趣味問(wèn)答：你知道深圳早期的城市更新代表項(xiàng)目有哪些？文末處揭曉答案。

近日，深圳多個(gè)城市更新單元項(xiàng)目發(fā)布了新動(dòng)態(tài)，以下是項(xiàng)目詳細(xì)信息和具體分析。

中集坪山生產(chǎn)基地土地整備：深圳城市更新的“利益統(tǒng)籌+留用地”范本

8月9日，深圳市坪山區(qū)城市更新和土地整備局發(fā)布關(guān)于坪山區(qū)馬巒-碧嶺街道地塊（中集集團(tuán)坪山生產(chǎn)基地）土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目實(shí)施方案的公告。

該項(xiàng)目包括馬巒街道坪環(huán)社區(qū)地塊與碧嶺街道湯坑社區(qū)地塊，其中，坪環(huán)社區(qū)地塊位于錦龍大道以東、新合路以南、體育二路以西圍合區(qū)域；湯坑社區(qū)地塊位于振碧路以南、寶湯路以東、南坪快速以北圍合區(qū)域。

該項(xiàng)目涉及7宗地，項(xiàng)目土地整備實(shí)施范圍面積822829.22平方米，《實(shí)施方案》資金總額為1017342530元（大寫(xiě)：拾億壹仟柒佰叁拾肆萬(wàn)貳仟伍佰叁拾元整），留用土地選址位于馬巒街道，留用土地面積227342平方米。

2025年4月25日，中集集團(tuán)發(fā)布公告，其全資子公司南方中集、中集專車與深圳市坪山區(qū)城市更新和土地整備局等相關(guān)方就所屬宗地的補(bǔ)償安置事宜達(dá)成一致，擬簽署《中集坪山生產(chǎn)基地土地整備項(xiàng)目補(bǔ)償安置協(xié)議書(shū)》。

補(bǔ)償金額中，深圳南方中集集裝箱制造有限公司補(bǔ)償額為人民幣5.66億元，深圳中集專車有限公司補(bǔ)償額為人民幣2.62億元。項(xiàng)目留用土地的權(quán)益容積約112.82萬(wàn)平方米。

分析：

土地整備利益統(tǒng)籌是深圳市存量土地開(kāi)發(fā)的另一條路徑，通過(guò)利益共享，可以有效解決土地整備中遇到的難題，提高土地整備效率。

土地整備通常會(huì)伴隨著環(huán)境整治和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，有助于改善區(qū)域環(huán)境，提升城市品質(zhì)。該項(xiàng)目位于深圳東部戰(zhàn)略增長(zhǎng)極的坪山區(qū)，覆蓋馬巒山生態(tài)保護(hù)區(qū)周邊及碧嶺先進(jìn)制造業(yè)園區(qū)交界地帶，地理上銜接生態(tài)屏障與發(fā)展軸線，屬于典型的“產(chǎn)城融合型”更新單元。

通過(guò)土地整備利益統(tǒng)籌，預(yù)計(jì)將釋放大量可建設(shè)用地，不僅可以為新興產(chǎn)業(yè)提供發(fā)展空間，促進(jìn)坪山區(qū)的產(chǎn)業(yè)升級(jí)和轉(zhuǎn)型，對(duì)坪山區(qū)的城市發(fā)展和產(chǎn)業(yè)升級(jí)具有重要意義。

該項(xiàng)目采用"利益統(tǒng)籌+留用地"模式，為深圳存量產(chǎn)業(yè)用地改造提供了范本。不僅其10.17億元資金規(guī)模在2025年深圳土地整備項(xiàng)目中位列前茅，且總實(shí)施面積達(dá)822829.22平方米，相當(dāng)于11個(gè)標(biāo)準(zhǔn)足球場(chǎng)大小。

總體來(lái)看，通過(guò)對(duì)中集集團(tuán)坪山生產(chǎn)基地所在區(qū)域的土地進(jìn)行重新規(guī)劃和整理，優(yōu)化了區(qū)域土地利用結(jié)構(gòu)，釋放土地價(jià)值，并兼顧企業(yè)、社區(qū)和政府等多方利益。

佳兆業(yè)與中信城開(kāi)合作：央企助力深圳福田佳園項(xiàng)目

8月24日，佳兆業(yè)集團(tuán)發(fā)布公告，與中信城開(kāi)投資集團(tuán)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，針對(duì)深圳福田佳園項(xiàng)目組建聯(lián)合工作團(tuán)隊(duì)，采用“共同管理”模式推進(jìn)建設(shè)。項(xiàng)目旨在打造“好房子”標(biāo)桿，助力福田中心區(qū)人居升級(jí)。

項(xiàng)目從區(qū)位與配套來(lái)說(shuō)，都算得上是核心區(qū)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。項(xiàng)目位于福田中心區(qū)濱河大道與中心二路交匯處，原為上世紀(jì)80年代建安集團(tuán)宿舍區(qū)，總占地近8萬(wàn)平方米。區(qū)位優(yōu)越，毗鄰會(huì)展中心、平安金融中心，周邊商業(yè)（如COCO Park）、地鐵（1&3號(hào)線購(gòu)物公園站）和公建設(shè)施豐富。

