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農(nóng)村村民之間買賣房屋，簽了契約、付了房款，甚至住了多年，卻因沒辦過戶手續(xù)，賣家反悔時能確認(rèn)房屋歸買家所有嗎？北京懷柔區(qū)一起案例給出了答案：合同有效，但未過戶不能直接確權(quán)，為農(nóng)村房屋交易的物權(quán)變動提供了重要指引。

一、案情梳理

（一）當(dāng)事人信息

原告：周磊（北京市懷柔區(qū)某鎮(zhèn)某村村民）

被告：吳波（北京市懷柔區(qū)某鎮(zhèn)某村村民，涉案房屋原房主）

關(guān)聯(lián)方：北京市懷柔區(qū)某鎮(zhèn)某村村委會（見證方）

（二）事件經(jīng)過

2004 年 1 月 3 日，周磊因家庭人口多、居住不便，與同村村民吳波簽訂《房屋買賣契約》，約定購買吳波名下位于北京市懷柔區(qū)某鎮(zhèn)某村的八號房屋（四間水泥瓦房），房屋四至明確，住宅面積以土地使用證為準(zhǔn)，總價款 1.3 萬元。

契約簽訂時，北京市懷柔區(qū)某鎮(zhèn)某村村委會在協(xié)議尾部加蓋印章，時任村干部吳剛作為見證人簽字。合同簽訂后，周磊以現(xiàn)金方式一次性支付全部房款 1.3 萬元，吳波將八號房屋的集體土地建設(shè)用地使用證（編號懷集建（93）第 × 號，載明使用權(quán)人為吳波，房屋面積 267 平方米）交付給周磊。

周磊的戶籍一直屬于懷柔區(qū)某鎮(zhèn)某村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，從未遷移。多年后，吳波對房屋買賣事宜反悔，周磊為維護(hù)自身權(quán)益訴至法院，請求：1. 確認(rèn)與吳波簽訂的房屋買賣合同有效；2. 判決八號房屋院內(nèi)北房四間歸自己所有；3. 訴訟費(fèi)由自己負(fù)擔(dān)。

吳波經(jīng)依法傳喚未到庭參加訴訟，也未提交書面答辯意見。

（三）爭議焦點(diǎn)

周磊與吳波簽訂的《房屋買賣契約》是否有效？

未辦理過戶手續(xù)的情況下，周磊能否主張八號房屋的所有權(quán)？

二、案件分析

（一）房屋買賣合同的效力認(rèn)定

宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與特定身份相聯(lián)系，非本集體成員無權(quán)取得。本案中，周磊和吳波均為北京市懷柔區(qū)某鎮(zhèn)某村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，周磊具有購買本村房屋的合法身份。

雙方簽訂的《房屋買賣契約》是真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，且經(jīng)過村委會同意并加蓋印章，有村干部見證，不存在損害村集體經(jīng)濟(jì)組織合法權(quán)益的情況，應(yīng)屬合法有效。

周磊已按約支付房款，吳波交付了房屋及土地使用證，合同已實(shí)際履行，進(jìn)一步印證了買賣關(guān)系的真實(shí)性和合法性。

（二）房屋所有權(quán)的確權(quán)條件

根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定，宅基地屬于農(nóng)民集體所有，其使用權(quán)的變更須依法辦理登記手續(xù)；《中華人民共和國民法典》也明確，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記發(fā)生效力，未經(jīng)登記不發(fā)生效力（法律另有規(guī)定除外）。

農(nóng)村房屋的所有權(quán)及宅基地使用權(quán)變動屬于需經(jīng)依法審批和登記才能發(fā)生物權(quán)變動效力的事項(xiàng)。本案中，八號房屋的集體土地建設(shè)用地使用證仍登記在吳波名下，未辦理過戶手續(xù)，物權(quán)尚未發(fā)生轉(zhuǎn)移。

周磊提起的是合同糾紛訴訟，在房屋及宅基地使用權(quán)未辦理變更登記前，其主張確認(rèn)房屋所有權(quán)缺乏法律依據(jù)，法院無法支持。

（三）未過戶狀態(tài)下的權(quán)利范圍

雖然周磊不能直接獲得房屋所有權(quán)，但在有權(quán)機(jī)關(guān)辦理變更登記前，其可依據(jù)《房屋買賣契約》的約定，對八號房屋及宅院享有合理的占有、使用權(quán)利，以及協(xié)議約定的其他權(quán)利。

三、裁判結(jié)果

法院判決：

確認(rèn)周磊與吳波于 2004 年 1 月 3 日簽訂的《房屋買賣契約》有效；

駁回周磊的其他訴訟請求。

四、案件啟示

（一）農(nóng)村房屋買賣需確保雙方身份合法

本案合同有效的關(guān)鍵是買賣雙方均為本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員。非本村村民購買農(nóng)村房屋，合同可能因違反法律強(qiáng)制性規(guī)定被認(rèn)定無效，購房者在交易前務(wù)必核實(shí)對方及自身身份是否符合要求。

（二）及時辦理過戶手續(xù)是取得物權(quán)的關(guān)鍵

周磊雖簽訂合同、支付房款并實(shí)際占有房屋，但因未辦理過戶，無法獲得法律認(rèn)可的所有權(quán)。農(nóng)村房屋交易后，應(yīng)盡快到相關(guān)部門辦理宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)變更登記，避免因時間拖延導(dǎo)致賣家反悔等風(fēng)險(xiǎn)。

（三）村委會見證能增強(qiáng)合同效力

本案合同經(jīng)村委會同意并加蓋印章，有村干部見證，為合同效力提供了有力支撐。農(nóng)村房屋買賣時，最好經(jīng)村委會備案或見證，減少后續(xù)糾紛。

本案的判決既維護(hù)了農(nóng)村房屋買賣的交易安全，又強(qiáng)調(diào)了物權(quán)登記的重要性，為農(nóng)村村民處理類似糾紛提供了清晰指引。農(nóng)村房屋交易中，務(wù)必重視身份審查和過戶登記，通過規(guī)范手續(xù)保障自身權(quán)益。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

作者聲明：作品含AI生成內(nèi)容