連平系廣開首席產(chǎn)業(yè)研究院院長(zhǎng)兼首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家論壇理事長(zhǎng)

國(guó)務(wù)院總理李強(qiáng)8月18日主持召開國(guó)務(wù)院第九次全體會(huì)議，會(huì)議從持續(xù)激發(fā)消費(fèi)潛力、加力擴(kuò)大有效投資、更大力度穩(wěn)定就業(yè)保障民生等方面作出具體部署。對(duì)于房地產(chǎn)方面的表述，李強(qiáng)強(qiáng)調(diào)，采取有力措施鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)態(tài)勢(shì)，結(jié)合城市更新推進(jìn)城中村和危舊房改造，多管齊下釋放改善性需求。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，相較于此前6月份國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出的“更大力度推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”，“采取有力措施”的表述說(shuō)明對(duì)后續(xù)房地產(chǎn)政策方向提出了更高要求。

“采取有力措施”的表述，打開怎樣的政策想象空間？多管齊下釋放改善性需求會(huì)給消費(fèi)市場(chǎng)帶來(lái)哪些連鎖反應(yīng)？股市起來(lái)了，房地產(chǎn)會(huì)好嗎？第一財(cái)經(jīng)《首席對(duì)策》專訪廣開首席產(chǎn)業(yè)研究院院長(zhǎng)兼首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家論壇理事長(zhǎng)連平。

連平的主要觀點(diǎn)：

“采取有力措施” 關(guān)鍵是找到有針對(duì)性的舉措

城中村和危舊房改造 將帶來(lái)可觀增量需求

建設(shè)好房子 以滿足更多改善性需求

居民杠桿水平逐步回歸平穩(wěn) 金融機(jī)構(gòu)提供按揭相對(duì)比較積極

通過(guò)財(cái)政貼息、低利率貸款 可進(jìn)一步支持樓市企穩(wěn)

股市好了 有利于樓市需求的釋放

“采取有力措施” 關(guān)鍵是找到有針對(duì)性的舉措

第一財(cái)經(jīng)：國(guó)務(wù)院總理李強(qiáng)本周主持召開國(guó)務(wù)院第九次全體會(huì)議，有關(guān)于下一步房地產(chǎn)的相關(guān)政策也引發(fā)了業(yè)內(nèi)和市場(chǎng)的關(guān)注。鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)態(tài)勢(shì)對(duì)整體經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定和增長(zhǎng)有哪些關(guān)鍵意義？同時(shí)本次會(huì)議“止跌回穩(wěn)”這一既定政策基調(diào)沒(méi)有變化，“采取有力措施”這個(gè)表述，是不是也給我們打開后續(xù)政策的想象空間？

連平：在目前來(lái)看，對(duì)房地產(chǎn)繼續(xù)推行一些刺激性的政策，應(yīng)該說(shuō)是很有必要，所以這次會(huì)議上也非常明確提了這樣的一個(gè)政策要求。我理解采取有力的措施，最關(guān)鍵的問(wèn)題是如何找到比較有針對(duì)性的舉措，來(lái)對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)一步加以推動(dòng)。

城市的改造、城中村危舊房這方面的改造，應(yīng)該說(shuō)也是非常從實(shí)際出發(fā)，因?yàn)檫@些方面改造的空間確實(shí)還不小。里面的意義還有一點(diǎn)也是很重要的，就是它所釋放的空間，是通過(guò)存量的調(diào)整，將新的需求進(jìn)一步加以釋放出來(lái)，這是當(dāng)前這個(gè)措施的一個(gè)重要的特點(diǎn)。

因此我認(rèn)為這些措施都是比較有針對(duì)性，對(duì)未來(lái)一個(gè)時(shí)期會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生積極的影響，關(guān)鍵是怎么抓好落實(shí)，怎么在落實(shí)中間能夠盡快地使得這些政策產(chǎn)生效益。

城中村和危舊房改造 將帶來(lái)可觀增量需求

第一財(cái)經(jīng)：結(jié)合城市更新推進(jìn)城中村和危舊房改造，這一舉措對(duì)城市發(fā)展的長(zhǎng)遠(yuǎn)布局會(huì)產(chǎn)生怎樣的影響？

連平：總的來(lái)說(shuō)，我認(rèn)為城中村和舊危房的改造，對(duì)未來(lái)一個(gè)時(shí)期會(huì)帶來(lái)較大需求的擴(kuò)張。如果說(shuō)在未來(lái)的5年，就是“十五五”時(shí)期，相關(guān)住房財(cái)政保障性的支出規(guī)模達(dá)到千億左右的話，可以帶動(dòng)保障性住房貸款的余額凈增加大概2.5萬(wàn)億。那么每年實(shí)際進(jìn)行城中村改造的項(xiàng)目實(shí)施的計(jì)劃，它的數(shù)量可以增加到150萬(wàn)套到200萬(wàn)套。那么如果按照每套保障型住房為50平米的話，這個(gè)是比較保守的計(jì)算，它可以推動(dòng)住房總的需求3.7-5億平方米，我認(rèn)為會(huì)是一個(gè)十分可觀的增量的需求，對(duì)未來(lái)一個(gè)時(shí)期平衡市場(chǎng)的供求關(guān)系，會(huì)發(fā)揮很好的積極作用。

