在房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整、加速分化的當(dāng)下，招商蛇口（001979.SZ）交出了一份穩(wěn)中有進(jìn)的半年報(bào)成績(jī)單，展現(xiàn)出頭部房企在新發(fā)展模式下的強(qiáng)大韌性和轉(zhuǎn)型成效，為行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)提供了極具價(jià)值的參考樣本。

根據(jù)8月28日招商蛇口發(fā)布的2025年上半年財(cái)報(bào)顯示，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入514.85億元，同比增長(zhǎng)0.41%；實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)14.48億元，同比增長(zhǎng)2.18%；綜合稅前毛利率14.38%，同比提升2.39個(gè)百分點(diǎn)；開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)稅前毛利率16.27%，同比提升3.38個(gè)百分點(diǎn)。這一成績(jī)實(shí)屬難得。

招商蛇口能夠穿越周期、穩(wěn)健增長(zhǎng)，得益于其積極推進(jìn)深化轉(zhuǎn)型的“三個(gè)轉(zhuǎn)變”：從以開(kāi)發(fā)為主轉(zhuǎn)向開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)并重，從重資產(chǎn)為主向輕重結(jié)合轉(zhuǎn)變，從同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)向差異化轉(zhuǎn)變。透過(guò)這份財(cái)報(bào)，我們看到了招商蛇口在房地產(chǎn)新發(fā)展模式上的積極探索與成功實(shí)踐。

多元協(xié)同發(fā)力，筑牢發(fā)展根基

在復(fù)雜多變的市場(chǎng)形勢(shì)下，招商蛇口通過(guò)輕重并舉的多元業(yè)務(wù)協(xié)同，有效分散了周期波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。公司立足開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、物業(yè)服務(wù)“三駕馬車”，構(gòu)建起更加安全的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，提升穿越行業(yè)周期的能力。

一是開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)：穩(wěn)健發(fā)展，市場(chǎng)地位穩(wěn)固

2025年1-6月，招商蛇口累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約面積335萬(wàn)平方米，累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額889億元，銷售規(guī)模穩(wěn)居行業(yè)第四。在行業(yè)向止跌回穩(wěn)邁進(jìn)的過(guò)程中，招商蛇口持續(xù)保持穩(wěn)健的發(fā)展節(jié)奏，其在開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)上的區(qū)域聚焦、城市深耕策略成效顯著，尤其在高能級(jí)核心城市的市場(chǎng)地位持續(xù)鞏固，核心10城銷售業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)占比70%，同比提升4個(gè)百分點(diǎn)，并在全國(guó)12個(gè)城市進(jìn)入當(dāng)?shù)亓髁夸N售金額TOP5，其中多個(gè)城市進(jìn)入TOP3或TOP5。

新的形勢(shì)下，房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)已從規(guī)模轉(zhuǎn)向質(zhì)量，從管理上要效益成為房企的共識(shí)。對(duì)于招商蛇口而言，開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)是其發(fā)展的底盤(pán)。在穩(wěn)住規(guī)模的基礎(chǔ)上，公司近年來(lái)更加重視“精耕細(xì)作”的發(fā)展思路，涵蓋投資精準(zhǔn)選地、管理精細(xì)運(yùn)營(yíng)、產(chǎn)品精雕細(xì)琢等多個(gè)方面。

2025年上半年，招商蛇口累計(jì)獲取16宗地塊，總計(jì)容建面約167萬(wàn)平方米，總地價(jià)約353億元，公司需支付地價(jià)約為219億元。報(bào)告期內(nèi)，公司在一線城市的投資占公司總投資額的48%。公司堅(jiān)持以銷定投、精挑細(xì)的投資策略，資源投放聚焦強(qiáng)心城市，這一策略使其能夠更好地受益于核心城市房?jī)r(jià)的企穩(wěn)回升，為未來(lái)的銷售毛利率、資產(chǎn)價(jià)值修復(fù)提供有力支撐。

二是資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)：有序擴(kuò)張，收入穩(wěn)步增長(zhǎng)

