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想換套更方便的房子，卻因自家房屋賣不掉無法履約，買方要承擔(dān)多少違約金？北京順義區(qū)一起案例中，法院將合同約定的 20% 違約金（84 萬余元）調(diào)整為 30 萬元（扣除定金后實際支付 20 萬），為房屋買賣中違約金過高的調(diào)整提供了參考。

一、案情梳理

（一）當(dāng)事人信息

原告：錢明

被告：

孫浩

丙房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司（居間方）

丁房地產(chǎn)咨詢公司（保障服務(wù)方）

（二）事件經(jīng)過

2023 年 3 月，孫浩想換一套位于北京市順義區(qū)同一小區(qū)、位置更方便的房子，遂聯(lián)系丙房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司，該公司推薦了錢明名下的七號房屋。

2023 年 4 月 18 日，錢明與孫浩簽訂《北京市存量房屋買賣合同》（編號 XXX），約定孫浩以 423.9 萬元價格購買七號房屋，其中房屋成交價 171 萬元，家具家電等作價 252.9 萬元；孫浩支付定金 10 萬元；首筆首付款 210 萬元于 2023 年 12 月 28 日前支付，第二筆首付款 188.9 萬元于不動產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記辦理完畢前 3 個工作日支付；雙方應(yīng)于 2024 年 1 月 15 日前辦理繳稅手續(xù)，1 月 16 日前辦理產(chǎn)權(quán)登記。

同日，三方簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，明確孫浩若拒絕購買房屋或逾期付款超 15 日，構(gòu)成根本違約，需按房屋總價款的 20% 支付違約金（即 84.78 萬元），已付款沖抵違約金。此外，錢明、孫浩還與丁房地產(chǎn)咨詢公司簽訂《房屋交易保障服務(wù)合同》，由該公司提供交易保障服務(wù)。

合同簽訂后，孫浩支付了 10 萬元定金，但因房地產(chǎn)市場低迷，其原有房屋未能在 2023 年 12 月 28 日前售出，無法按約支付首筆首付款，并告知錢明不再購買房屋。雙方就違約金協(xié)商未果，錢明訴至法院，請求：1. 解除《房屋買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》；2. 判令孫浩支付違約金 84.78 萬元；3. 訴訟費由孫浩承擔(dān)。

孫浩辯稱：簽訂合同時已告知丙房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司需出售原有房屋才能購房，中介稱 8 個多月足夠賣房，但其房屋因市場原因未售出；根據(jù)北京市政策，京籍單身名下只能有一套住房，原有房屋未賣出無法購買七號房屋；合同解除后應(yīng)退還 10 萬元定金，責(zé)任在中介，自身無違約。

丙房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司辯稱：已履行全部居間義務(wù)，促成雙方簽訂有效合同，合同無法履行系孫浩原因，中介無責(zé)任，且與本案非同一法律關(guān)系。

丁房地產(chǎn)咨詢公司辯稱：提供的是保障服務(wù)，合同無法繼續(xù)履行系錢明與孫浩的原因，公司無強(qiáng)制履行權(quán)利，不應(yīng)擔(dān)責(zé)，與本案非同一法律關(guān)系。

庭審中，雙方均同意解除合同。孫浩申請的證人（丙房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司員工）證實：錢明知曉孫浩系換房，合同約定的 9 個月周期一般為換房周期，2023 年下半年市場低迷導(dǎo)致孫浩房屋未售出，中介未承諾房屋售出時間和價格。

（三）爭議焦點

孫浩未按約支付房款是否構(gòu)成違約？

錢明主張的 84.78 萬元違約金是否合理？

10 萬元定金應(yīng)如何處理？

二、案件分析

（一）合同效力及違約認(rèn)定

錢明與孫浩簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》系雙方真實意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，雙方均應(yīng)恪守履行。

