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北京朝陽區(qū)一起房屋買賣糾紛中，陳曦（原告 / 反訴被告）2022 年 12 月通過乙公司居間，以 720 萬元購買周凱（被告 / 反訴原告）名下一號(hào)房屋，支付 100 萬定金后，因自身房屋出售延遲，未按約定在 2023 年 5 月 5 日前支付 419 萬首付款。周凱以 “陳曦逾期付款超 15 日” 為由發(fā)函解約，陳曦則以 “周凱未辦理解押” 為由反訴解約。最終法院判決 “合同于 2023 年 6 月 1 日解除，陳曦構(gòu)成根本違約，違約金從 144 萬酌減至 30 萬，周凱退還陳曦 70 萬（100 萬定金折抵后）”，此案明確 “逾期付款的違約認(rèn)定與違約金調(diào)整規(guī)則”，給二手房交易雙方提了醒。

一、案情梳理

（一）當(dāng)事人信息

原告 / 反訴被告：陳曦（一號(hào)房屋買受人，已付 100 萬定金，主張 “周凱未辦理解押構(gòu)成違約，合同于 2023 年 6 月 13 日解除，要求返還定金 100 萬、支付違約金 144 萬”）

被告 / 反訴原告：周凱（一號(hào)房屋出賣人，房屋原登記權(quán)利人，主張 “陳曦逾期付款超 15 日構(gòu)成根本違約，合同于 2023 年 6 月 1 日解除，要求陳曦支付違約金 144 萬，定金折抵后再付 44 萬”）

第三人：乙公司（房屋買賣居間方，陳述 “陳曦因換房延遲導(dǎo)致付款逾期，雙方協(xié)商未果”，不涉及本訴與反訴請(qǐng)求）

關(guān)聯(lián)人：方某、程派（乙公司工作人員，參與雙方溝通協(xié)調(diào)）、周莉（周凱親屬，曾與乙公司溝通合同履行問題）

（二）案情簡(jiǎn)介

2022 年 12 月 12 日，陳曦與周凱在乙公司居間下簽訂《北京市存量房屋買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》，約定：

陳曦以 720 萬元購買周凱名下北京市朝陽區(qū)一號(hào)房屋（建筑面積 87.18㎡，商品房，已抵押給興業(yè)銀行，2021 年 2 月 19 日辦理抵押登記）；

定金 100 萬：陳曦于簽約當(dāng)日付 9 萬，2022 年 12 月 22 日前付 91 萬（均通過自行劃轉(zhuǎn) + 理房通平臺(tái)支付，周凱已確認(rèn)收到）；

首付款 419 萬（不含定金）：陳曦需在 2023 年 5 月 5 日前以第三方擔(dān)保方式支付，用于周凱辦理解押；

解押義務(wù)：周凱需在 2023 年 5 月 1 日前向抵押權(quán)人提交還款申請(qǐng)，2023 年 5 月 12 日前辦完解押；

過戶時(shí)間：2023 年 6 月 12 日前共同辦理轉(zhuǎn)移登記；

違約責(zé)任：任何一方逾期履行義務(wù)超 15 日，構(gòu)成根本違約，守約方有權(quán)解約，違約方需按總房款 20%（144 萬）支付違約金。

合同履行中，因陳曦需 “賣舊買新”—— 先出售自身房屋騰出購房資格，但其房屋直至 2023 年 5 月 28 日才簽訂售出合同，2023 年 6 月中上旬才獲得購房資格，導(dǎo)致無法按約定在 2023 年 5 月 5 日前支付 419 萬首付款。

2023 年 2 月 - 5 月，乙公司多次協(xié)調(diào)雙方變更付款時(shí)間：

2023 年 3 月 20 日，乙公司告知周凱 “陳曦付款需延遲至 8 月中旬”，周凱拒絕，主張 “延遲屬違約”；

2023 年 4 月 13 日，周凱提出 “延遲需按尾款 5% 每月補(bǔ)償”，陳曦因房屋降價(jià) 50 多萬出售，無力承擔(dān)，協(xié)商未果；