資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)作為公司轉(zhuǎn)型的重要賽道，上半年新入市13個(gè)項(xiàng)目，新增經(jīng)營(yíng)面積約72萬(wàn)平方米，新增輕資產(chǎn)管理面積約18萬(wàn)平方米，管理輸出項(xiàng)目位于上海、杭州、無(wú)錫等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市。受此帶動(dòng)，報(bào)告期內(nèi)，招商蛇口管理范圍內(nèi)全口徑資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)收入36.6億元，同比上漲4.1%；EBITDA實(shí)現(xiàn)19億元，同比上漲0.4%。

三是物業(yè)服務(wù)：經(jīng)營(yíng)效益提升，規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大

公司旗下招商積余在穩(wěn)固頭部地位的同時(shí)，經(jīng)營(yíng)效益進(jìn)一步提升。報(bào)告期內(nèi)，該公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入91.07億元，歸母凈利潤(rùn)4.74億元，分別同比增長(zhǎng)了16.17%和8.90%，報(bào)告期末的在管項(xiàng)目2,370個(gè)、管理面積達(dá)3.68億平方米。

在多元業(yè)態(tài)協(xié)同發(fā)展的基礎(chǔ)上，招商蛇口秉承底線思維，進(jìn)一步優(yōu)化財(cái)務(wù)管理策略。截至2025年6月末，公司的資金總額為878億元，債務(wù)杠桿保持健康水平，“三道紅線”始終處于綠檔。報(bào)告期末，公司剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率63.10%、凈負(fù)債率66.42%、現(xiàn)金短債比為1.30。同時(shí)，公司優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，順應(yīng)房地產(chǎn)融資新模式，回歸項(xiàng)目融資本源，提升銀行融資占比，并持續(xù)利用經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款盤(pán)活持有資產(chǎn)，拉長(zhǎng)債務(wù)久期。截至報(bào)告期末，公司銀行融資占比66%，同比提升3個(gè)百分點(diǎn)，上半年落地經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款82億元，半年末平均債務(wù)期限5.3年。緊抓市場(chǎng)利率下行通道，招商蛇口深入推進(jìn)融資降本，加快高息債務(wù)置換，資金成本顯著降低。上半年新增公開(kāi)市場(chǎng)融資31億元，票面利率均為同期同行業(yè)最低水平；綜合資金成本2.84%，較年初降低15BP，保持行業(yè)領(lǐng)先水平。

“好房子”帶來(lái)的新期待，鑄就人居品質(zhì)典范

當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)從增量轉(zhuǎn)向存量，購(gòu)房者選擇增多，觀望情緒濃厚，“好房子”成為撬動(dòng)市場(chǎng)的關(guān)鍵支點(diǎn)，也是招商蛇口銷售去化的一大助力。今年5月，國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《住宅項(xiàng)目范式》正式實(shí)施，“好房子”標(biāo)準(zhǔn)加速落地。招商蛇口率先成為改革先鋒，自2025年起推出“招商好房子”體系，以“安居無(wú)憂、舒適健康、綠色低碳、智能便捷、精工匠心、美學(xué)煥新、貼心服務(wù)”7大維度、28個(gè)場(chǎng)景模塊、485項(xiàng)技術(shù)，以及“智慧安全的品質(zhì)之家、自然和諧的美學(xué)之家、友鄰相伴的長(zhǎng)情之家”三大價(jià)值主張，構(gòu)建新一代品質(zhì)住房范式。

在當(dāng)前行業(yè)深度調(diào)整的背景下，以產(chǎn)品力與服務(wù)力為核心的企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力正加速房企格局分化。只有那些始終堅(jiān)守產(chǎn)品品質(zhì)、持續(xù)推動(dòng)產(chǎn)品創(chuàng)新的企業(yè)，才能在市場(chǎng)中立于不敗之地?！罢猩毯梅孔印斌w系已率先在招商西安璽、北京招商序、成都招商·錦城序、上海康定壹拾玖、蘇州招商序、佛山招商華璽二期等六個(gè)項(xiàng)目落地。這些項(xiàng)目產(chǎn)品定位各異，但在建筑設(shè)計(jì)、會(huì)所配置、園林景觀、戶型設(shè)計(jì)等方面均全面革新，打造出高品質(zhì)、高舒適的居住體驗(yàn)，精準(zhǔn)回應(yīng)了新時(shí)期客戶人居需求。

