最近上海的新政一出手，地產(chǎn)股就跟打了雞血一樣。

8月25號(hào)，六部門(mén)聯(lián)合發(fā)文，從26號(hào)起放松外環(huán)外限購(gòu)，不限套數(shù)，公積金貸款額度拉到了200萬(wàn)。商貸利率不再分首套和二套，房產(chǎn)稅也優(yōu)化了。簡(jiǎn)單地說(shuō)，就是讓想買(mǎi)的能買(mǎi)、敢買(mǎi)、買(mǎi)得起，趕快上車(chē)。

結(jié)果A股地產(chǎn)板塊大漲，萬(wàn)通發(fā)展?jié)q停，萬(wàn)科、金地這些龍頭股蹭蹭蹭地往上躥了9個(gè)點(diǎn)以上。港股內(nèi)房股也跟著嗨，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)啥的漲幅都不小?！度A爾街日?qǐng)?bào)》說(shuō)，中國(guó)地產(chǎn)股強(qiáng)勢(shì)反彈，賭的就是刺激政策，不僅現(xiàn)在落地，將來(lái)還會(huì)繼續(xù)按城市施政。不過(guò)我們不能把上海的力度簡(jiǎn)單地外推到所有城市。比如北京的政策就沒(méi)有上海的好。

除了政策以外，資金面看起來(lái)也很給力。北向資金一天凈買(mǎi)地產(chǎn)股超30億，創(chuàng)了年內(nèi)新高，公募基金地產(chǎn)倉(cāng)位歷史低位?，F(xiàn)在政策一出，機(jī)構(gòu)就開(kāi)始回補(bǔ)。

然而，基本面呢？

新政刺激一波，需求釋放，二手房掛牌壓力減輕，但是外環(huán)外區(qū)劃周期長(zhǎng)達(dá)18個(gè)月，依然是死水一潭?，F(xiàn)在扔了塊小石頭進(jìn)去，出來(lái)點(diǎn)水花，時(shí)間一長(zhǎng)又會(huì)沉下去。中國(guó)樓市本質(zhì)上是和教育、醫(yī)療這些家庭配套綁定，想要長(zhǎng)期回暖，歸根結(jié)底，還是要看大家的收入有沒(méi)有提高、結(jié)婚的意愿有沒(méi)有提高、孩子的出生率有沒(méi)有提高。

新政出來(lái)的同一天，也是恒某大正式退市的日子。所以比起政策利好，我們更要記住這家公司的教訓(xùn)，全國(guó)新房?jī)r(jià)格還在下行，只是一線城市的跌幅有所收窄。龍頭房企的信用還沒(méi)有修復(fù)，暴雷后遺癥不是一項(xiàng)新政就能抹平的，經(jīng)濟(jì)基本面的萎縮，也不是說(shuō)救就能救的。去庫(kù)存和資產(chǎn)負(fù)債表修復(fù)需要時(shí)間，哪怕萬(wàn)科這些核心平臺(tái)有階段性的反彈，盈利質(zhì)量也要靠現(xiàn)金流說(shuō)話。