本文來源：時(shí)代財(cái)經(jīng) 作者：沈卓玄

圖源：越秀地產(chǎn)

以厚積之勢，蓄薄發(fā)之勁，長期主義者迎來碩果盈枝的收獲期。

8月26日，越秀地產(chǎn)公布2025年中期業(yè)績，上半年，越秀地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入475.7億元，同比上升34.6%。

房地產(chǎn)行業(yè)于2021年下半年開啟深度調(diào)整，而這是越秀地產(chǎn)第4年迎來收入的穩(wěn)步攀升。2021年-2024年，越秀地產(chǎn)分別錄得中期營收242.4億元、312.9億元、321.0億元、353.4億元，同比漲幅介于2.2%至29.1%。

穩(wěn)健的經(jīng)營成果，為投資者構(gòu)建了堅(jiān)實(shí)的回報(bào)保障。數(shù)據(jù)顯示，越秀地產(chǎn)上半年實(shí)現(xiàn)毛利約為50.6億元，同比上升4.4%；實(shí)現(xiàn)核心凈利潤近15.2億元，其中，權(quán)益持有人應(yīng)占盈利達(dá)到13.7億元。

憑借持續(xù)盈利的強(qiáng)勁動(dòng)能，越秀地產(chǎn)保持著穩(wěn)定的分紅節(jié)奏。越秀地產(chǎn)披露，經(jīng)公司董事會(huì)決議，擬按每股0.166 港元向股東派發(fā)中期股息，派息總額約占核心凈利潤的40%。

這一舉措既是對(duì)投資者承諾的有力踐行，更直觀體現(xiàn)了企業(yè)的責(zé)任意識(shí)與發(fā)展底氣，而越秀地產(chǎn)的從容底氣，離不開銷售業(yè)績的逆市穩(wěn)定增長。

上半年，越秀地產(chǎn)錄得累計(jì)合同銷售金額約615.0億元，同比上升11.0%。根據(jù)中指研究院，上半年，TOP100房企銷售總額為18364.1億元，同比下降11.8%；TOP10房企之中，僅有三家實(shí)現(xiàn)銷售金額的正增長，越秀地產(chǎn)便是其中之一。

隨著銷售規(guī)模持續(xù)突破，越秀地產(chǎn)的行業(yè)排名同步進(jìn)階，在房地產(chǎn)深度調(diào)整的4年間，越秀地產(chǎn)完成了從腰部房企到頭部房企的跨越。2021年上半年，越秀地產(chǎn)以492億元銷售額位居全國第44名，2025年上半年，行業(yè)排名攀升至第八，市場地位進(jìn)一步鞏固。

面對(duì)嚴(yán)峻的經(jīng)濟(jì)形勢和深度調(diào)整的房地產(chǎn)市場，多年來，越秀地產(chǎn)始終保持對(duì)市場變化的敏銳洞察，精準(zhǔn)預(yù)判行業(yè)趨勢，于變局中未雨綢繆，以主動(dòng)姿態(tài)化解行業(yè)挑戰(zhàn)，在復(fù)雜環(huán)境中掌握經(jīng)營主動(dòng)權(quán)。

2025年，越秀地產(chǎn)確立“穩(wěn)業(yè)績，謀突破，精管理，提能力”的年度工作主線，圍繞投資布局、營銷拓客、財(cái)務(wù)管理、產(chǎn)品打磨等核心維度精準(zhǔn)施策，通過一系列針對(duì)性舉措主動(dòng)對(duì)沖市場波動(dòng)，最終達(dá)成上半年各項(xiàng)主要經(jīng)營指標(biāo)穩(wěn)步增長的目標(biāo)。

展望下半年，越秀地產(chǎn)管理層認(rèn)為，中央政府正出臺(tái)有力舉措鞏固房地產(chǎn)市場，在此背景下，行業(yè)有望迎來止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵契機(jī)，依托政策利好與自身穩(wěn)健的經(jīng)營基礎(chǔ)，管理層明確表示，“公司有信心完成年初制定的各項(xiàng)經(jīng)營財(cái)務(wù)指標(biāo)”。

扎根高能級(jí)城市，越秀地產(chǎn)賣出“二八定律”

在復(fù)雜多變的市場環(huán)境中，一二線城市無疑是具有強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力的“硬通貨”，這類城市坐擁雄厚的經(jīng)濟(jì)底蘊(yùn)、龐大的人口紅利與強(qiáng)勁的置業(yè)需求。因此，房地產(chǎn)市場展現(xiàn)出較強(qiáng)的穩(wěn)定性，尤其核心城市的核心地段，憑借稀缺的資源與區(qū)位價(jià)值，抵御市場風(fēng)險(xiǎn)的能力更為突出，已然成為資產(chǎn)配置中的安全選項(xiàng)。

精準(zhǔn)錨定這一布局邏輯，正是越秀地產(chǎn)樓盤得以在市場調(diào)整期逆勢暢銷的關(guān)鍵密碼。上半年，越秀地產(chǎn)的合同銷售金額同比增長11.0%至615.0億元，完成年度銷售目標(biāo)的51%，其中，一線核心城市的銷售額高達(dá)495億，占總銷售額的80.5%。

