2017年的烏鎮(zhèn)互聯(lián)網(wǎng)大會(huì)上，馬云那句"未來房價(jià)會(huì)像蔥一樣便宜"的預(yù)言，就像往沸騰的油鍋里潑了一瓢冷水，瞬間在人群中炸開了鍋。說實(shí)話，當(dāng)時(shí)聽到這句話的人，十個(gè)有九個(gè)都在心里暗自發(fā)笑。那會(huì)兒正是房地產(chǎn)市場最風(fēng)光的時(shí)候，北上廣深的房價(jià)像坐火箭似地往上躥，二三線城市的房價(jià)也是節(jié)節(jié)攀升。誰要是敢說房價(jià)會(huì)跌，準(zhǔn)會(huì)被當(dāng)成瘋子看待。

記得那時(shí)候，我身邊有個(gè)朋友剛在北京買了套房，首付就掏空了六個(gè)錢包。他聽到馬云的預(yù)言后，笑得直拍大腿："馬云懂什么房地產(chǎn)？他一個(gè)做電商的，還是專心賣他的淘寶去吧！"這話道出了當(dāng)時(shí)大多數(shù)人的心聲。畢竟在那個(gè)全民炒房的狂熱年代，誰會(huì)把一個(gè)"外行人"的預(yù)言當(dāng)真呢？

可誰能想到，命運(yùn)的齒輪就這樣悄然轉(zhuǎn)動(dòng)。從2022年開始，房地產(chǎn)市場就像被戳破的氣球，開始慢慢泄氣。最先撐不住的是鄭州、武漢這些二線城市，房價(jià)一個(gè)接一個(gè)地往下掉。緊接著，連向來堅(jiān)挺的北上廣深也扛不住了，房價(jià)開始松動(dòng)。說實(shí)話，這場景就像看著一個(gè)趾高氣昂的壯漢突然病倒，讓人既驚訝又唏噓。

現(xiàn)在回頭看看，全國房價(jià)平均跌了30%多，這數(shù)字聽著就讓人心驚。特別是環(huán)京那些地方，像廊坊、涿州，房價(jià)直接腰斬還不止，跌了60%多。我認(rèn)識一個(gè)在燕郊炒房的老哥，前些年還意氣風(fēng)發(fā)地炫耀自己手握五套房，現(xiàn)在整天愁眉苦臉，說房子都快成燙手山芋了。

更讓人咋舌的是，有些小城市的房價(jià)真跌到"蔥價(jià)"了。鶴崗、阜新這些地方，幾萬塊就能買套房，跟白撿似的。我有個(gè)大學(xué)同學(xué)，去年在鶴崗花5萬買了套兩居室，把照片發(fā)到同學(xué)群里，大家都驚呆了。這要擱五年前，誰能想到中國的房價(jià)會(huì)變成這樣？馬云的預(yù)言，在這些小城市居然一語成讖。

現(xiàn)在走在大街上，經(jīng)常能聽到人們在議論："早知道當(dāng)初就不急著買房了""現(xiàn)在賣房都找不到接盤的人"。房地產(chǎn)市場的風(fēng)向變得太快，讓很多人都措手不及。那些高杠桿炒房的人，現(xiàn)在怕是腸子都悔青了。

說到這兒，我想起前兩天遇到的一個(gè)房產(chǎn)中介。他苦笑著跟我說："現(xiàn)在帶客戶看房，十有八九都是來砍價(jià)的。以前是我們挑客戶，現(xiàn)在是客戶挑我們。"這話聽著就讓人心酸。曾經(jīng)風(fēng)光無限的房地產(chǎn)行業(yè)，如今卻成了這副模樣。業(yè)內(nèi)專家們現(xiàn)在都在預(yù)測，說2025年下半年，若不出意外，國內(nèi)房地產(chǎn)將發(fā)生重大改變。讓我們一起來了解一下：

01 各地房價(jià)調(diào)整會(huì)出現(xiàn)分化

說實(shí)話，作為一個(gè)經(jīng)常跑市場的業(yè)內(nèi)人士，我最近走訪各地的感受特別明顯。那些二三線城市，比如我上個(gè)月剛?cè)ミ^的成都、武漢這些地方，雖然前兩年房價(jià)確實(shí)跌了不少，但現(xiàn)在的市場已經(jīng)開始出現(xiàn)企穩(wěn)的跡象。記得在武漢的一個(gè)樓盤，銷售經(jīng)理苦笑著跟我說："現(xiàn)在價(jià)格已經(jīng)跌到2018年的水平了，再跌的空間真的不大了。"這話讓我深有感觸。

但反觀上海、深圳這些一線城市，情況就完全不同了。前幾天我在陸家嘴和一位資深投資客喝咖啡，他憂心忡忡地說："現(xiàn)在最擔(dān)心的不是郊區(qū)的房子，反而是那些市中心'老破小'。"確實(shí)如此，從去年開始，這些一線城市的房價(jià)下跌就像傳染病一樣，從遠(yuǎn)郊慢慢向市中心蔓延。最讓人擔(dān)心的是，那些之前一直很"抗跌"的次新房和新房，很可能在2025年下半年迎來補(bǔ)跌行情。我認(rèn)識的好幾個(gè)投資客都在悄悄出貨，生怕成為最后的接盤俠。

02 房地產(chǎn)救市力度還會(huì)增加

說實(shí)話，這兩年出臺(tái)的救市政策已經(jīng)多得讓人眼花繚亂了。記得去年底，我和幾個(gè)開發(fā)商朋友吃飯時(shí)，他們還在抱怨政策力度不夠。但今年開年以來，從放開限購到降低首付比例，再到下調(diào)房貸利率，政策工具箱里的工具幾乎用了個(gè)遍。

