文/上海進(jìn)深 嚴(yán)明會

中建八局在寶山深耕的決心逐漸顯現(xiàn)。

上個星期，寶山區(qū)與中建八局簽署戰(zhàn)略協(xié)議，雙方將深化合作，共同推進(jìn)區(qū)域發(fā)展。

在此之前，中建八局已提前布局，斥資約82億元在寶山南大智慧城拿下一宗地塊包。

從布局節(jié)奏來看，中建八局的決策時點把控得非常精準(zhǔn)，南大是上海炙手可熱的板塊之一，去年至今成交近4000套新房，斷層式領(lǐng)先上海。

繼寶山南大91-01地塊設(shè)計方案公布后，中建八局很快公示了92-01地塊的設(shè)計方案。

據(jù)最新消息，項目預(yù)計8月展廳接待，9月開放樣板間，10月爭取入市，節(jié)奏安排得相當(dāng)緊湊。

產(chǎn)品有創(chuàng)新

整體來看，91-01和92-01這兩個地塊在設(shè)計理念上保持了連貫，都強調(diào)了架空層空間、景觀連通和歸家動線的品質(zhì)感。

根據(jù)規(guī)劃，92-01地塊擬建6幢15-17F高層，全部首層架空設(shè)計，3#和5#一樓設(shè)置有公共服務(wù)設(shè)施。

1、下沉庭院會所 綠地

3#樓和5#樓之間做了下沉庭院，所有樓棟首層架空，預(yù)計會做成泛會所。

小區(qū)中央配置了超1600㎡的集中綠地，其中設(shè)有兒童游戲場和室外健身點。

2、全人車分流

地面沒車位，車行出入口位于小區(qū)西北角落，出口位于東側(cè)的匯豐路上。

南側(cè)南大路和北側(cè)葑厚路的人行出入口都做了景觀架構(gòu)，歸家儀式感拉滿。

3、風(fēng)雨連廊

社區(qū)的東西兩側(cè)有直通樓棟的架構(gòu)，預(yù)計會是風(fēng)雨連廊。西側(cè)的風(fēng)雨連廊連通景觀架構(gòu)，整個社區(qū)外圍將形成閉環(huán)式的無風(fēng)雨歸家動線。

4、戶型預(yù)計

戶型方面，地塊西側(cè)是公共綠地，因此3#和5#的部分戶型為了更好的觀景，朝向做了一定的偏向。這一點與91-01地塊西側(cè)樓棟設(shè)計一致。

91-01地塊與92-01地塊非標(biāo)戶型

從樓棟輪廓來看，預(yù)計會有南向多陽臺，邊戶會有轉(zhuǎn)角飄窗，贈送面積和得房率方面或會有驚喜。

從92-01的規(guī)劃圖來看，此地塊上的戶型面積或會更大，達(dá)到200㎡。相比于91-01地塊，92-01地塊緊鄰西側(cè)綠地，生態(tài)景觀也更好。

此前在8月1日，91-01地塊規(guī)劃設(shè)計方案公示，該地塊擬建6棟16-24F高層住宅。

社區(qū)全人車分流，規(guī)劃有兩處下沉庭院，東、西兩側(cè)都規(guī)劃了閉環(huán)式風(fēng)雨連廊，與景觀架構(gòu)相連，所有住宅樓棟的首層全部做了架空層設(shè)計。

91-01地塊規(guī)劃圖

根據(jù)日前曝光的戶型過程稿，該地塊將推建面約108-130-145-188㎡產(chǎn)品，三陽臺成為每個戶型的標(biāo)配。

以下為91-01地塊網(wǎng)傳戶型圖過程稿：

挑戰(zhàn)與機遇

回顧地塊，6月19日，上海五批次土拍中，中建八局以81.95億元奪得寶山南大“巨無霸”地塊，成交樓板價25487元/㎡，溢價率1.17%。

這一價格不僅創(chuàng)下了北中環(huán)區(qū)域的新紀(jì)錄，更將成為寶山南大板塊城市更新的重要一環(huán)。

6幅地塊中5幅為純住宅用地（91-01、92-01、93-01、94-01、87-01），總建筑面積約21萬平方米，容積率在2.5-2.6之間，限高60-80米，中小套型占比40%。

1幅為商業(yè)辦公用地（90-01），建筑面積約11.2萬平方米，將建設(shè)250米高的超高層地標(biāo)建筑，容積率7.2。

若是剔除商辦，純住宅的樓板價也將近3.6萬/㎡了。

此項目落地將帶來一座250米高的寶山新地標(biāo)建筑，刷新區(qū)域天際線。

從開發(fā)角度看，該項目體量大、業(yè)態(tài)復(fù)合，涵蓋住宅、商業(yè)、辦公及超高地標(biāo)，還需配建保障房，對開發(fā)商的綜合操盤能力提出了較高要求。

如何統(tǒng)籌住宅與商業(yè)進(jìn)度、控制綜合成本、精準(zhǔn)定位產(chǎn)品，以及在緊湊周期內(nèi)完成高品質(zhì)呈現(xiàn)，很考驗中建八局的資源整合能力與執(zhí)行力。

在5塊住宅地塊中，91-01地塊是距離南大路地鐵站最近的，步行至15號線南大路站僅需約250米。

92-01地塊與91-01地塊中間隔著一塊綠地和工學(xué)路。

后發(fā)優(yōu)勢

地塊所處區(qū)域的市場熱度也較高，目前周邊新房項目均價在6.5–6.8萬/㎡。

西南側(cè)的中環(huán)鉑樾于6月17日開盤，首開建面約110㎡的三房和約139㎡的四房，均價達(dá)到66025元/㎡，開盤當(dāng)日售出率超過90%。

地塊北側(cè)是華潤置地開發(fā)的中環(huán)置地中心一期“潤府”，該項目榮獲2024年上海樓市成交套數(shù)、面積雙料銷冠；二期“望雲(yún)”年內(nèi)已完成四次推盤，前三個批次開盤當(dāng)日去化率均超97%，最新批次148套房源去化率達(dá)90%。

2024年3月首開至今，中環(huán)置地中心熱度持續(xù)攀升，16個月內(nèi)累計開盤加推11次，累計成交超2000套。7月中旬已完成第12次取證。

等到中建八局地塊入市，兩大競品的銷售進(jìn)程或已接近尾聲。中建八局將會面臨一個需求潛力充足、競爭壓力較小的市場。

從面積段來看，潤府主力戶型包括建面約102-128-146-177㎡的3-4房，望雲(yún)主力戶型為108-133-165-188㎡的3-4房，中環(huán)鉑樾主力戶型為110-139㎡的3-4房。

中建八局南大項目在延續(xù)熱銷面積段的基礎(chǔ)上，做了更大面積的嘗試和戶型創(chuàng)新。

南大智慧城規(guī)劃采用“雙TOD”模式，除中建八局南大路站綜合體外，豐翔路站TOD的華潤萬象匯也已開工。兩站距離不足700米，未來有望形成互補聯(lián)動的商圈格局。

在這一背景下，中建八局項目的住宅產(chǎn)品設(shè)計、定價及推盤策略，能否準(zhǔn)確把握各類客群需求，并與區(qū)域規(guī)劃紅利形成共振，將成為影響項目去化效果的關(guān)鍵。