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北京朝陽區(qū)一起遺產(chǎn)房屋分割糾紛中，趙磊（原告，弟弟）與趙強（被告，哥哥）共同繼承 “朝陽區(qū)六號房屋”，趙磊占 40% 份額、趙強占 60% 份額。因雙方無法就房屋使用達成一致，趙磊起訴 “拍賣房屋按份額分款 + 趙強付每月 2000 元占用費（2022 年 11 月起算）”。趙強辯稱 “已付物業(yè)費、裝修費，且是合法居住，不同意付占用費”。最終法院判決 “支持拍賣房屋分款，駁回占用費訴求”，此案明確了 “按份共有房屋分割” 與 “占用費主張” 的法律邊界，值得親屬間遺產(chǎn)糾紛參考。

一、案情梳理

（一）當事人信息

原告：趙磊（趙建國、劉蘭次子，六號房屋按份共有人，占 40% 份額，主張拍賣房屋 + 收占用費）

被告：趙強（趙建國、劉蘭長子，六號房屋按份共有人，占 60% 份額，辯稱 “已承擔房屋費用，不同意付占用費”）

已故親屬：趙建國（趙磊、趙強父親，2022 年 4 月 8 日死亡）、劉蘭（趙磊、趙強母親，2015 年 11 月 28 日死亡）

（二）關鍵時間線

2015 年 - 2022 年：親屬離世與房屋過戶爭議

2015 年 11 月 28 日：母親劉蘭死亡，六號房屋（原趙建國、劉蘭夫妻共同財產(chǎn)）未分割；

2022 年 4 月 8 日：父親趙建國死亡，同日趙建國與趙強簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，將六號房屋過戶至趙強名下；

2022 年 - 2023 年：趙磊起訴 “確認合同無效”，法院判決 “合同無效，趙強配合將房屋變更為趙磊、趙強共同共有”，2023 年 11 月 2 日房屋完成共同共有登記。

2023 年 - 2024 年：分家析產(chǎn)與分割爭議

2023 年：趙磊再起訴 “分家析產(chǎn)”，法院判決 “六號房屋由趙磊繼承 40% 份額、趙強繼承 60% 份額，雙方配合辦理按份共有登記”（判決書已生效）；

2024 年初：趙強從自有房屋搬入六號房屋居?。?/p>

趙磊與趙強就房屋使用、分割無法達成一致，趙磊起訴：①拍賣房屋按 4:6 分款；②趙強付 2022 年 11 月 17 日起每月 2000 元占用費。

庭審舉證與爭議

趙磊舉證：①房屋租賃網(wǎng)站截圖（證明占用費標準）；②短信、微信記錄（證明趙強拒絕交鑰匙），主張趙強獨占房屋需付占用費；

趙強舉證：①照片、裝修訂單、付款記錄（證明出資裝修房屋）；②物業(yè)費、供暖費發(fā)票（證明承擔房屋日常費用）；③另案庭審筆錄（證明曾同意付折價款，趙磊堅持分份額）；④微信記錄、執(zhí)行裁定書（證明主動配合辦理產(chǎn)權(quán)變更），反駁 “獨占房屋”，不同意付占用費。

（三）各方核心主張

趙磊（原告）：雙方對房屋使用、分割無共識，符合拍賣條件，應按份額分拍賣款；趙強拒絕交鑰匙、獨占房屋，需付每月 2000 元占用費；

趙強（被告）：同意分割房屋，但已承擔裝修費、物業(yè)費等，趙磊應分擔；自己是按份共有人，合法居住，未獨占房屋，無需付占用費。

二、案件分析

（一）房屋拍賣分割：符合法律規(guī)定，應支持

依據(jù)《民法典》第 303 條、第 304 條 “按份共有物分割規(guī)則”：

按份共有人有權(quán)請求分割：生效判決已明確趙磊占 40%、趙強占 60%，雙方未約定 “不得分割房屋”，趙磊作為按份共有人，可隨時請求分割；

拍賣是合理分割方式：雙方無法協(xié)商分割方式（如折價補償），且房屋作為不動產(chǎn)，實物分割會減損價值（無法拆分為 40%、60% 獨立使用），拍賣后分價款作為不動產(chǎn)，實物分割會減損價值（無法拆分為 40%、60% 獨立使用），拍賣后分價款符合 “難以分割時對折價、拍賣款分割” 的法律規(guī)定；

