)，是避免糾紛的重要保障。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

作者聲明：作品含AI生成內(nèi)容