建設(shè)好房子 以滿足更多改善性需求

第一財(cái)經(jīng)：多管齊下釋放改善性需求，您認(rèn)為在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，這一政策導(dǎo)向?qū)οM(fèi)市場(chǎng)會(huì)帶來(lái)哪些連鎖反應(yīng)？

連平：一個(gè)階段以來(lái)都說(shuō)的要建設(shè)好房子，好房子推給誰(shuí)，主要是推給這些具有中高端消費(fèi)水平的改善性需求、相對(duì)來(lái)說(shuō)比較大的群體。這個(gè)可以更大力度來(lái)帶動(dòng)跟住房相關(guān)的消費(fèi)，比如有十幾個(gè)直接和間接的行業(yè)：家電、家具、紡織、電子產(chǎn)品等等這些。

應(yīng)該說(shuō)越是好房子，對(duì)這方面的需求會(huì)越大。在建筑的時(shí)候會(huì)產(chǎn)生許多比如說(shuō)數(shù)字化、電子化、信息化的這些需求；在住房造出來(lái)之后，在使用的過(guò)程中間還會(huì)帶來(lái)許多家庭相關(guān)的一些需求，所以它會(huì)產(chǎn)生一系列連鎖的反應(yīng)。

居民杠桿水平逐步回歸平穩(wěn) 金融機(jī)構(gòu)提供按揭相對(duì)比較積極

通過(guò)財(cái)政貼息、低利率貸款 可進(jìn)一步支持樓市企穩(wěn)

第一財(cái)經(jīng)：您也一直在強(qiáng)調(diào)改性需求的重要性，釋放改善性需求方面，您覺(jué)得金融機(jī)構(gòu)可能會(huì)在其中扮演什么角色，會(huì)有哪些具體舉措？

連平：其實(shí)家庭的杠桿水平，總體來(lái)說(shuō)最近這些年已經(jīng)不低了。這兩年整個(gè)杠桿水平是在逐步下行，未來(lái)一個(gè)階段我們認(rèn)為可能還會(huì)下行一些之后會(huì)相對(duì)企穩(wěn)。如果說(shuō)這種杠桿水平處在很高的情況下面的話，恐怕住房的銷售要快速的發(fā)展也會(huì)受到制約。

事實(shí)上金融機(jī)構(gòu)對(duì)于像這方面進(jìn)行比如說(shuō)提供融資、按揭貸款，這些方面應(yīng)該還是比較積極的。雖然目前首付比例明顯下降，比如說(shuō)最低是一成五，一般是在兩成左右，這一點(diǎn)跟過(guò)去的三成甚至于是四成五成首付比例來(lái)進(jìn)行對(duì)比的話，當(dāng)然目前銀行所承受的風(fēng)險(xiǎn)比過(guò)去要來(lái)的大一些。但是要拿銀行它的貸款的各方面的種類來(lái)進(jìn)行比較，比如說(shuō)經(jīng)營(yíng)性的貸款，給小微企業(yè)的貸款和按揭貸款相比，按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)依然是十分低的，還是銀行很愿意來(lái)進(jìn)行投放的。

那么在這個(gè)中間還需要通過(guò)比如說(shuō)財(cái)政貼息，比如說(shuō)通過(guò)央行給予一些低利率的貸款，通過(guò)金融機(jī)構(gòu)來(lái)發(fā)放，那么這些方面給予各個(gè)層面的支持，我覺(jué)得對(duì)于未來(lái)的整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)，金融還是可以發(fā)揮很好的積極的作用。

股市好了 有利于樓市需求的釋放

第一財(cái)經(jīng)：連總，A股現(xiàn)在一路上調(diào)，股市好了，會(huì)有更多人愿意買房子嗎？

連平：我覺(jué)得這種可能性是完全存在的，在過(guò)去也都出現(xiàn)過(guò)這種歷史的經(jīng)驗(yàn)，不僅是我們國(guó)內(nèi)，還有國(guó)外。當(dāng)然現(xiàn)在和未來(lái)有很大的不同，現(xiàn)在整個(gè)房地產(chǎn)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)中間的比重還是不低的，影響也是比較大。隨著時(shí)間的推移，它已經(jīng)調(diào)整了三、四年，可能還會(huì)調(diào)整一段時(shí)間。通過(guò)這個(gè)調(diào)整之后，它對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)的影響就沒(méi)有以前那么大。那么反過(guò)來(lái)說(shuō)當(dāng)這個(gè)股市好了之后，你會(huì)產(chǎn)生新的購(gòu)房需求，尤其是改善性的需求，那么因此對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)也可能會(huì)帶來(lái)新的推動(dòng)。