項(xiàng)目前身東山小區(qū)歷史曲折：2001-2002年部分地塊開(kāi)發(fā)為星河國(guó)際，后拆遷停滯。2014年佳兆業(yè)介入，2017年成立合資公司。一期（B116-0068地塊）于2020年開(kāi)工，2021年回遷選房，2022年12月，佳兆業(yè)佳園（推廣名：天宸）部分產(chǎn)品取得預(yù)售，共143套房源，備案均價(jià)約10.3萬(wàn)/平方米。

2023年4月，引入福田安城投資，年底完成回遷交付，一期商品房2024年5月交付。二期規(guī)劃四棟樓，現(xiàn)引入中信城開(kāi)加速推進(jìn)。

如今佳兆業(yè)與中信城開(kāi)，雙方將組建聯(lián)合工作團(tuán)隊(duì)高效推進(jìn)項(xiàng)目，相信二期的開(kāi)發(fā)即將進(jìn)入快車道。

分析：

對(duì)佳兆業(yè)而言，此次戰(zhàn)略合作是盤活大灣區(qū)核心存量資產(chǎn)的關(guān)鍵舉措。通過(guò)引入央企資源，可有效化解流動(dòng)性壓力，實(shí)現(xiàn)"輕資產(chǎn)+重運(yùn)營(yíng)"的轉(zhuǎn)型。中信城開(kāi)則借此深化大灣區(qū)戰(zhàn)略布局。 采用"共同管理"的聯(lián)合開(kāi)發(fā)機(jī)制，突破傳統(tǒng)代建或股權(quán)合作模式。聯(lián)合工作團(tuán)隊(duì)的組建體現(xiàn)管理協(xié)同，既保留民企市場(chǎng)化優(yōu)勢(shì)，又發(fā)揮央企資源整合能力。

在信貸收緊環(huán)境下，央企的地方平臺(tái)公司往往承擔(dān)著區(qū)域經(jīng)濟(jì)托底職能，其與出險(xiǎn)房企的合作既能盤活存量資產(chǎn)，又能避免系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)蔓延。另值得注意的是，該項(xiàng)目成功落地，或?qū)⑦M(jìn)一步改變購(gòu)房者對(duì)期房交付的信任預(yù)期——由政府信用背書(shū)的部分逐漸擴(kuò)展至市場(chǎng)化合作領(lǐng)域。這種模式亦與住建部推動(dòng)的“代建+融資+管理”保障房建設(shè)思路形成呼應(yīng)，預(yù)示行業(yè)生態(tài)鏈的深度調(diào)整。

恒大舊改項(xiàng)目重生：招商蛇口與平安資管接手“后海璽家園”

近日，南山區(qū)招商街道原聯(lián)合餅干廠城市更新項(xiàng)目備案名批復(fù)，取名“后海璽家園”，目前該項(xiàng)目已經(jīng)開(kāi)工。

后海璽家園項(xiàng)目前身為南山區(qū)聯(lián)合餅干廠舊改，具有曲折的開(kāi)發(fā)歷程。該項(xiàng)目最初由恒大集團(tuán)于2019年啟動(dòng)，作為恒大總部移師深圳后布局的數(shù)十個(gè)舊改項(xiàng)目之一，曾被寄望打造為恒大在深圳的標(biāo)桿項(xiàng)目。然而，隨著2021年恒大暴雷事件，項(xiàng)目陷入停滯狀態(tài)。直至2022年，招商蛇口聯(lián)合平安資管成立合資公司接手該項(xiàng)目，才使舊改重獲新生。又于2024年7月取得規(guī)劃批復(fù)，而在今年3月確定實(shí)施主體為為深圳市蛇口海灣實(shí)業(yè)股份有限公司。在6月20日，項(xiàng)目建設(shè)用地批復(fù)。

項(xiàng)目重啟亦成為了頭部房企接手問(wèn)題項(xiàng)目的成功案例，為行業(yè)提供了風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目處置的參考路徑，展現(xiàn)了招商蛇口與金融機(jī)構(gòu)合作開(kāi)發(fā)模式的有效性。

分析：

項(xiàng)目所在板塊近期新房供應(yīng)稀缺，最近推售的同類產(chǎn)品是2024年開(kāi)盤的四海名邸，均價(jià)約11萬(wàn)/平方米。周邊二手房掛牌價(jià)普遍在10萬(wàn)+/平方米，但樓齡較長(zhǎng)。與同區(qū)域競(jìng)品相比，其體量最?。s98754平方米），產(chǎn)品面積段略小于競(jìng)品。此外，項(xiàng)目容積率從最初規(guī)劃的8.9調(diào)整為6.5，低于華潤(rùn)中海后海沄璽花園的7.59。

總體上看，項(xiàng)目依托周邊成熟的商業(yè)、文體及區(qū)位優(yōu)勢(shì)，有望成為區(qū)域標(biāo)桿性住宅產(chǎn)品，但從價(jià)值排序上看，后海璽家園或略低于更近濱海資源的中信元灣府和后海沄璽花園。

