前幾天在小區(qū)業(yè)主群里，看到鄰居王大姐發(fā)了條消息：“咱小區(qū)物業(yè)費這個月少扣了50塊！物業(yè)說是按新政策調(diào)的，你們發(fā)現(xiàn)沒？”底下立馬炸開了鍋，有人說自家小區(qū)也降了，還有人問“啥情況能不交物業(yè)費？我家樓道燈壞了倆月沒人修，是不是能拒交？”其實這兩年，不少地方確實在給物業(yè)費“降溫”，從國家到地方都出了政策，不光調(diào)低了部分小區(qū)的收費標準，還明確了幾種不用交物業(yè)費的情況。今天就結(jié)合官方規(guī)定和各地案例，跟大家說清楚這事兒，看看你家能不能享受到優(yōu)惠，又有沒有被多收物業(yè)費。

一、多地物業(yè)費“下調(diào)”成趨勢，官方政策給業(yè)主“減負”
說起物業(yè)費，不少人都覺得“年年漲，沒道理”。但最近兩年，這種情況開始變了。2023年7月，國家發(fā)展改革委、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范城鎮(zhèn)住宅小區(qū)物業(yè)服務收費的指導意見》，明確提出“對普通住宅小區(qū)物業(yè)費實行政府指導價動態(tài)調(diào)整機制，原則上每3年評估一次，過高的應及時下調(diào)”。這政策一出，各地紛紛跟進，不少地方都下調(diào)了物業(yè)費基準價。
咱來看看幾個典型例子：
- 江蘇南京：2024年3月，南京市發(fā)改委發(fā)布《南京市普通住宅小區(qū)物業(yè)服務收費管理辦法》，將原來的四級收費標準（1.6-2.4元/平方米·月）下調(diào)為三級，最高基準價從2.4元降到2.0元，同時規(guī)定“電梯費、公攤電費不再單獨收取，納入物業(yè)費統(tǒng)一核算”。算下來，一套100平方米的房子，每月物業(yè)費能少花40-80元，一年就是幾百塊。
- 廣東佛山：2024年5月，佛山市住建局公布新的物業(yè)費指導價，普通住宅一級服務（最高標準）從2.8元/平方米·月降到2.5元，還要求物業(yè)“每年公示收支明細，結(jié)余部分需沖抵下一年物業(yè)費”。當?shù)啬承^(qū)業(yè)主李先生說：“以前物業(yè)費光漲不公示，現(xiàn)在不光降了價，每季度都能看到賬本，心里踏實多了?！?br/>- 山東濟南：2023年12月，濟南調(diào)整了老舊小區(qū)物業(yè)費標準，對2000年前建成的小區(qū)，物業(yè)費基準價從1.0元/平方米·月降到0.8元，同時政府給予每戶每月10元補貼，相當于業(yè)主實際支付再降10%。截至2024年底，濟南已有1200多個老舊小區(qū)享受到這項政策，惠及業(yè)主超30萬戶。
為啥要下調(diào)物業(yè)費？國家發(fā)改委在政策解讀里提到，近年來物業(yè)服務成本中人工、物料價格雖有上漲，但部分物業(yè)存在“過度服務、重復收費”等問題，通過規(guī)范收費標準，既能減輕業(yè)主負擔，也能倒逼物業(yè)提升服務效率。數(shù)據(jù)顯示，2024年全國已有28個省份調(diào)整了物業(yè)費指導價，平均下調(diào)幅度約15%，累計為業(yè)主減負超120億元。