近些年，在一線城市布局中，越秀地產(chǎn)除持續(xù)深耕廣州大本營外，更戰(zhàn)略性重倉上海、北京兩大核心市場。如今，一系列動(dòng)作迎來豐收時(shí)刻，成為企業(yè)業(yè)績?cè)鲩L的重要引擎。

上半年，越秀地產(chǎn)在北京實(shí)現(xiàn)合同銷售額197.2億元，同比大幅上升255.1%；在上海，越秀地產(chǎn)同樣交出穩(wěn)健答卷，以 144.92億元的銷售額位列上海市場第六位。

作為越秀地產(chǎn)的核心陣地，廣州市場上半年實(shí)現(xiàn)157.56億元的銷售額，借此，越秀地產(chǎn)穩(wěn)居廣州市場的第一梯隊(duì)，持續(xù)彰顯本土龍頭企業(yè)的深厚根基與強(qiáng)勁韌性。

2025年，越秀地產(chǎn)計(jì)劃完成1205億元的銷售目標(biāo)，而全年的可售資源達(dá)到2354億元，越秀地產(chǎn)董事長林昭遠(yuǎn)透露，1-7月，越秀地產(chǎn)累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售額超過670億元，在行業(yè)持續(xù)獲得政策利好的背景下，其認(rèn)為越秀地產(chǎn)今年的銷售指標(biāo)“還是能夠跑贏同行”。

從城市分布來看，越秀地產(chǎn)的業(yè)績表現(xiàn)呈現(xiàn)“二八定律”，即少數(shù)關(guān)鍵城市實(shí)現(xiàn)了超八成的業(yè)績產(chǎn)出，而促成這一格局的深層動(dòng)力，是房企資金和資源向高能級(jí)、高安全性城市的一場奔流涌動(dòng)。

在房地產(chǎn)的深度調(diào)整期，一二線城市土地市場熱度依舊較高，優(yōu)質(zhì)地塊因承載更強(qiáng)的價(jià)值潛力，競爭尤為激烈。與之形成鮮明對(duì)比的是，三四線城市土地市場則趨于冷清，市場活躍度偏低。

根據(jù)中指研究院，今年截至8月17日，一二線城市成交面積和金額同比雙增長，其中土地出讓金同比增幅均超30%，一線城市增幅超40%。溢價(jià)率方面，一二線城市住宅用地平均溢價(jià)率超過10%，顯著高于三四線城市的3.3%。

面對(duì)持續(xù)分化的土地市場，越秀地產(chǎn)堅(jiān)持聚焦核心的投資邏輯。上半年間，越秀地產(chǎn)分別于北京、上海、廣州、杭州、西安及佛山新增13幅土地，總建筑面積約為148萬平方米；截至2025年6月30日，越秀地產(chǎn)擁有總土地儲(chǔ)備約2043萬平方米，其中，94%分布在一二線城市。

前期策略成效顯著，下半年，越秀地產(chǎn)一方面將持續(xù)鎖定核心城市與核心地段，重點(diǎn)發(fā)力一線城市及重點(diǎn)二線省會(huì)城市的核心區(qū)域，另一方面將進(jìn)一步加強(qiáng)與優(yōu)秀企業(yè)的戰(zhàn)略合作，全面提升投資能力，以有效應(yīng)對(duì)市場競爭，把握結(jié)構(gòu)性發(fā)展機(jī)遇。

林昭遠(yuǎn)表示，今年的土地市場呈現(xiàn)先高后低的走勢，第一季度溢價(jià)率較高，“我們（選擇）避其鋒芒”，土地市場自二季度開始走向理性，基于這一判斷，“我們相信下半年越秀地產(chǎn)會(huì)在土地市場有所斬獲”，預(yù)期可以完成全年300億元的高質(zhì)量投資目標(biāo)。

“小地塊、快周轉(zhuǎn)”策略，構(gòu)建安全資金鏈

現(xiàn)金流是企業(yè)存續(xù)與發(fā)展的“生命線”。近兩年，越秀地產(chǎn)在一二線城市土地市場中，采取“小地塊、快周轉(zhuǎn)”的拿地策略，以精準(zhǔn)控制投資風(fēng)險(xiǎn)，加速資金循環(huán)。

從上半年拿地情況來看，越秀地產(chǎn)斬獲的地塊體量普遍聚焦中小規(guī)模，單宗地塊平均面積不足12萬平方米，充分體現(xiàn)了小而精的投資邏輯。以其位于廣州老城區(qū)荔灣區(qū)的瓏悅西關(guān)項(xiàng)目為例，2024年10月，越秀地產(chǎn)以 6.11 億元總價(jià)競得該地塊，宗地面積僅6350.66平方米，計(jì)容建筑面積約2.22萬平方米。

瓏悅西關(guān)地處廣州城市黃金板塊，且屬于容積率新規(guī)下的優(yōu)化產(chǎn)品，市場去化確定性極高。項(xiàng)目于2024年12月開盤，并在開盤后僅4個(gè)月便實(shí)現(xiàn)迅速售罄。

