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在房產(chǎn)交易中，合同主體是否適格、款項交付是否清晰直接關(guān)系到后續(xù)糾紛的解決。今天我們通過一起職工住宅安置合同糾紛案例，看看在合同未成立的情況下，購房款及利息該如何主張，相關(guān)責(zé)任又該如何劃分。

一、案情梳理：付款后房屋未動工，購房者起訴解約退款

（一）原告主張與事實經(jīng)過

原告張偉向法院提出訴訟請求：1. 解除其與A 置業(yè)公司、B 房地產(chǎn)公司于 2019 年 11 月 28 日簽訂的《北京市海淀區(qū)職工住宅項目安置合同》（以下簡稱《安置合同》）；2. 判令 A 置業(yè)公司、B 房地產(chǎn)公司退還購房款 4109400 元及利息損失（以 4109400 元為基數(shù)，按同期一年期 LPR 標準，自 2021 年 10 月 31 日起至款項實際付清之日止）；3. 本案訴訟費、保全費、保全擔(dān)保費由兩公司承擔(dān)。

張偉稱，2019 年 11 月 28 日，其與 A 置業(yè)公司、B 房地產(chǎn)公司簽訂《安置合同》，約定購買北京市海淀區(qū)的1 號房屋（總價 4109400 元），合同中明確了付款時間及 2021 年 10 月 30 日前的房屋交付時間。合同簽訂后，張偉按約向 A 置業(yè)公司支付了全部購房款，但兩公司至今未交付房屋。經(jīng)核實，1 號房屋至今未動工建設(shè)，兩公司已構(gòu)成根本違約，合同目的無法實現(xiàn)，且多次協(xié)商退款無果，故訴至法院。

（二）被告答辯意見

A 置業(yè)公司答辯：同意解除《安置合同》，但拒絕退還購房款，主張應(yīng)由 B 房地產(chǎn)公司負責(zé)退款。其稱已將張偉交付的購房款全部轉(zhuǎn)給 B 房地產(chǎn)公司，自身僅為代理人角色，相應(yīng)利息損失也應(yīng)由 B 房地產(chǎn)公司承擔(dān)。

B 房地產(chǎn)公司答辯：否認是《安置合同》相對方，稱未參與案涉房屋買賣合同的任何環(huán)節(jié)，也未收取任何費用，不同意 A 置業(yè)公司的答辯意見，拒絕承擔(dān)購房款返還及利息賠償責(zé)任。

（三）關(guān)鍵證據(jù)與事實確認

法院組織當(dāng)事人進行證據(jù)交換和質(zhì)證，對無異議的證據(jù)予以確認，結(jié)合證據(jù)查明以下關(guān)鍵事實：

合同簽訂情況：2019 年 11 月 28 日，張偉（乙方）與 A 置業(yè)公司（甲方）簽訂的《安置合同》中，載明丙方為 B 房地產(chǎn)公司，約定 “住房安置款由乙方支付給丙方指定賬戶，A 置業(yè)公司將安置款一并交給丙方使用，B 房地產(chǎn)公司應(yīng)在 2021 年 10 月 30 日前交付房屋”。但合同落款 “丙方” 處為空白，無 B 房地產(chǎn)公司簽字或蓋章。

款項交付情況：合同簽訂后，張偉向 A 置業(yè)公司、C公司累計付款 4109400 元，A 置業(yè)公司開具收據(jù)予以確認。訴訟中，張偉申請保全，向某擔(dān)保公司支付擔(dān)保服務(wù)費 8700 元。

爭議證據(jù)情況：

張偉與 A 置業(yè)公司均提交《代理安置確認書》（落款時間 2020 年），載明 “B 房地產(chǎn)公司（甲方）擁有案涉項目運營開發(fā)和安置權(quán)利，委托 A 置業(yè)公司（乙方）代理約 5000 平米住房的安置簽約工作”，落款加蓋兩公司公章（均為復(fù)印件，無原件）。A 置業(yè)公司以此證明與 B 房地產(chǎn)公司是代理關(guān)系，B 房地產(chǎn)公司則否認該證據(jù)真實性，稱《安置合同》簽訂于 2019 年，早于《代理安置確認書》，與己無關(guān)。

A 置業(yè)公司提交《房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》（2018 年 6 月 29 日，B 房地產(chǎn)公司與 C公司簽訂）及付款憑證，擬證明與 B 房地產(chǎn)公司存在款項往來，但 B 房地產(chǎn)公司稱該協(xié)議是其與 C公司的關(guān)系，與本案無關(guān)。

二、案件分析：合同是否成立是核心，責(zé)任劃分需依法律規(guī)定

本案法律事實發(fā)生于《民法典》施行前，應(yīng)適用當(dāng)時的《合同法》及相關(guān)司法解釋，核心爭議點為 **《安置合同》是否成立及購房款返還責(zé)任主體 **。