二、這3種情況，物業(yè)費“不用交”，官方有明確規(guī)定
除了下調(diào)，更讓人關(guān)心的是“啥時候能不交物業(yè)費”。很多人覺得“物業(yè)沒干好就可以拒交”，但其實不是隨便能拒的，得符合這3種官方明確的情況：
1. 物業(yè)未按合同提供服務，且經(jīng)催告后仍不整改
《民法典》第九百四十二條規(guī)定：“物業(yè)服務人應當按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì)，妥善維修、養(yǎng)護、清潔、綠化和經(jīng)營管理物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有部分，維護物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)的基本秩序，采取合理措施保護業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全?！币俏飿I(yè)沒做到，比如樓道長期不打掃、電梯頻繁故障沒人修、小區(qū)安保形同虛設(shè)，業(yè)主可不是“直接拒交”，而是要先“催告整改”。
怎么操作？得書面通知物業(yè)（可以是微信群公告、快遞簽收單等），明確指出問題并要求限期解決，保留好證據(jù)。要是物業(yè)在催告后1個月內(nèi)仍沒整改，業(yè)主可依據(jù)《物業(yè)管理條例》第四十一條，拒絕支付該期間的物業(yè)費。
2024年上海某小區(qū)就有這樣的案例：物業(yè)連續(xù)3個月沒清理垃圾，業(yè)主委員會發(fā)了書面催告函，物業(yè)仍沒行動，后來業(yè)主集體拒交物業(yè)費，物業(yè)起訴到法院，法院審理后認為物業(yè)未履行合同義務，判決業(yè)主無需支付該3個月的物業(yè)費。
2. 房子未交付，物業(yè)費由開發(fā)商承擔
很多人買了期房，還沒收房就收到物業(yè)的繳費通知，這時候千萬別急著交?！段飿I(yè)管理條例》第四十一條第二款明確規(guī)定：“已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由建設(shè)單位交納。”也就是說，只要房子沒交付（比如還沒辦理收房手續(xù)，或房子存在質(zhì)量問題未整改導致無法收房），物業(yè)費該由開發(fā)商出，跟業(yè)主沒關(guān)系。
2023年武漢一位業(yè)主買了新房，因開發(fā)商延期交房6個月，期間物業(yè)催交物業(yè)費，業(yè)主拒絕后被物業(yè)起訴。法院查明房子確實未交付，判決物業(yè)費由開發(fā)商承擔，業(yè)主無需支付。這里要注意：要是房子已達到交付條件，但業(yè)主故意拖延收房（比如無正當理由拒絕驗房），從通知收房之日起，物業(yè)費就得業(yè)主自己交了。
3. 物業(yè)違規(guī)收費，超標準部分可以拒交
有些物業(yè)會巧立名目收費，比如“裝修押金”“垃圾清運費”“公攤水電費”等，要是這些收費不在合同約定或政府指導價范圍內(nèi)，業(yè)主可以拒交。
國家發(fā)改委在2023年的《物業(yè)服務收費明碼標價規(guī)定》里要求，物業(yè)必須在小區(qū)顯眼位置公示收費項目、標準、依據(jù)，未公示的收費業(yè)主有權(quán)拒絕。比如：
- 公攤水電費：不少地方已規(guī)定“納入物業(yè)費統(tǒng)一收取”（如南京、佛山），若物業(yè)單獨再收，業(yè)主可拒交；
- 裝修押金：除非合同明確約定“用于抵扣裝修違規(guī)罰款”，否則物業(yè)收押金后應在裝修結(jié)束無違規(guī)時全額退還，若無故扣押，業(yè)主可拒交對應金額的物業(yè)費；
- 超標收費：比如政府指導價最高2.0元/平方米·月，物業(yè)按2.5元收，超標的0.5元部分業(yè)主可以拒交。
2024年廣州某物業(yè)因違規(guī)收取“電梯維護費”（已納入物業(yè)費），被業(yè)主投訴后，當?shù)刈〗ú块T責令物業(yè)退還多收費用，涉及業(yè)主1200多戶，累計退款超80萬元。

三、這些“誤區(qū)”要避開，別因小失大
雖然有“不用交”的情況，但也別走進誤區(qū)，不然可能吃虧：
1. “鄰居都沒交，我也不交”——不行
物業(yè)費是業(yè)主和物業(yè)的合同約定，每個業(yè)主都有單獨的繳費義務，不能因為別人沒交就自己也不交。要是物業(yè)起訴，法院會判決單個業(yè)主支付，還可能產(chǎn)生滯納金（一般按日加收千分之零點五）。
2. “房子空置，所以不交物業(yè)費”——大多地方不行
很多人覺得“房子沒人住，不用服務”，但《民法典》規(guī)定，物業(yè)服務針對的是小區(qū)公共區(qū)域，不管房子空不空，物業(yè)都要維護小區(qū)環(huán)境、安保等，所以大多地方要求空置房也要交物業(yè)費，只是可能有優(yōu)惠（比如按70%-90%交）。比如山東規(guī)定“空置房物業(yè)費按80%收取”，但不能全免。
3. “和物業(yè)吵架，就拒交物業(yè)費”——不行
要是因為鄰里糾紛、停車問題等和物業(yè)產(chǎn)生矛盾，不能拿拒交物業(yè)費當“籌碼”，這屬于兩碼事?？梢酝ㄟ^業(yè)主委員會和物業(yè)協(xié)商，或向住建部門投訴，但物業(yè)費該交還得交，不然物業(yè)可以申請強制執(zhí)行，影響個人征信。
結(jié)語
物業(yè)費下調(diào)，是政策給業(yè)主的“實惠”；明確不用交的情況，是給業(yè)主的“底氣”。但說到底，物業(yè)費是為了讓小區(qū)更宜居，業(yè)主和物業(yè)不是“對立面”——業(yè)主按時繳費，物業(yè)好好服務，才是最好的狀態(tài)。要是你家物業(yè)費有下調(diào)空間，或遇到了不用交的情況，記得按官方規(guī)定維護自己的權(quán)益，同時也別踩誤區(qū)，這樣才能住得舒心又省心。