通過“小快靈”的投資開發(fā)模式，越秀地產(chǎn)構(gòu)建起“精準(zhǔn)投資—快速去化—資金回籠”的高效運(yùn)營閉環(huán)，驅(qū)動(dòng)企業(yè)現(xiàn)金流持續(xù)保持正向流入。上半年，越秀地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營性現(xiàn)金流凈流入41億元。

現(xiàn)金流持續(xù)正流入，不僅有效對(duì)沖了行業(yè)整體銷量下滑帶來的去化壓力，更通過縮短資金占用周期、提升資金使用效率放大了單盤利潤，最終轉(zhuǎn)化為企業(yè)營收的穩(wěn)健擴(kuò)張，為其在行業(yè)調(diào)整期的發(fā)展筑牢了根基。

產(chǎn)品的快速去化和資金的快速回流，同樣離不開越秀地產(chǎn)過硬的產(chǎn)品力支撐。在“4×4 好產(chǎn)品理念”的指引下，近年來越秀地產(chǎn)持續(xù)迭代升級(jí)越秀好產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)體系，同步優(yōu)化物業(yè)服務(wù)品質(zhì)，最終實(shí)現(xiàn)了“市場高度認(rèn)可”與 產(chǎn)品溢價(jià)力強(qiáng)”的雙重成效。

今年上半年，產(chǎn)品力優(yōu)勢進(jìn)一步釋放，越秀地產(chǎn)在各個(gè)核心城市的高品質(zhì)項(xiàng)目全面發(fā)力，推動(dòng)公司整體去化率的提升。

在北京，海淀和樾望云、和樾玉鳴兩大項(xiàng)目首開即斬獲152億元銷售額，一舉刷新當(dāng)?shù)厥袌黾o(jì)錄；在上海，靜安天玥項(xiàng)目憑借核心區(qū)位與產(chǎn)品競爭力實(shí)現(xiàn)“開盤即罄”，單盤銷售額達(dá)23億元；在廣州，作為“先鋒系”代表的東山云起項(xiàng)目，開盤即取得近九成的去化率，充分印證了市場對(duì)越秀地產(chǎn)產(chǎn)品的認(rèn)可。

越秀地產(chǎn)在核心城市的資產(chǎn)質(zhì)量，直接體現(xiàn)在價(jià)格競爭力上。今年上半年，越秀地產(chǎn)合同銷售均價(jià)大幅攀升至4.21萬元/平方米，同比增幅高達(dá)42.7%，顯著跑贏行業(yè)平均水平。這一價(jià)格優(yōu)勢不僅進(jìn)一步加固了現(xiàn)金流的安全邊際，更為企業(yè)拓展利潤空間提供了關(guān)鍵支撐。

鑒于越秀地產(chǎn)的穩(wěn)健基本面，越秀地產(chǎn)近期再獲權(quán)威背書。8月25日，國際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)普發(fā)布報(bào)告，授予越秀地產(chǎn)投資級(jí)評(píng)級(jí)，評(píng)級(jí)展望為 “穩(wěn)定”，與此同時(shí)，標(biāo)普授予公司的長期發(fā)行人信用評(píng)級(jí)為“BBB-”。標(biāo)普指出，越秀地產(chǎn)長期深耕一線及強(qiáng)二線城市，良好的市場口碑與經(jīng)濟(jì)韌性強(qiáng)的區(qū)域布局為其業(yè)績提供了穩(wěn)定支撐。

事實(shí)上，早在本次標(biāo)普授予評(píng)級(jí)之前，惠譽(yù)已在6月率先將越秀地產(chǎn)的評(píng)級(jí)展望上調(diào)至“穩(wěn)定”，并維持“BBB-”投資級(jí)評(píng)級(jí)，這也是惠譽(yù)今年來首次上調(diào)內(nèi)房企業(yè)評(píng)級(jí)。

在不確定的市場環(huán)境中，購房者往往會(huì)選擇值得信賴的穩(wěn)健房企。越秀地產(chǎn)在今年上半年繼續(xù)穩(wěn)居“三道紅線”綠檔陣營，截至2025年6月30日，越秀地產(chǎn)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為64.6%，凈借貸比率53.2%，在手現(xiàn)金446.4億元，覆蓋短期債務(wù)的1.7倍，短期償債能力充足，有效筑牢了財(cái)務(wù)安全防線。

同時(shí)，越秀地產(chǎn)的債務(wù)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。于2025年6月30日，越秀地產(chǎn)有息負(fù)債規(guī)�？刂圃�1038.6億元，其中1年內(nèi)短債占比僅24%；加權(quán)平均借貸成本同比下降41個(gè)基點(diǎn)至3.16%，期末利率更是首次降到3%以下。

管理層表示，下半年，越秀地產(chǎn)將繼續(xù)圍繞“穩(wěn)業(yè)績、謀突破、精管理、提能力”的工作主題，聚焦加快銷售與去庫存、提升商業(yè)運(yùn)營能力、深化組織變革和強(qiáng)化精益管理，全力以赴完成2025年度各項(xiàng)經(jīng)營目標(biāo)。