（一）《安置合同》未成立，“解除合同” 主張無依據(jù)

根據(jù)《合同法》第三十二條規(guī)定：“當(dāng)事人采用合同書形式訂立合同的，自雙方當(dāng)事人簽字或者蓋章時合同成立?！?本案中，《安置合同》明確載明合同主體為張偉（乙方）、A 置業(yè)公司（甲方）、B 房地產(chǎn)公司（丙方），且約定 “經(jīng)三方法定代表人或委托代理人簽字蓋章后成立”。但查明事實顯示，合同僅有張偉簽名、A 置業(yè)公司蓋章及簽名，B 房地產(chǎn)公司未在 “丙方” 處簽字或蓋章，不符合合同約定的成立條件，故《安置合同》并未成立。

既然合同未成立，張偉主張 “解除合同” 的前提不存在，法院對該訴訟請求不予支持。

（二）合同不成立應(yīng)按 “合同無效” 后果處理，A 置業(yè)公司需返還購房款并支付利息

根據(jù)《合同法》第五十八條規(guī)定：“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任?！?本案中，《安置合同》雖未成立，但可參照合同無效的法律后果處理 —— 因合同取得的財產(chǎn)應(yīng)予以返還，有過錯方需賠償損失。

購房款返還主體：張偉按《安置合同》約定向 A 置業(yè)公司支付了 4109400 元購房款，A 置業(yè)公司是款項的實際占有方，且無證據(jù)證明 B 房地產(chǎn)公司收取了該筆款項（A 置業(yè)公司提交的付款憑證涉及案外人，與本案無關(guān)），故 A 置業(yè)公司應(yīng)向張偉返還 4109400 元購房款。

利息損失承擔(dān)：A 置業(yè)公司長期占有張偉的購房款，客觀上造成了張偉的利息損失，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。張偉主張的利息計算標準（按一年期 LPR）及起算時間（2021 年 10 月 31 日，即合同約定交付房屋的次日）符合法律規(guī)定，法院予以支持。

B 房地產(chǎn)公司的責(zé)任：B 房地產(chǎn)公司未在《安置合同》上簽字蓋章，不是合同主體，也未收取購房款，故無需對張偉承擔(dān)購房款返還及利息賠償責(zé)任。至于 A 置業(yè)公司與 B 房地產(chǎn)公司之間的債權(quán)債務(wù)，屬于另一法律關(guān)系，與本案無關(guān)，法院不作處理。

三、裁判結(jié)果

A 置業(yè)公司于本判決生效后七日內(nèi)向張偉返還款項 4109400 元，并支付相應(yīng)利息損失（以 4109400 元為基數(shù)，自 2021 年 10 月 31 日至實際付清之日止，按一年期 LPR 標準計算）；

四、案件啟示：簽訂房產(chǎn)合同時，這 3 點一定要注意！

（一）確認合同主體是否完整，簽字蓋章不可漏

本案中，《安置合同》因缺少丙方 B 房地產(chǎn)公司的簽字蓋章而未成立，直接導(dǎo)致張偉 “解除合同” 的主張無法實現(xiàn)。提醒大家：簽訂房產(chǎn)合同時，務(wù)必核對合同載明的所有主體是否均簽字或蓋章，尤其是涉及 “多方合作”“代理” 等情形時，需確認每一方的身份及簽約意愿，避免因主體缺失導(dǎo)致合同不成立。

（二）款項交付需明確 “收款主體”，留存完整憑證

張偉雖按約付款，但因款項支付給 A 置業(yè)公司而非合同約定的 “丙方指定賬戶”，且 A 置業(yè)公司主張已轉(zhuǎn)款給 B 房地產(chǎn)公司卻無有效證據(jù)，最終只能由 A 置業(yè)公司承擔(dān)返還責(zé)任。建議付款時嚴格按合同約定的賬戶支付，同時留存轉(zhuǎn)賬記錄、收款收據(jù)等憑證，明確款項流向及收款主體。

（三）“代理關(guān)系” 需有明確證據(jù)，避免責(zé)任推諉

A 置業(yè)公司主張與 B 房地產(chǎn)公司是代理關(guān)系，但提交的《代理安置確認書》是復(fù)印件且簽訂時間晚于《安置合同》，無法證明代理關(guān)系成立，最終未能讓 B 房地產(chǎn)公司承擔(dān)責(zé)任。若涉及 “代理”“委托” 等關(guān)系，需在合同中明確約定代理權(quán)限、責(zé)任劃分，并留存書面代理協(xié)議原件，避免后續(xù)出現(xiàn)責(zé)任推諉時無據(jù)可依。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

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