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買方花 46 萬(wàn)買集體土地房屋，10 年后房屋因違建被強(qiáng)拆，起訴要求確認(rèn)買賣關(guān)系無(wú)效、追回房款，法院最終支持核心訴求！近日，北京市順義區(qū)人民法院審理此案，明確 “未獲建設(shè)審批的違建房屋買賣違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，合意無(wú)效，賣方需返還購(gòu)房款及房屋拆除后的資金占用利息”，為集體土地違建交易維權(quán)提供關(guān)鍵參考。

一、案情梳理

（一）原告訴求與理由

原告林浩（勝訴方）向法院提出訴訟請(qǐng)求：

確認(rèn) 2012 年 8 月 9 日與被告趙凱（賣方）、趙蘭（趙凱母親，代收房款）形成的房屋買賣關(guān)系無(wú)效；

判令趙凱、趙蘭返還購(gòu)房款 46 萬(wàn)元，并以 46 萬(wàn)元為基數(shù)，按全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布的 LPR 計(jì)算利息（自 2012 年 8 月 9 日至實(shí)際支付之日）；

林浩訴稱：2012 年 8 月 9 日，經(jīng)丙村委會(huì)見證，他與趙凱、趙蘭簽訂《轉(zhuǎn)租證明》，以 46 萬(wàn)元購(gòu)買位于順義區(qū)某鎮(zhèn)某村的五號(hào)房屋（趙凱與趙蘭為母子，房屋為二人共同管理）。當(dāng)日他向趙蘭轉(zhuǎn)賬 46 萬(wàn)元，趙蘭出具收條載明 “收到林浩房款 46 萬(wàn)元”。

2022 年 3 月，某鎮(zhèn)政府認(rèn)定五號(hào)房屋為違法建設(shè)，先后作出《限期拆除決定書》《強(qiáng)制拆除決定書》，并于 3 月 31 日強(qiáng)拆。林浩就強(qiáng)拆提起行政訴訟，順義法院 A 號(hào)行政判決書、北京三中院 B 號(hào)行政判決書均確認(rèn) “鎮(zhèn)政府認(rèn)定違建合法”。林浩認(rèn)為，五號(hào)房屋系違建且位于集體土地，買賣關(guān)系違法，應(yīng)屬無(wú)效，故訴至法院。

（二）被告答辯理由

被告趙凱、趙蘭共同辯稱，不同意全部訴求：

雙方是 “土地租賃轉(zhuǎn)讓”，非房屋買賣：主張《轉(zhuǎn)租證明》約定 “趙凱將 0.58 畝土地剩余租期（2012-2035 年）轉(zhuǎn)租給林浩，46 萬(wàn)元是‘轉(zhuǎn)讓費(fèi)’（含租金及地上物對(duì)價(jià)）”，趙凱退出承租，林浩直接與丙村委會(huì)形成租賃關(guān)系；

房屋非違建，強(qiáng)拆系 “政府任務(wù)”：稱某村建筑均無(wú)規(guī)劃證，五號(hào)房屋被拆是政府完成任務(wù)，且林浩裝修是為養(yǎng)鴿子自行加建，損失自擔(dān)；

趙蘭非適格被告：主張趙蘭僅代收房款，實(shí)際出租方是趙凱，且丙村委會(huì)應(yīng)承擔(dān)部分責(zé)任。

（三）第三人述稱

第三人丙村委會(huì)（見證方）述稱：

僅為《轉(zhuǎn)租證明》見證人，非合同相對(duì)方，蓋章僅證實(shí)簽署行為真實(shí)，不承擔(dān)權(quán)利義務(wù)；

五號(hào)房屋所在土地的第一承租人為宋某強(qiáng)（非本村村民），2005 年與村委會(huì)簽 30 年《租賃契約》，后續(xù)宋某強(qiáng)轉(zhuǎn)租給趙凱、趙凱轉(zhuǎn)租給林浩，均系宋某強(qiáng)自行流轉(zhuǎn)，村委會(huì)僅對(duì)宋某強(qiáng)收租金，與趙凱、林浩無(wú)直接關(guān)系。

（四）法院查明核心事實(shí)

合同與交易關(guān)鍵證據(jù)：

2012 年 8 月 9 日《轉(zhuǎn)租證明》（丙村委會(huì)見證）：明確 “趙凱將 0.58 畝土地剩余租期轉(zhuǎn)租給林浩，地上 / 地下建筑物歸林浩所有，征地賠償歸林浩”，林浩向村委會(huì)支付 7000 元 “見證費(fèi)”；當(dāng)日趙蘭出具收條，明確 46 萬(wàn)元為 “房款”；

行政判決：2022 年一、二審法院均認(rèn)定五號(hào)房屋無(wú)建設(shè)規(guī)劃許可證，屬違建，強(qiáng)拆合法（對(duì)應(yīng)順義法院 A 號(hào)、北京三中院 B 號(hào)行政判決書）；

土地性質(zhì)：市規(guī)劃自然資源委順義分局答復(fù)，五號(hào)房屋所在土地規(guī)劃為 “其他建設(shè)用地、一般農(nóng)地區(qū)”，無(wú)建房審批手續(xù)。