孫浩未按約定時間支付首筆首付款，且明確表示不再購買房屋，雖系因原有房屋未售出，但合同中未約定 “房屋未售出可免除違約責(zé)任”，且錢明無義務(wù)無限期等待孫浩賣房，故孫浩的行為構(gòu)成根本違約。

孫浩主張責(zé)任在中介，但中介已促成合同簽訂，未承諾房屋售出時間，市場風(fēng)險應(yīng)由孫浩自行承擔(dān)，其抗辯理由不成立。

（二）違約金的調(diào)整

根據(jù)《補(bǔ)充協(xié)議》，孫浩根本違約需支付總房款 20% 的違約金（84.78 萬元），但違約金應(yīng)以彌補(bǔ)損失為主要目的，過分高于損失的可請求調(diào)整。

錢明稱損失為房屋現(xiàn)價與原交易價的差額，但未提供證據(jù)證實具體損失數(shù)額；孫浩認(rèn)為違約金過高，請求調(diào)整。

法院綜合考慮合同簽訂時間、履行情況、市場行情、違約原因（市場低迷有一定影響）等因素，認(rèn)為 84.78 萬元違約金過高，酌情調(diào)整為 30 萬元。

（三）定金的處理

孫浩已支付的 10 萬元定金，根據(jù)《補(bǔ)充協(xié)議》“已付款沖抵違約金” 的約定，應(yīng)從 30 萬元違約金中扣除，故孫浩還需支付 20 萬元。

三、裁判結(jié)果

法院判決：

原告錢明與被告孫浩 2023 年 3 月 18 日簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》于 2024 年 3 月 27 日（孫浩收到起訴狀之日）解除；

被告孫浩支付原告錢明違約金 20 萬元（已扣除 10 萬元定金），于本判決生效之日起七日內(nèi)執(zhí)行；

駁回原告錢明的其他訴訟請求。

四、案件啟示

（一）換房交易需預(yù)留充足時間并評估風(fēng)險

孫浩因原有房屋未及時售出導(dǎo)致違約，反映出換房時對市場風(fēng)險預(yù)估不足。換房者應(yīng)根據(jù)市場行情預(yù)留更長交易周期，或在合同中約定 “原有房屋未售出可解除合同且不承擔(dān)違約責(zé)任” 的條款，降低違約風(fēng)險。

（二）違約金約定并非絕對，過高可請求調(diào)整

本案中 20% 的違約金比例雖系合同約定，但法院結(jié)合實際情況進(jìn)行了調(diào)整。購房者在簽訂合同時，對過高的違約金條款要謹(jǐn)慎，違約方也可在訴訟中舉證違約金過高，請求法院合理調(diào)整。

（三）定金與違約金的抵扣規(guī)則要明確

合同中應(yīng)明確定金與違約金的關(guān)系（如是否可以沖抵），避免糾紛。本案根據(jù)協(xié)議約定將定金沖抵違約金，減少了執(zhí)行環(huán)節(jié)的麻煩。

（四）中介責(zé)任需在合同中細(xì)化

孫浩認(rèn)為中介誤導(dǎo)其相信能在 8 個月內(nèi)賣房，但因未在合同中約定中介的相關(guān)承諾及責(zé)任，無法要求中介擔(dān)責(zé)。購房者應(yīng)將中介的口頭承諾寫入合同，明確中介未履行承諾時的責(zé)任。

（五）合同解除需確認(rèn)時間及后續(xù)處理

雙方均同意解除合同的，應(yīng)明確解除時間（如收到解除通知或起訴狀之日），并就已付款項（如定金、首付款）的處理作出約定，避免解除后仍有糾紛。

本案的判決平衡了買賣雙方的利益，既維護(hù)了合同的嚴(yán)肅性，又體現(xiàn)了公平原則。購房者在交易中應(yīng)增強(qiáng)風(fēng)險意識，細(xì)化合同條款，遭遇違約時理性主張權(quán)利，避免因違約金過高難以得到支持。同時，市場行情變化不能成為免責(zé)理由，簽約前需對自身履約能力有充分評估。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

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