2023 年 5 月 29 日，乙公司告知周凱 “陳曦房屋已售出，改全款支付，7 月中旬可付清全款”，周凱仍拒絕，堅(jiān)持 “按合同追究違約”。

2023 年 4 月 25 日，周凱提前向銀行提交解押申請(qǐng)（陳曦不認(rèn)可該證據(jù)），但因未收到首付款，未實(shí)際辦理解押。

2023 年 6 月 1 日，雙方互發(fā)函件：

陳曦向周凱發(fā)《告知函》，稱 “已準(zhǔn)備好首付款，要求周凱配合收款并辦理解押”；

周凱向陳曦發(fā)短信《單方解除合同聲明》，以 “陳曦逾期付款超 15 日（5 月 5 日 - 6 月 1 日已超 27 天）” 為由，主張合同解除（陳曦稱未收到短信，但認(rèn)可手機(jī)號(hào)為本人使用）。

2023 年 6 月 5 日，陳曦再次發(fā)《告知函》催促周凱解押；6 月 12 日，陳曦發(fā)《告知函》主張 “周凱未辦理解押構(gòu)成違約，合同于 6 月 13 日解除”，周凱均收到但不認(rèn)可內(nèi)容。

庭審中，陳曦辯稱 “逾期付款未超 15 日，周凱無權(quán)解約，違約金應(yīng)按日萬分之五計(jì)算（每日 3600 元）”；周凱辯稱 “陳曦逾期超 15 日構(gòu)成根本違約，應(yīng)按總房款 20% 付違約金”；乙公司陳述 “雙方因付款時(shí)間協(xié)商無果，后續(xù)未跟進(jìn)”。

二、案件分析

（一）合同解除權(quán)主體：周凱享有解除權(quán)，陳曦不享有

陳曦逾期付款超 15 日，構(gòu)成根本違約：

依據(jù)《補(bǔ)充協(xié)議》約定，陳曦需在 2023 年 5 月 5 日前支付首付款，其因自身換房延遲，直至 6 月 1 日仍未支付，逾期已超 27 天（遠(yuǎn)超 15 日）；

陳曦主張 “雙方協(xié)商過延遲付款”，但未提供書面協(xié)議證明協(xié)商一致，周凱自始至終拒絕延遲，故 “協(xié)商延遲” 不成立，陳曦仍需按原約定履行，逾期超 15 日構(gòu)成根本違約；

陳曦以 “周凱未辦理解押” 抗辯，但《補(bǔ)充協(xié)議》明確 “周凱解押資金來源為陳曦的首付款”，因陳曦未付首付款，周凱無法辦理解押，屬于 “先履行抗辯權(quán)”，不構(gòu)成違約，故陳曦?zé)o權(quán)以 “周凱未解押” 主張解約。

周凱享有約定解除權(quán)：

依據(jù)《補(bǔ)充協(xié)議》，“買受人逾期履行義務(wù)超 15 日，出賣人有權(quán)書面解約”，周凱在陳曦逾期超 15 日后，于 2023 年 6 月 1 日發(fā)《單方解除合同聲明》，符合約定解除條件，享有解除權(quán)。

（二）合同解除時(shí)間：應(yīng)確認(rèn)為 2023 年 6 月 1 日

解除通知到達(dá)即生效：

根據(jù)《民法典》第 565 條，“合同自解除通知到達(dá)對(duì)方時(shí)解除”，周凱于 2023 年 6 月 1 日向陳曦本人使用的手機(jī)號(hào)發(fā)送解約短信，即使陳曦稱未收到，結(jié)合 “手機(jī)號(hào)為本人使用” 及 “陳曦當(dāng)日即回復(fù)告知函” 的事實(shí)，可推定通知已到達(dá)；

陳曦主張 “合同于 6 月 13 日解除”，但因其不享有解除權(quán)，該主張無法律依據(jù)，故解除時(shí)間以周凱通知到達(dá)時(shí)間（6 月 1 日）為準(zhǔn)。