履約事實(shí)：

林浩 2012 年起實(shí)際占有使用五號(hào)房屋，2022 年 3 月房屋被強(qiáng)拆；

趙凱未向林浩收取過(guò)租金，46 萬(wàn)元為一次性支付，符合房屋買賣特征；

丙村委會(huì)提交證據(jù)顯示，土地租金始終由第一承租人宋某強(qiáng)繳納，與趙凱、林浩無(wú)關(guān)，趙凱主張 “林浩與村委會(huì)形成租賃關(guān)系” 無(wú)依據(jù)。

二、案件分析

（一）爭(zhēng)議焦點(diǎn)

林浩與趙凱是 “房屋買賣” 還是 “土地租賃轉(zhuǎn)讓”；

房屋買賣合意是否有效；

（二）法律適用與勝訴關(guān)鍵

法律關(guān)系：屬房屋買賣，非土地租賃

依據(jù)《合同法》（本案適用當(dāng)時(shí)法律）及交易習(xí)慣，核心區(qū)別在于 “是否轉(zhuǎn)移地上物所有權(quán)”：

收條明確 “房款”：趙蘭出具的收條直接載明 46 萬(wàn)元為 “房款”，是買賣關(guān)系的直接證據(jù)，趙凱主張 “轉(zhuǎn)讓費(fèi)” 無(wú)書面依據(jù)；

《轉(zhuǎn)租證明》約定地上物歸林浩：明確 “趙凱現(xiàn)有建筑物歸林浩所有，征地賠償歸林浩”，符合房屋買賣 “所有權(quán)轉(zhuǎn)移” 特征，而非租賃的 “使用權(quán)轉(zhuǎn)移”；

無(wú)租金支付：46 萬(wàn)元為一次性支付，趙凱未收取過(guò)租金，不符合 “租金按年 / 按期支付” 的租賃屬性。

房屋買賣合意無(wú)效，法律依據(jù)充分

依據(jù)《土地管理法》（2004 年修訂）第六十三條 “農(nóng)民集體土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”，《合同法》第五十二條 “違反法律強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效”：

房屋系違建：五號(hào)房屋無(wú)建設(shè)規(guī)劃許可證，經(jīng)行政判決（順義法院 A 號(hào)、北京三中院 B 號(hào)）確認(rèn)屬違建，無(wú)合法所有權(quán)，無(wú)法作為買賣標(biāo)的物；

土地性質(zhì)違法：房屋位于集體土地，未經(jīng)審批用于建房，買賣行為違反集體土地使用規(guī)定；

適用 “法不溯及既往”：買賣合意形成于 2012 年，適用當(dāng)時(shí)法律，因違法故合意無(wú)效。

三、裁判結(jié)果

確認(rèn)林浩與趙凱于 2012 年 8 月 9 日達(dá)成的房屋買賣合意無(wú)效；

趙凱于本判決生效之日起七日內(nèi)向林浩返還購(gòu)房款 46 萬(wàn)元，并支付利息；

四、案件啟示

（一）買方：集體土地房屋交易必查 “兩證”

核實(shí)房屋合法性：購(gòu)買集體土地房屋前，務(wù)必要求賣方提供 “建設(shè)規(guī)劃許可證”“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證”，無(wú)審批手續(xù)的違建堅(jiān)決不買；

明確交易性質(zhì)：簽訂合同時(shí)需注明 “交易標(biāo)的為房屋所有權(quán)”，要求賣方出具收條并寫明 “房款”，避免后續(xù)被主張 “租賃轉(zhuǎn)讓費(fèi)”；

留存行政認(rèn)定證據(jù)：若房屋被認(rèn)定違建，及時(shí)提起行政訴訟固定證據(jù)（如本案中的 A 號(hào)、B 號(hào)行政判決書），為后續(xù)民事維權(quán)奠定基礎(chǔ)。

（二）賣方：勿轉(zhuǎn)讓違建，代收款項(xiàng)需明確身份

不碰違建交易：明知房屋無(wú)審批手續(xù)，不得對(duì)外出售，否則需承擔(dān) “返還房款 + 支付利息” 責(zé)任；

代收房款要備注：若代他人收款，需在收條中注明 “代 XX（實(shí)際出賣方）收取房款”，避免被認(rèn)定為共同出賣方。

（三）村委會(huì)：見證≠擔(dān)責(zé)，明確自身定位

僅作事實(shí)見證：集體土地交易中，村委會(huì)蓋章若僅為 “證實(shí)簽署行為”，需書面注明 “不承擔(dān)合同權(quán)利義務(wù)”，避免被牽連；

不誤導(dǎo)交易：不得默認(rèn) “蓋章即認(rèn)可交易合法”，需提醒交易雙方核實(shí)房屋及土地合法性。

（四）核心提醒：行政認(rèn)定是民事維權(quán)關(guān)鍵

房屋被行政機(jī)關(guān)認(rèn)定為違建且經(jīng)訴訟確認(rèn)的（如本案的 A 號(hào)、B 號(hào)行政判決書），民事案件中法院通常會(huì)據(jù)此認(rèn)定買賣合意無(wú)效。買方若對(duì)違建認(rèn)定有異議，需先通過(guò)行政訴訟維權(quán)，再處理民事賠償，避免因行政認(rèn)定生效陷入被動(dòng)。

本案中，法院支持林浩核心訴求，既維護(hù)了法律底線，也警示交易雙方：集體土地房屋交易需合法合規(guī)，違法交易不僅無(wú)法實(shí)現(xiàn)目的，還可能 “房財(cái)兩空”。留存關(guān)鍵證據(jù)、守住法律紅線，才是保障權(quán)益的根本。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）

作者聲明：作品含AI生成內(nèi)容