趙強 “承擔費用” 不影響拍賣：趙強承擔的裝修費、物業(yè)費，可在拍賣款分割時另行主張分擔，但不能以此拒絕拍賣，二者分屬不同法律問題，不影響拍賣訴求的成立。

（二）占用費主張：缺乏事實與法律依據(jù)，應駁回

根據(jù)《民法典》第 240 條 “所有權(quán)權(quán)能” 及按份共有規(guī)則：

按份共有人均有權(quán)使用房屋：趙磊、趙強均是六號房屋按份共有人，在未明確 “各自使用范圍” 或 “一方獨占” 的情況下，雙方均享有占有、使用權(quán)，不能僅因 “趙強持有鑰匙” 就認定其 “超過份額行使權(quán)利”；

無證據(jù)證明 “獨占侵害份額利益”：趙磊僅提交 “拒絕交鑰匙” 的記錄，但未證明趙強實際阻止其進入房屋、使用房屋，也未證明趙強 “完全獨占房屋獲取收益”（如出租），無法認定趙強侵害其 40% 份額的使用權(quán)；

占用費需 “實際侵權(quán)” 為前提：主張占用費的核心是 “一方無法律依據(jù)占用另一方份額”，本案中趙強是合法按份共有人，居住行為未超出權(quán)利范圍，無侵權(quán)事實，故占用費訴求不成立。

（三）其他爭議：費用分擔可另行處理

趙強主張的裝修費、物業(yè)費，屬于 “共有人對共有物的支出分擔” 問題，與本案 “拍賣分割”“占用費” 無關，趙強可收集證據(jù)后另行起訴，要求趙磊按 40% 份額分擔，不影響本案裁判結(jié)果。

三、裁判結(jié)果

原告趙磊、被告趙強于本判決生效之日起十日內(nèi)，將位于北京市朝陽區(qū)六號房屋騰空；

原告趙磊、被告趙強于房屋騰空后七日內(nèi)，相互協(xié)助辦理上述房屋的拍賣手續(xù)；

上述房屋拍賣后，扣除拍賣相關費用及優(yōu)先受償?shù)呢敭a(chǎn)權(quán)益后的剩余價款，其中 40% 歸原告趙磊所有，60% 歸被告趙強所有；

四、案件啟示

（一）按份共有人：2 點明確分割與使用邊界

分割前約定 “使用規(guī)則”：繼承或共有房屋后，若暫時不分割，應書面約定 “各自使用區(qū)域、費用分擔方式（如物業(yè)費、維修費）”，避免后續(xù)因 “誰用、誰出錢” 扯皮；

主張占用費需留 “侵權(quán)證據(jù)”：若認為對方獨占房屋，需留存 “阻止進入房屋的錄音 / 錄像”“對方出租房屋的合同 / 租金記錄” 等證據(jù)，證明 “對方超出份額使用，侵害自身權(quán)益”，否則難以支持占用費。

（二）遺產(chǎn)繼承人：分割房屋先選 “折價補償”，再考慮拍賣

優(yōu)先協(xié)商折價補償：如一方有能力支付折價款，可協(xié)商 “獲得房屋所有權(quán)的一方，按市場價值向另一方支付對應份額的折價款”，避免拍賣（拍賣可能產(chǎn)生手續(xù)費、價格低于市場價等問題）；

拍賣前明確 “費用分擔”：若選擇拍賣，需提前梳理 “共有期間的費用”（如裝修費、物業(yè)費），在拍賣款分割時一并提出分擔主張，避免后續(xù)單獨起訴浪費時間。

（三）親屬間共有房屋：“書面約定” 是避免糾紛的關鍵

無論是繼承還是贈與形成的共有房屋，親屬間應盡量簽訂《共有協(xié)議》，明確：①份額比例；②使用方式；③分割條件；④費用分擔；⑤爭議解決方式。書面約定可減少 “憑人情推斷權(quán)利” 的爭議，即使后續(xù)訴訟，也有明確依據(jù)。

本案核心警示：按份共有房屋分割，“拍賣分款” 需符合 “無法協(xié)商 + 難以實物分割” 的條件，而 “占用費” 需以 “實際侵權(quán)” 為前提。親屬間處理共有遺產(chǎn)時，切勿僅憑 “情緒” 主張權(quán)利，需圍繞 “證據(jù)” 和 “法律規(guī)定” 理性維權(quán)。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

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