航城片區(qū)舊改提速：兩大項(xiàng)目推進(jìn)，打造寶安新城區(qū)

近日，航城片區(qū)有兩大舊改項(xiàng)目迎來(lái)新進(jìn)展：黃田金碧片區(qū)城市更新項(xiàng)目實(shí)施主體公示、鐘屋黃田舊村城市更新計(jì)劃延期一年。

黃田金碧片區(qū)城市更新項(xiàng)目，先后進(jìn)行了一、二期的實(shí)施主體公示，擬更新方向?yàn)榫幼　⑸虡I(yè)等功能。根據(jù)規(guī)劃，更新單元用地面積183229平方米，拆除范圍用地面積173669平方米。

一期項(xiàng)目拆除用地面積143508.2平方米，開(kāi)發(fā)建設(shè)用地面積46230.7平方米。有宅地和教育設(shè)施用地、公園綠地。

二期項(xiàng)目拆除用地面積30160.7平方米，開(kāi)發(fā)建設(shè)用地面積57490.9平方米。主要以宅地和商業(yè)用地為主，另有文體設(shè)施和公園綠地。

項(xiàng)目由宏發(fā)集團(tuán)操盤，將打造成大型住宅商業(yè)綜合體項(xiàng)目，還將引入宏發(fā)旗下的大仟里商業(yè)。

鐘屋黃田舊村城市更新單元項(xiàng)目，擬更新方向?yàn)榫幼?、商業(yè)等功能。拆除范圍用地面積544381平方米，拆除重建用地范圍內(nèi)落實(shí)不少于216105平方米公共利益用地，項(xiàng)目申報(bào)主體為深圳市鴻廣源投資有限公司（鴻榮源控股60%）。

項(xiàng)目的規(guī)劃初衷是為了徹底改善鐘屋、黃田兩個(gè)老舊村落的城市面貌和居住環(huán)境。

分析：

航城街道地處寶安核心位置，正積極推進(jìn)四大舊改項(xiàng)目：如鐘屋黃田舊村、航港生態(tài)城、黃田金碧片區(qū)、草圍舊村及南片區(qū)（2024年12月公告失效）。已知4個(gè)項(xiàng)目合計(jì)用地面積超130萬(wàn)平方米（接近兩個(gè)天安門廣場(chǎng)大?。羧柯涞?，相當(dāng)于再造一個(gè)新城區(qū)。

此外，區(qū)域有望形成沿黃田站兩側(cè)、寶安大道與京港澳高速之間的連片開(kāi)發(fā)格局，或?qū)氐赘淖兒匠墙值莱鞘忻婷玻浜蠙C(jī)場(chǎng)東樞紐等重大基建，對(duì)深圳西部發(fā)展產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。

片區(qū)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主體方面呈現(xiàn)品牌房企集聚特征：宏發(fā)集團(tuán)主導(dǎo)黃田金碧片區(qū)更新，鴻榮源聯(lián)合廣興源開(kāi)發(fā)鐘屋黃田舊村項(xiàng)目（控股60%），華潤(rùn)參與航港生態(tài)城更新單元。

另一方面，鐘屋黃田舊村延期暴露出超大規(guī)模舊改普遍面臨的難題——平衡公共利益與私人產(chǎn)權(quán)訴求所需周期較長(zhǎng)，而集中放量可能加劇片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)開(kāi)發(fā)商的差異化打造能力提出更高要求。

主要參考來(lái)源：

坪山區(qū)、南山區(qū)、寶安區(qū)城市更新和土地整備局

CRIC系統(tǒng)、深圳市房地產(chǎn)信息平臺(tái)、安居建業(yè)官網(wǎng)

圖文僅供參考，不構(gòu)成投資建議，使用前請(qǐng)核實(shí)

揭曉答案：

深圳早期的城市更新項(xiàng)目主要集中在羅湖和福田等原特區(qū)內(nèi)區(qū)域，在90年代至21世紀(jì)初逐步探索和推進(jìn)。

羅湖漁民村（容積率3.2）

2001年，“政府主導(dǎo)、村民參與”模式開(kāi)展，旨在改善民生環(huán)境，向香港展示更好的城市形象。

政府承擔(dān)組織者的角色，在過(guò)程中投入了大量人力物力，基本上沒(méi)有收益。村民自籌資金，但僅需要繳納10%的土地使用金即獲得所有違法建筑的合法產(chǎn)權(quán)，同時(shí)得到了13%的面積提升。

福田漁農(nóng)村（容積率6.85）

2004年，深圳全面啟動(dòng)城中村改造后的首批項(xiàng)目之一，開(kāi)發(fā)商受政府委托實(shí)施拆賠工作，獲得了可售地產(chǎn)；村民通過(guò)違建提升的建筑量基本全部合法化，獲得了超額利潤(rùn) 政府解決了拆賠壓力，獲得了固投、稅收和就業(yè)崗位，但并未獲得新的城市發(fā)展空間。

以上僅為克而瑞深圳觀點(diǎn)，不代表所在企業(yè)觀點(diǎn)