圖片來(lái)源：中房報(bào)圖庫(kù)

市場(chǎng)下行環(huán)境下，懋源地產(chǎn)近年來(lái)斥資上百億拿下多宗地塊，并拿出幾十億元建集團(tuán)總部，其發(fā)展不受其累反而愈現(xiàn)激進(jìn)之勢(shì)，讓人不禁生疑：懋源地產(chǎn)，錢從哪里來(lái)？

彭紅俠/發(fā)自北京

“豪宅專家”懋源地產(chǎn)又出手了。

8月26日，北京市順義區(qū)薛大人莊村剩余1、2號(hào)地塊土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目SY00-0025-6017地塊現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍，懋源地產(chǎn)底價(jià)10.3億元獲取該地塊，樓面價(jià)約2.8萬(wàn)元/平方米。

因6017地塊東側(cè)緊鄰懋源地產(chǎn)開發(fā)的璟橒項(xiàng)目，因而早在拍地前就有消息透露，懋源地產(chǎn)或出手護(hù)盤，激活該地塊。有意思的是，拍地前一日百度地圖顯示，6017地塊已被標(biāo)注為懋源璟橒二期，這也成為業(yè)內(nèi)推測(cè)懋源地產(chǎn)即將拿下該地塊的信號(hào)之一。

百度地圖截圖

根據(jù)掛牌文件，該地塊總用地面積2.3萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積3.68萬(wàn)平方米。從容積率1.6、限高40米來(lái)看，該地塊預(yù)計(jì)將打造成洋房或小高層產(chǎn)品。

順義是懋源地產(chǎn)深耕的區(qū)域之一，當(dāng)前其在順義已開發(fā)懋源云紀(jì)、懋源璟橒項(xiàng)目，加上6017地塊，將有3個(gè)高端改善項(xiàng)目待開發(fā)。當(dāng)前環(huán)境下，多數(shù)房企對(duì)現(xiàn)金流回款的要求比較高，從購(gòu)地角度來(lái)說(shuō)，更傾向一些好地段，銷售周期比較短的剛需、剛改項(xiàng)目。

而懋源地產(chǎn)似乎少見其他房企的焦慮。近年來(lái)不斷大手筆拍地，陸續(xù)開發(fā)多個(gè)高端改善項(xiàng)目，甚至還拿出幾十億元來(lái)建設(shè)集團(tuán)總部。作為一家未曾上市，2024年權(quán)益銷售僅50多億元（克而瑞榜單）的中小型區(qū)域級(jí)房企，懋源地產(chǎn)巨額資金從何而來(lái)？

01
三度調(diào)規(guī)

6017地塊位于順義區(qū)天竺鎮(zhèn)，處于五環(huán)六環(huán)之間，鄰近地鐵15號(hào)線國(guó)展站，周邊有溫榆廣場(chǎng)、天竺公園。

地塊西側(cè)直線距離約3.5公里處是孫河別墅區(qū)，地塊周邊除譽(yù)天下、棕櫚灘金棕櫚、恒大麗宮、麗高王府等墅區(qū)或低密洋房產(chǎn)品外，也有少部分小高層產(chǎn)品，加之地塊1.6的容積率，未來(lái)項(xiàng)目具備改善圈層的氣質(zhì)。

地段好、配套也不錯(cuò)，不過6017地塊供應(yīng)前還是經(jīng)歷多次調(diào)規(guī)，是一宗很有故事的地塊。

2020年底前，該地塊曾被稱為順義新城第25街區(qū)2#地塊，由兩塊地組成，東面為一塊居住用地，西面為一塊公園綠地。

2020年12月，該地塊進(jìn)行首次調(diào)規(guī)，一是增加兩條街坊路，南北寬12米，東西寬8米；二是將居住用地縮小至3.75萬(wàn)平方米，其余面積調(diào)整為托幼用地、醫(yī)療衛(wèi)生用地、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老用地和公園綠地。

2022年3月，2#用地又調(diào)整了規(guī)劃，去掉了醫(yī)療衛(wèi)生用地、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老用地和公園綠地，變成兩塊居住用地和一塊幼兒園用地。2022年6月，懋源地產(chǎn)拍下了6001、6003（幼兒園）地塊，該住宅地塊開發(fā)為懋源璟橒。

2025年中再次調(diào)規(guī)，西地塊正式命名為6017地塊，同時(shí)將街坊一路從東西“一”字型，改為L(zhǎng)型，寬度8米不變。6017地塊的建筑限高也拉高了10米，變成40米，容積率1.6保持不變。