以上?？刀ㄒ际熬翞槔?，項(xiàng)目地處繁華的老靜安康定路，這一區(qū)域沉淀了海派文化的底蘊(yùn)，又凝萃了精奢時(shí)尚配套，兼具文藝和生活氣息。招商蛇口以老靜安的文藝和優(yōu)雅為基地，集采世界經(jīng)典宅邸的靈感，因勢(shì)利導(dǎo)，將康定壹拾玖打造為一座“梧桐濃蔭下的領(lǐng)館花園”，形成出則繁華，入則靜謐的體感。在造園方面，將項(xiàng)目北側(cè)兩棟樓通過(guò)覆土抬高3.6米，做下穿公共通道設(shè)計(jì)，保持住宅社區(qū)的完整性，同時(shí)規(guī)劃4000平方米的中軸景觀，利用坡度地形打造出層次豐富的九曲花街景觀。別出心裁的是，摒棄常規(guī)樓盤(pán)在樓棟首層做架空層的設(shè)計(jì)，選擇在第二層做架空層泛會(huì)所，為業(yè)主提供豐富休閑活動(dòng)場(chǎng)所，提升底樓住戶居住體驗(yàn)。在會(huì)所配置上，打造約3000平方米的休閑會(huì)客空間，涵蓋泳池、瑜伽、健身房、私宴廳等。戶型設(shè)計(jì)上亮點(diǎn)頗多，采取一梯一戶設(shè)計(jì)，獨(dú)立電梯廳專屬使用，避免鄰里動(dòng)線交叉，強(qiáng)化業(yè)主私密性；客廳、雙臥室、書(shū)房均朝南，搭配大面積玻璃窗，最大化引入自然光。建筑用料同樣考究，外立面采用工藝繁復(fù)的白世茂食材，視覺(jué)溫潤(rùn)；大門(mén)景墻采用用料扎實(shí)的沙漠風(fēng)和白海棠石，加上藝術(shù)化的褶皺紋理，形成兼具大氣和靈動(dòng)的視覺(jué)感，彰顯人文氣息。事實(shí)證明，好產(chǎn)品不缺買(mǎi)家，項(xiàng)目首開(kāi)一批次92席、次開(kāi)二批次48席，皆在45分鐘內(nèi)售罄，認(rèn)籌率超過(guò)250%。

再如招商西安璽，項(xiàng)目西側(cè)緊鄰灞河生態(tài)廊道，南側(cè)坐望占地2100畝的奧體中央公園。為了發(fā)揮生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目在戶型上規(guī)劃全景艙懸浮會(huì)客廳，以全景落地玻璃幕墻勾勒出270°環(huán)幕視野，六米橫廳設(shè)計(jì)打破空間桎梏，將一線河景與奧體霓虹盡收眼底。同時(shí)，打造奇偶層錯(cuò)落的超大空中露臺(tái)，與約35%綠地率交織成“空中森嶼”。此外，項(xiàng)目對(duì)空間利用極致，做到超110%得房率、雙主臥格局，提高了超享空間的實(shí)用性和業(yè)主居住體驗(yàn)，與市場(chǎng)產(chǎn)品形成明顯差異。該項(xiàng)目4月上市后，即成為人氣紅盤(pán)，已經(jīng)創(chuàng)造了四開(kāi)四罄的佳績(jī)。

招商蛇口的“好房子”也獲得了業(yè)內(nèi)權(quán)威認(rèn)可。在克而瑞2025上半年“中國(guó)好房子”測(cè)評(píng)中，招商蛇口上?？刀ㄒ际熬?、成都招商·錦城序、北京招商序進(jìn)入TOP20，還有4個(gè)項(xiàng)目分別進(jìn)入“安全性能”“舒適宜居”“綠色低碳”“社區(qū)環(huán)境”單項(xiàng)榜單。

新形勢(shì)下，建設(shè)“好房子”既是挑戰(zhàn)，更是轉(zhuǎn)型升級(jí)的機(jī)遇。招商蛇口的實(shí)踐樣本，為行業(yè)未來(lái)發(fā)展方向提供了豐富的參考，其在開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、物業(yè)服務(wù)等多元業(yè)務(wù)上的協(xié)同發(fā)力，以及在財(cái)務(wù)管理、投資策略、產(chǎn)品打造等方面的精準(zhǔn)布局和創(chuàng)新實(shí)踐，都值得其他房企深入學(xué)習(xí)和借鑒。

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