不過最讓我感慨的是，即便是這樣，市場反應(yīng)依然不溫不火。上周我去參加一個(gè)行業(yè)論壇，聽到最扎心的一句話是："現(xiàn)在不是政策不給力，而是老百姓真的沒錢了。"這話雖然殘酷，但確實(shí)反映了現(xiàn)實(shí)。據(jù)我了解，如果下半年市場還是這么低迷，像上海、深圳這樣的城市很可能會(huì)放開核心區(qū)域的限購，這可是以前想都不敢想的事情。

稅務(wù)方面的優(yōu)惠也在加碼。我有個(gè)客戶上個(gè)月買房，光契稅就省了好幾萬。但即便如此，他還是跟我說："省下來的錢還不夠裝修的。"這種心態(tài)在現(xiàn)在的購房者中相當(dāng)普遍。說實(shí)話，看著這些政策一個(gè)個(gè)出臺(tái)卻收效甚微，作為業(yè)內(nèi)人士，我的心情也很復(fù)雜。

說到這里，不得不提一個(gè)殘酷的現(xiàn)實(shí)：這些救市政策恐怕很難真正扭轉(zhuǎn)房價(jià)下跌的趨勢。前幾天和一個(gè)銀行的朋友聊天，他說現(xiàn)在房貸審批通過率很高，但真正來貸款的人卻不多。這讓我想起去年底看過的一份調(diào)查報(bào)告，顯示現(xiàn)在年輕人更愿意把錢花在提升生活品質(zhì)上，而不是背上沉重的房貸。

我深切感受到這次的市場調(diào)整與以往任何一次都不同。這不是簡單的周期性波動(dòng)，而是整個(gè)行業(yè)在經(jīng)歷深刻的轉(zhuǎn)型。每次和同行聊天，大家都會(huì)不約而同地感嘆："這次真的不一樣了。"

03 房企將面臨大洗牌

說實(shí)話，這兩年我們經(jīng)常能在新聞里看到某某房企又撐不下去的消息，這背后藏著多少家庭的悲歡離合啊。記得去年就親眼目睹了一家本地房企倒閉后，那些付了首付卻拿不到房的業(yè)主們無助的眼神。根據(jù)最新統(tǒng)計(jì)，光是今年前幾個(gè)月，全國就有近300家房企宣布破產(chǎn)，這個(gè)數(shù)字比去年同期飆升了40%多。更讓人揪心的是，業(yè)內(nèi)朋友透露，明年這種情況可能會(huì)愈演愈烈。

究其原因，就像我們小區(qū)門口那位干了十幾年房產(chǎn)中介的老張說的："這些倒下的房企，多半都是被自己的貪婪給害的。"他們盲目舉債拿地，把杠桿玩得太高，結(jié)果現(xiàn)在房子賣不動(dòng)，銀行又收緊貸款，債務(wù)到期時(shí)只能眼睜睜看著資金鏈斷裂。

但話說回來，那些穩(wěn)扎穩(wěn)打、量入為出的房企反而在這場風(fēng)暴中顯得游刃有余。我認(rèn)識的一位房企高管就常說："做房地產(chǎn)就像跑馬拉松，比的是耐力而不是爆發(fā)力。"現(xiàn)在看來，這番話確實(shí)很有遠(yuǎn)見。

04 保障房入市步伐會(huì)加快

第四個(gè)變化可能會(huì)給普通老百姓帶來實(shí)實(shí)在在的福音——保障房建設(shè)即將全面提速。作為一個(gè)曾經(jīng)也租過五年地下室的城市打工者，我特別能體會(huì)低收入群體對安居的渴望。去年國家宣布的那個(gè)五年600萬套保障房計(jì)劃，就像一場及時(shí)雨，平均每年120萬套的供應(yīng)量，意味著更多像我過去那樣的"蝸居族"終于能看到希望了。

有朋友告訴我，他之前去參觀過一個(gè)新落成的保障房小區(qū)，遇到一對年輕夫婦正在看房。妻子摸著樣板間的墻壁，眼眶都紅了。而這樣的房子，價(jià)格只有周邊商品房的一半，這樣的場景，讓人真切感受到政策溫度。不過話說回來，保障房大量入市也確實(shí)會(huì)給商品房市場帶來沖擊。我家樓下那家開了十年的房產(chǎn)中介最近就在發(fā)愁，說很多原本準(zhǔn)備買商品房的客戶都轉(zhuǎn)去申請保障房了。這種變化，既讓人歡喜又讓人憂。

總的來說，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷著前所未有的轉(zhuǎn)型陣痛。那些高歌猛進(jìn)的瘋狂年代已經(jīng)一去不復(fù)返，取而代之的是一個(gè)更加理性、更加注重民生的新時(shí)代。作為普通老百姓，我們既為房企洗牌帶來的市場規(guī)范感到欣慰，又為保障房政策惠及更多家庭而由衷高興。不過話說回來，任何變革都難免伴隨著陣痛，關(guān)鍵是要讓老百姓真正得到實(shí)惠。

說到這里，我突然想起經(jīng)濟(jì)學(xué)家吳敬璉老先生說過的一句話："房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，最終要靠供需關(guān)系的良性互動(dòng)。"現(xiàn)在看來，這場深刻的行業(yè)變革，正是在重塑這種良性互動(dòng)。對于我們每個(gè)人來說，既要對行業(yè)變革保持關(guān)注，更要根據(jù)自身實(shí)際情況做出明智選擇。畢竟，房子不只是冰冷的鋼筋混凝土，更是承載著千萬個(gè)家庭幸福生活的溫暖港灣。