經(jīng)過多次調(diào)規(guī)，6017地塊的條件變好了。但原本應(yīng)于2025年6月下旬前供應(yīng)的五批次地塊，還是延遲了2個(gè)多月才得以入市。

從地塊條件來(lái)看，6017地塊比懋源璟橒地塊建筑規(guī)模小了近一半，限高也拉升了10米，但性價(jià)比更高。3年前懋源璟橒競(jìng)拍時(shí)，華潤(rùn)、首開、保利、懋源4家房企競(jìng)拍到了地價(jià)上限，成交樓面價(jià)約3.36萬(wàn)元/平方米，還有3萬(wàn)平方米住宅需要現(xiàn)房銷售和幼兒園配建，相比之下6017地塊地塊純粹，樓面價(jià)僅約2.8萬(wàn)元/平方米，相當(dāng)于新地塊每平方米下調(diào)了5600元。

產(chǎn)品設(shè)計(jì)上，懋源璟橒主要產(chǎn)品為建面300~500平方米的合院、疊墅、平墅，共217套。對(duì)于6017地塊產(chǎn)品開發(fā)，有分析人士認(rèn)為或?qū)㈤_發(fā)為6~11層洋房，與懋源璟橒形成一定差異化，保證去化與流速。

02
去化謎題

相較以往的低調(diào)、佛系，懋源地產(chǎn)近年來(lái)拿地更為進(jìn)取。

此前懋源地產(chǎn)多采用“慢周轉(zhuǎn)”囤地開發(fā)模式，從土地獲取時(shí)間算，目前懋源地產(chǎn)在售項(xiàng)目中，有操盤周期長(zhǎng)達(dá)9年的璟璽，也有超過11年的璟岳。

易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)表示，在房?jī)r(jià)與地價(jià)上漲的紅利期，這種捂地生財(cái)?shù)穆苻D(zhuǎn)模式，可以通過房?jī)r(jià)上漲，對(duì)沖資金成本，實(shí)現(xiàn)高溢價(jià)銷售。然而伴隨市場(chǎng)環(huán)境變化，樓市普遍成交低迷，房?jī)r(jià)上漲預(yù)期褪去，豪宅市場(chǎng)也出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性變化，懋源地產(chǎn)既定的經(jīng)營(yíng)策略也走到了一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

積極獲取土地儲(chǔ)備，加快開發(fā)節(jié)奏，被業(yè)內(nèi)視為懋源地產(chǎn)的轉(zhuǎn)變之一。

自2021年10月，沉寂許久的懋源地產(chǎn)開始發(fā)力土地市場(chǎng)。為了能在北京集中供地中有所斬獲，懋源地產(chǎn)一口氣報(bào)名了4宗地塊，最終以43.34億元拿下豐臺(tái)周莊子村舊村改造項(xiàng)目二期ZZZ-06等地塊。

2022年6月，懋源地產(chǎn)再次大展身手，在北京第二批次集中供地中，一口氣參與奶西村、小瓦窯、薛大人莊村3宗地塊角逐。最終，從一眾國(guó)資房企手中以19.55億元+3萬(wàn)平方米現(xiàn)房銷售面積奪得薛大人莊6001、6003地塊，成為北京二拍獨(dú)立拿地的民企獨(dú)苗。

2024年9月，懋源地產(chǎn)更是以43.2億元大手筆競(jìng)得順義后沙峪西泗上村棚戶區(qū)改造地塊，綜合樓面價(jià)約2.67萬(wàn)元/平方米，銷售指導(dǎo)價(jià)6.1萬(wàn)元/平方米。

豐臺(tái)周莊子舊改地塊，被懋源地產(chǎn)打造為煜澤臺(tái)、璟廷、璟瑜3個(gè)項(xiàng)目，2022年6月~7月相繼取得預(yù)售證；順義薛大人莊地塊，則被著手打造為璟橒，在拿地同年12月取得預(yù)售證；后沙峪西泗上村地塊，被開發(fā)為懋源云紀(jì)項(xiàng)目，2025年5月取得預(yù)售證。

開盤入市節(jié)奏不斷加快，同時(shí)懋源地產(chǎn)開始發(fā)力營(yíng)銷層面。2023年以來(lái)，懋源系多個(gè)項(xiàng)目加大渠道營(yíng)銷力度，尤其是懋源璟橒，2022年12月取證預(yù)售，2023年初就啟動(dòng)渠道經(jīng)紀(jì)人分銷。

去化方面，懋源地產(chǎn)旗下項(xiàng)目銷售并不十分樂觀。比如璟橒官宣“開盤日光18.6億元、日銷5套”，但銷售32個(gè)月后，目前其住宅網(wǎng)簽131套，還有40%尚待去化。

