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交 20 萬定金買北京朝陽房產，賣家承諾交房卻遲遲不兌現，查詢后才知房屋根本不屬于賣家！協商退房后賣家又拖延退款，購房者起訴索要房款及利息，能否勝訴？近日，北京市朝陽區(qū)人民法院審理一起房屋買賣合同糾紛，認定 “賣家無權處分房屋致合同目的落空，承諾退款卻違約”，判決賣家全額返還 20 萬購房款并按 LPR 支付利息，為 “購房款追回” 維權提供明確指引。

一、案情梳理

（一）原告訴求與理由

原告張昊向法院提出訴訟請求：

判令被告甲公司返還購房款 200000 元；

判令被告甲公司支付資金占用利息（暫計至起訴日為 11396.67 元）；

本案訴訟費、保全費 1520 元由被告甲公司承擔。

張昊訴稱，2021 年 8 月，甲公司告知他有一套位于北京市朝陽區(qū)一號房屋出售，單價 26000 元 / 平方米，總價款 3086720 元。8 月 18 日，他與甲公司簽訂《北京市朝陽區(qū)內部職工安置合同》，當日分兩筆向甲公司轉賬 20 萬元購房款，甲公司出具收款收據。

后續(xù)甲公司不斷催促他付清剩余房款，他查詢后發(fā)現，一號房屋根本不屬于甲公司，甲公司無任何處分權，房屋交付及過戶均無法實現，合同目的徹底落空。2022 年 8 月 12 日，他提出解除合同并要求退還 20 萬元，甲公司經理焦明（化名）微信答復同意退款，讓他找公司職員萬濤（化名）辦理手續(xù)。當日，萬濤收回他的退房申請原件及 20 萬元房款收據原件，承諾 10 個工作日內退款，但甲公司此后以各種借口拖延，至今未返還分文，故訴至法院維權。

（二）被告答辯情況

被告甲公司未到庭參加訴訟，亦未提交書面答辯意見，視為放棄答辯、質證等權利。

（三）法院查明核心事實

合同簽訂與付款細節(jié)：

2021 年 8 月 18 日，張昊與甲公司簽訂《內部職工安置合同》，約定甲公司將一號房屋使用權轉讓給張昊，總價款 3086720 元，交房時間為 2022 年 7 月 31 日前；當日，張昊通過渤海銀行賬戶（尾號 4674）向甲公司賬戶（尾號 1298）轉賬 20 萬元，甲公司出具蓋有公章的收據，載明 “收到一號房屋項目款 20 萬元”。

退房協商與違約事實：

2022 年 8 月，因甲公司無法交付房屋，張昊提出退房；8 月 9 日，張昊與甲公司經理焦明微信溝通，焦明讓其聯系萬濤辦理退款；8 月 12 日，張昊簽署《退房申請》，明確 “要求甲公司 10 個工作日內退還 20 萬元至指定賬戶”，萬濤在申請上注明 “收據已收回” 并簽字；此后，張昊自 2022 年 10 月至 2023 年 6 月多次微信催促焦明退款，甲公司始終未履行。

關鍵證據：

張昊提交《內部職工安置合同》、銀行轉賬記錄、甲公司收款收據、《退房申請》、微信聊天記錄（與焦明）等證據，均能相互印證，且甲公司未提出異議，法院對上述證據予以確認。

二、案件分析

（一）爭議焦點

甲公司是否應返還 20 萬元購房款；

資金占用利息的起算時間及標準是否合理；

（二）法律適用與勝訴關鍵

甲公司無權處分房屋，合同目的落空，應返還購房款

根據《民法典》第五百七十七條，“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任”。本案中：

甲公司與張昊簽訂《內部職工安置合同》，承諾轉讓一號房屋使用權，但未舉證證明其對該房屋享有合法處分權，且無法按約交房，導致 “購房” 的合同主要目的無法實現；

雙方已協商一致解除合同（張昊提交的《退房申請》、微信聊天記錄可證明），甲公司承諾 10 個工作日內退款，卻未履行，構成違約，根據 “合同解除后應返還財產” 的原則，甲公司必須返還 20 萬元購房款。

資金占用利息主張合法，起算時間與標準合理

《民法典》第五百八十四條規(guī)定，“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，造成對方損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失”。本案中：

利息屬于 “資金占用損失”，是張昊因甲公司拖延退款產生的直接損失，主張按 LPR 計算符合法律規(guī)定（LPR 是法定的資金占用損失計算標準，兼顧公平與合理）；

《退房申請》約定 “10 個工作日內退款”，2022 年 8 月 12 日簽署申請，10 個工作日后為 8 月 26 日，故利息自 8 月 27 日起算，起算時間有明確合同依據，法院予以支持。

三、裁判結果

被告甲公司于本判決生效之日起十五日內，返還原告張昊購房款人民幣 200000 元；

被告甲公司于本判決生效之日起十五日內，支付原告張昊資金占用損失（以 200000 元為基數，自 2022 年 8 月 27 日起至實際支付之日止，按照全國銀行間同業(yè)拆借中心發(fā)布的貸款市場報價利率 LPR 計算）；

四、案件啟示

（一）購房者：買房前必查 “房屋權屬”，留存關鍵證據

核實房屋處分權：購買二手房或 “內部安置房” 時，務必要求賣家提供《不動產權證書》，到不動產登記中心查詢房屋權屬，確認賣家是真實權利人（或有合法授權），避免 “無權處分” 陷阱；

留存交易憑證：簽訂合同后，通過銀行轉賬支付購房款，備注 “XX 房屋購房款”，妥善保管合同、轉賬記錄、收款收據等，作為后續(xù)維權的核心證據；

及時止損維權：發(fā)現賣家無法交房或無權處分時，立即提出解除合同并協商退款，協商過程中通過微信、短信等書面形式固定 “賣家同意退款” 的證據，避免口頭承諾無憑無據。

（二）賣房者 / 公司：無權處分必擔責，承諾退款要兌現

不隱瞞權屬問題：明知自己無房屋處分權，不得虛構 “有權出售” 事實與購房者簽訂合同，否則需承擔 “返還房款 + 賠償損失” 的責任；

信守退款承諾：與購房者協商解除合同并承諾退款后，應按約定時間履行，不得無故拖延，否則需額外支付資金占用利息，增加違約成本；

積極參與訴訟：收到法院傳票后，應按時到庭答辯，提交證據維護自身權益，避免因 “缺席庭審” 放棄權利，導致法院直接支持購房者全部訴求。

（三）特殊房屋交易：警惕 “內部安置房”“產業(yè)用地房”

查清房屋性質：購買 “內部職工安置房”“集體產業(yè)用地房屋” 前，需確認房屋是否具備上市交易條件，是否能辦理不動產權登記，避免購買 “無法過戶”“無權處分” 的房屋；

拒絕高額定金：此類房屋交易風險較高，盡量減少定金支付比例（如不超過總房款的 5%），降低 “錢房兩空” 的損失風險；

約定違約條款：在合同中明確 “賣家無權處分導致合同無法履行的，需雙倍返還定金或賠償總房款 20% 的違約金”，通過條款約束賣家行為。

購房是人生大事，無論是購房者還是賣房者，都應恪守法律與誠信原則，查清權屬、留存證據、信守承諾，才能避免 “退款糾紛”，保障交易安全。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

作者聲明：作品含AI生成內容