（三）違約金調(diào)整：從 144 萬酌減至 30 萬，符合公平原則

原約定違約金 144 萬過高，需依法調(diào)整：

依據(jù)《民法典》第 585 條，“約定違約金過分高于造成的損失的，法院可適當(dāng)減少”，周凱主張按總房款 20%（144 萬）支付違約金，但未提供證據(jù)證明其實(shí)際損失（如房屋差價(jià)損失、資金占用損失等）；

法院綜合以下因素酌減：

① 陳曦的過錯(cuò)程度較低：陳曦并非惡意違約，早在 2023 年 3 月就通過乙公司告知周凱付款延遲，積極協(xié)商解決方案，且后續(xù)已準(zhǔn)備好首付款，過錯(cuò)程度較輕；

② 周凱的協(xié)商要求超出合同約定：在陳曦逾期不足 15 日時(shí)，周凱未按合同約定主張 “日萬分之五違約金”，反而提出 “按尾款 5% 每月補(bǔ)償”，遠(yuǎn)超合理范圍，未積極促成交易；

③ 房地產(chǎn)市場(chǎng)行情與減損義務(wù)：當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)下行，陳曦房屋已降價(jià) 50 多萬出售，自身損失較大；周凱在陳曦提出 “7 月中旬全款付清” 時(shí)，未考慮減損，直接解約，也存在一定責(zé)任；

④ 合同履行進(jìn)度：陳曦已支付 100 萬定金，占總房款 13.8%，且無證據(jù)證明周凱因解約產(chǎn)生重大損失，144 萬違約金遠(yuǎn)超合理范圍。

30 萬違約金的合理性：

30 萬違約金既體現(xiàn)對(duì)陳曦違約行為的懲罰，又兼顧其實(shí)際履約情況與損失，符合 “公平原則” 與 “誠實(shí)信用原則”，同時(shí)與周凱的預(yù)期損失（如資金占用利息、重新出售的時(shí)間成本）基本匹配。

（四）陳曦 “違約金按日萬分之五計(jì)算” 的抗辯不成立

日萬分之五違約金適用于 “逾期 15 日內(nèi)”：

依據(jù)《補(bǔ)充協(xié)議》，“逾期 15 日內(nèi)，按日萬分之五支付違約金；逾期超 15 日，構(gòu)成根本違約，按總房款 20% 支付違約金”，二者是不同違約情形的責(zé)任約定，并非可選擇適用；

陳曦逾期超 15 日，已構(gòu)成根本違約，應(yīng)適用 “總房款 20% 違約金” 條款，而非 “日萬分之五”，故其抗辯不成立。

三、裁判結(jié)果

確認(rèn)原告陳曦與被告周凱于 2022 年 12 月 12 日簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》于 2023 年 6 月 1 日解除；

反訴被告陳曦于本判決生效之日起 10 日內(nèi)，向反訴原告周凱支付違約金 30 萬元（因陳曦已支付 100 萬元定金，折抵后，周凱應(yīng)于上述期限內(nèi)退還陳曦 70 萬元）。

四、案件啟示

（一）買房人（買受人）：3 點(diǎn)避免逾期付款違約

“賣舊買新” 需預(yù)留充足時(shí)間，避免連環(huán)違約：

如本案陳曦因自身房屋出售延遲導(dǎo)致付款逾期，建議 “賣舊買新” 時(shí)，在購房合同中約定 “首付款支付時(shí)間與自身房屋出售過戶時(shí)間掛鉤”（如 “自身房屋過戶后 5 日內(nèi)支付首付款”），并書面明確，避免單方延遲構(gòu)成違約；

逾期前主動(dòng)協(xié)商，留存書面證據(jù)：

若預(yù)計(jì)無法按期付款，需在逾期前通過書面形式（如郵件、函件）向出賣人說明情況，提出具體延遲方案（如延遲時(shí)間、補(bǔ)償方式），并留存協(xié)商記錄，避免 “口頭協(xié)商” 無證據(jù)；

