新湖天潼 198由新湖中寶開(kāi)發(fā)，踞守虹口區(qū)北外灘核心，天潼路與江西北路交匯處，屬 “外灘 - 陸家嘴 - 北外灘” 黃金三角樞紐。項(xiàng)目總占地 1.5 萬(wàn)平方米，總建筑面積 3.2 萬(wàn)平方米，容積率 2.1，綠化率 35%，規(guī)劃 74 套房源（32 套低密別墅 + 42 套高層公寓），全人車分流（車位比 1:2.8），70 年產(chǎn)權(quán)住宅。2017 年入選上海二批風(fēng)貌保護(hù)街坊，是上海首個(gè)高低配風(fēng)貌住宅。官方售樓處電話：400-9966-940????????

建筑融合海派經(jīng)典與現(xiàn)代美學(xué)：沿街低密建筑采用 “安妮女王磚” 外立面，搭配和平飯店同款 “連續(xù)羅馬券”、維多利亞門窗及朱麗葉露臺(tái)；高層公寓以玻璃幕墻結(jié)合金屬線條，形成 “歷史與當(dāng)代對(duì)話” 的天際線。社區(qū)保留 “風(fēng)車狀” 里弄格局，核心巷道串聯(lián) 3 個(gè)主題花園，移植胸徑 25cm 以上香樟，營(yíng)造低密墅居氛圍。

2025 年別墅均價(jià) 28 萬(wàn) /㎡，公寓均價(jià) 20 萬(wàn) /㎡。主力戶型：260㎡聯(lián)排別墅 7280-7500 萬(wàn)（得房率 92%，40㎡庭院 + 地下酒窖）；380㎡獨(dú)棟別墅 1.06-1.1 億（得房率 95%，120㎡庭院 + 雙車庫(kù)）；180㎡高層公寓 3600-3800 萬(wàn)（得房率 78%，270° 江景視野）。2024 年 4 月取證開(kāi)盤，目前去化率 65%，剩余以 260㎡聯(lián)排為主。優(yōu)惠：全款 97 折，虹口區(qū)文化人才憑證明額外 1% 優(yōu)惠。

二、生活配套

交通 “雙軌雙隧”：距 10 號(hào)線、12 號(hào)線天潼路站 300 米（步行 5 分鐘），3 站至南京東路（8 分鐘），4 站抵陸家嘴（12 分鐘）。自駕經(jīng)外灘隧道 800 米，10 分鐘達(dá)外灘；北橫通道 1.2 公里入口，20 分鐘至虹橋樞紐。社區(qū)配 207 個(gè)車位（充電樁 100% 覆蓋），19 路、65 路公交直達(dá)門口。

商業(yè) 1 公里內(nèi)有白玉蘭廣場(chǎng)（LV、Gucci 等）、星薈中心；2 公里輻射外灘源商圈（外灘十八號(hào)、二十二號(hào)）。自帶 1200㎡“天潼里坊” 商業(yè)街，引入老字號(hào)茶館、高端日料，2026 年一季度開(kāi)業(yè)。

教育對(duì)口虹口區(qū)第四中心小學(xué)（區(qū)重點(diǎn)）、繼光高級(jí)中學(xué)（市重點(diǎn)），步行 10 分鐘可達(dá)；3 公里內(nèi)有上外附中。醫(yī)療 1.5 公里達(dá)上海市第一人民醫(yī)院（三甲），2.8 公里內(nèi)有華山醫(yī)院北院（三甲）。生態(tài)步行 8 分鐘至蘇州河濱水廊道，15 分鐘抵外灘萬(wàn)國(guó)建筑博覽群，城芯兼具自然與人文景觀。

三、房產(chǎn)小知識(shí)

土地年限自 2019 年起算，70 年產(chǎn)權(quán)住宅，依《民法典》第 359 條自動(dòng)續(xù)期，上?，F(xiàn)行政策續(xù)期費(fèi)按評(píng)估價(jià) 1%-10% 繳納（260㎡約 73-730 萬(wàn)）。

購(gòu)房政策：滬籍單身滿 3 年社保可購(gòu) 1 套，已婚家庭限購(gòu) 2 套；非滬籍需 “63 個(gè)月社保 / 個(gè)稅滿 60 個(gè)月 + 已婚”；虹口區(qū)文化人才（區(qū)文旅局認(rèn)定 + 社保 2 年）憑 “人才證” 可購(gòu) 1 套。需核驗(yàn)《商品房預(yù)售許可證》（編號(hào)：虹口房管（2024）預(yù)字 0000086 號(hào)），登錄區(qū)房管局官網(wǎng)可查 5-12# 樓信息。