賣了3年的“周莊子三兄弟”，也在面臨去化壓力。煜澤臺(tái)、璟廷、璟瑜3項(xiàng)目最早2022年6月取證，至今已銷售38.5個(gè)月，但目前3盤累計(jì)銷售212套，不足總體量的一半。

超長(zhǎng)周期去化，背后是沉重的資金壓力?？身吹禺a(chǎn)不受其累，反而愈現(xiàn)激進(jìn)之勢(shì)，難免讓人生疑：懋源地產(chǎn)，錢從哪里來(lái)？

03
背靠大樹

在中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜看來(lái)，懋源地產(chǎn)資金獲取渠道主要依賴“銀行+股東”雙層輸血。

銀行融資方面，懋源地產(chǎn)與民生銀行、浙商銀行關(guān)系匪淺。天眼查顯示，懋源地產(chǎn)就存在多筆巨額股權(quán)出質(zhì)，且多指向上述兩銀行。

天眼查信息顯示，2021年1月，懋源集團(tuán)把核心項(xiàng)目公司北京懋源宏展房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱懋源宏展）一次性向浙商銀行北京分行股權(quán)出質(zhì)16億元。

民生銀行也是懋源系重要融資方之一。2020年10月，北京懋源房屋開發(fā)、北京懋源宏展投資管理中心（有限合伙）將懋源宏展股權(quán)出質(zhì)予民生銀行北京分行，合計(jì)股權(quán)出質(zhì)數(shù)額價(jià)值高達(dá)16億元。自2015年以來(lái)，懋源置業(yè)的股權(quán)也多次被質(zhì)押，而質(zhì)權(quán)人均為中國(guó)民生銀行總行營(yíng)業(yè)部。

柏文喜認(rèn)為，懋源地產(chǎn)與民生銀行“舊情難了”，或與陳建有一定關(guān)系。民生銀行前董事陳建早年曾直接出任北京懋源房屋開發(fā)董事長(zhǎng)，2009年民生銀行還曾給懋源旗下軍華房地產(chǎn)發(fā)放過9.5億元抵押貸款。雖然2010年后陳建卸任懋源系職務(wù)，公開信息中不再出現(xiàn)，但民生銀行北京分行一直是懋源系重要的授信行之一。

另一位資本大佬曹俊生，被視為懋源系的靈魂人物。其與控股實(shí)控人、董事長(zhǎng)陸挺宇頗有淵源，二人同為加拿大華僑。

柏文喜表示，曹俊生早年曾投資雙匯、萬(wàn)洲國(guó)際等大型項(xiàng)目，資金實(shí)力雄厚。在高瓴2019年拿下格力電器混改的國(guó)資股權(quán)的交易中，曹俊生也發(fā)揮了重要作用。因此圈內(nèi)普遍把他視為懋源系的“影子金主”，陸挺宇更多扮演臺(tái)前操盤手。

目前，曹俊生的投資版圖依然紛繁復(fù)雜，名下除了有5家公司存續(xù)外，還間接持股數(shù)百家企業(yè)。此外，曹俊生還在懋源系任職，是懋源置業(yè)、懋源房屋副董事長(zhǎng)，懋源投資執(zhí)行董事，以及懋源泓齋文化投資基金的董事長(zhǎng)。

企業(yè)預(yù)警通顯示，從股權(quán)關(guān)系看，懋源集團(tuán)目前由北京懋源投資有限公司、北京嘉宇鴻業(yè)投資有限公司、北京天陸禾潤(rùn)投資控股有限公司、北京鵬美摩托車文化傳播有限公司分別持股39%、29.08%、21.92%、10%。其中懋源投資為大股東，持有懋源集團(tuán)39%股權(quán)。懋源投資成立于2008年，由曹俊生和妻子張愛清分別持股90%和10%。

在柏文喜看來(lái)，民生銀行舊部資源、浙商銀行新增授信、加拿大資本大佬的底倉(cāng)資金，3重保障讓懋源地產(chǎn)在民營(yíng)房企里顯得“彈藥充足”。

不過這樣的資本架構(gòu)，也給懋源地產(chǎn)帶來(lái)一定風(fēng)險(xiǎn)。

柏文喜表示，一旦北京高端市場(chǎng)出現(xiàn)價(jià)格踩踏（二手別墅大幅降價(jià)），或者銀行端收緊豪宅開發(fā)貸，懋源地產(chǎn)的高杠桿就會(huì)瞬間變“懸河”。但在北京低密宅地越來(lái)越稀缺的大背景下，懋源地產(chǎn)賭的就是“稀缺”二字。