明確違約金計(jì)算方式，避免高額賠償：

簽訂合同時(shí)，需明確 “逾期付款的不同情形對(duì)應(yīng)的違約金”（如逾期 15 日內(nèi)按日萬分之五，超 15 日按總房款 X%），避免籠統(tǒng)約定 “按總房款 20% 支付違約金”，降低后續(xù)違約成本。

（二）賣房人（出賣人）：2 點(diǎn)維護(hù)自身權(quán)益

及時(shí)固定違約證據(jù)，依法行使解除權(quán)：

買受人逾期付款后，需及時(shí)發(fā)送《催款函》并留存送達(dá)證據(jù)（如短信、快遞記錄）；逾期超約定期限（如 15 日）后，書面發(fā)送《解約函》，明確解約原因與時(shí)間，避免因 “未通知” 導(dǎo)致解約無效；

協(xié)商時(shí)堅(jiān)守合同約定，避免過度主張：

如本案周凱在陳曦逾期不足 15 日時(shí)，提出 “按尾款 5% 每月補(bǔ)償”，遠(yuǎn)超合同約定的 “日萬分之五”，既不利于協(xié)商，也可能在訴訟中被法院認(rèn)定 “未積極促成交易”，影響違約金支持比例，建議協(xié)商時(shí)以合同約定為基礎(chǔ)，合理主張補(bǔ)償。

（三）居間方：2 點(diǎn)履行協(xié)調(diào)與告知義務(wù)

主動(dòng)介入爭(zhēng)議，協(xié)助固定協(xié)商證據(jù)：

雙方出現(xiàn)履行爭(zhēng)議時(shí)，居間方應(yīng)全程參與溝通，制作《協(xié)商記錄》由雙方簽字確認(rèn)，避免 “各執(zhí)一詞”；如本案乙公司僅口頭協(xié)調(diào)，未留存書面記錄，導(dǎo)致法院無法認(rèn)定 “是否協(xié)商一致”；

明確告知雙方違約風(fēng)險(xiǎn)，避免糾紛擴(kuò)大：

居間方應(yīng)向雙方明確 “逾期付款、逾期解押的法律后果”，如告知陳曦 “逾期超 15 日將構(gòu)成根本違約”，告知周凱 “解押需以首付款到賬為前提”，幫助雙方預(yù)判風(fēng)險(xiǎn)，減少盲目維權(quán)。

（四）違約金調(diào)整的 4 個(gè)參考因素：違約方、守約方均需關(guān)注

違約方的過錯(cuò)程度：惡意違約（如故意拖欠付款） vs 過失違約（如客觀原因延遲），過錯(cuò)越輕，違約金越可能酌減；

守約方的實(shí)際損失：需提供證據(jù)證明損失（如房屋降價(jià)出售的差價(jià)、資金占用利息），無證據(jù)則難以支持高額違約金；

合同履行進(jìn)度：違約方已履行部分（如支付定金、首付款）越多，違約金越可能酌減；

雙方的減損義務(wù)：守約方是否積極采取措施減少損失（如及時(shí)重新出售房屋），違約方是否積極補(bǔ)救（如盡快補(bǔ)足款項(xiàng)），未履行減損義務(wù)的一方，可能承擔(dān)不利后果。

本案核心警示：二手房交易中，“時(shí)間節(jié)點(diǎn)” 是關(guān)鍵 —— 付款、解押、過戶的時(shí)間需明確且可實(shí)現(xiàn)，避免因 “口頭約定”“盲目承諾” 導(dǎo)致違約；出現(xiàn)爭(zhēng)議時(shí)，雙方應(yīng)優(yōu)先按合同約定協(xié)商，協(xié)商不成需及時(shí)留存證據(jù)，通過法律途徑理性維權(quán)，避免因 “互不相讓” 擴(kuò)大損失。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）

作者聲明：作品含AI生成內(nèi)容