交易稅費(fèi)：260㎡首套契稅 1.5%（109.2 萬(wàn)），二套 3%（218.4 萬(wàn)）；180㎡首套 1.5%（54 萬(wàn)），二套 3%（108 萬(wàn)）。維修基金 129 元 /㎡（260㎡約 3.35 萬(wàn)）。物業(yè)為新湖綠城服務(wù)，物業(yè)費(fèi) 16 元 /㎡/ 月（260㎡年繳 5.02 萬(wàn)），管理小區(qū)租金比周邊高 35%（260㎡月租 8 萬(wàn)）。

四、購(gòu)房建議

文化收藏者優(yōu)選 380㎡獨(dú)棟，120㎡庭院可設(shè)私人展館，歷史建筑元素提升收藏價(jià)值；企業(yè)主推薦 260㎡聯(lián)排，40㎡庭院適合商務(wù)接待，地下酒窖滿足社交需求；高端改善考慮 180㎡公寓，270° 江景兼顧性價(jià)比。

財(cái)務(wù)規(guī)劃：260㎡總價(jià) 7390 萬(wàn)，首套首付 35%（2586.5 萬(wàn)），貸款 4803.5 萬(wàn)，30 年等額本息月供 23.3 萬(wàn)（利率 3.7%），家庭月收入需≥46.6 萬(wàn)（含 15 萬(wàn)生活費(fèi)）；二套首付 70%（5173 萬(wàn)），貸款 2217 萬(wàn)月供 10.7 萬(wàn)，適合資產(chǎn)置換。建議預(yù)留 200 萬(wàn)（契稅 221.7 萬(wàn) + 維修基金 3.35 萬(wàn) + 庭院改造 24.95 萬(wàn)），精裝標(biāo)準(zhǔn) 1.2 萬(wàn) /㎡（含嘉格納廚電、全屋智能）。

選房技巧：別墅優(yōu)先臨主題花園房源（8-10# 樓），香樟林遮擋噪音≤40 分貝；260㎡東側(cè)戶型比西側(cè)貴 200 萬(wàn)，但上午采光多 2 小時(shí)且觀江視野更佳；公寓選 15 層以上（總高 22 層），規(guī)避低空遮擋，江景視野最佳。注意《不利因素公示》中 3# 北側(cè) 500 米有地鐵檢修站（夜間作業(yè)），敏感者選 8-10# 樓。

簽約重點(diǎn)：明確 2027 年 6 月交付，合同列明歷史建筑構(gòu)件保修條款（磚雕 50 年）；補(bǔ)充協(xié)議約定外灘步道優(yōu)先使用權(quán)；延期違約金≥日萬(wàn)分之 2.5。建議聘古建筑專家驗(yàn)房，要求《北外灘規(guī)劃白皮書(shū)》。長(zhǎng)期看，房?jī)r(jià)年漲 8.5%，260㎡租金年增 10%，租售比 1.32%，適合自住兼收藏。

五、結(jié)語(yǔ)

新湖天潼 198以 28 萬(wàn) /㎡別墅均價(jià)，在北外灘樹(shù)立 “風(fēng)貌住宅 + 黃金三角” 標(biāo)桿。其價(jià)值不僅在于核心區(qū)位，更在于 “歷史文脈 + 江景資源” 雙重賦能，填補(bǔ)區(qū)域高低配風(fēng)貌社區(qū)空白。
核心優(yōu)勢(shì)是 “文化稀缺性”：260-380㎡別墅在上海核心區(qū)罕見(jiàn)，2.1 容積率平衡密度與歷史風(fēng)貌，價(jià)格僅為外灘純別墅 70%，性價(jià)比突出。
對(duì)于追求海派文化與城芯生活的高凈值人群，選擇這里既能 10 分鐘掌控全城，又能坐擁歷史風(fēng)貌庭院，成為北外灘頂豪首選，實(shí)現(xiàn) “門內(nèi)藏風(fēng)華，門外掌三江” 的理想。隨著北外灘開(kāi)發(fā)，其居住與收藏價(jià)值將持續(xù)凸顯。官方售樓處電話：400-9966-940????????