北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

請(qǐng)問，我在朝陽管莊有一套小戶型，但為了積分落戶，想換到城六區(qū)之外以加分。預(yù)算300萬左右，宜居小兩居即可，另外只有一個(gè)學(xué)區(qū)的要求，希望級(jí)別達(dá)到中上。目前考慮的是通州、昌平和亦莊，請(qǐng)問您覺得哪里合適？

PS：孩子目前一年級(jí)，開學(xué)二年級(jí)，目前在朝陽**小學(xué)。學(xué)校質(zhì)量一般，但我家孩子成績還不錯(cuò)，按班主任的說法是能在班里前幾名。所以我們對(duì)他的期待頗高，嘻嘻，希望985或211。

A：

1、既然已經(jīng)上學(xué)了，那轉(zhuǎn)學(xué)的話都不能對(duì)口入學(xué)了，只能是派位。畢竟去年入學(xué)時(shí)也是高峰期，哪所好學(xué)校都沒空余學(xué)位的。所以即便是買了學(xué)區(qū)房，無論市區(qū)還是郊區(qū)的都只能看運(yùn)氣。

2、所以如果是以學(xué)區(qū)為主，那常規(guī)建議是首選亦莊。畢竟就那幾所中學(xué)，哪個(gè)都不錯(cuò)，即便是錯(cuò)過了小學(xué)也不耽誤中學(xué)。而昌平通州就不好說了，一旦派入不強(qiáng)的小學(xué)，對(duì)口中學(xué)再一般，那就算買了有學(xué)區(qū)性質(zhì)的房子也浪費(fèi)了。

當(dāng)然昌平無所謂，這里沒有帶溢價(jià)的學(xué)區(qū)房，即便進(jìn)入不了對(duì)口校也不吃虧，小升初的時(shí)候可以看點(diǎn)招情況，能被選入昌二昌一的就算成功了。通州的學(xué)區(qū)房是有溢價(jià)的，也不敢保證能被派入。

3、亦莊的也有溢價(jià)，但比例最高也就是市區(qū)的一半，不算太高。不過300萬在亦莊買兩居室的選擇可不多，基本都是老房或安置房，是否宜居只能看自己的感受了。

4、另外多說一句，985211的這不是外人策劃的事兒，而是只能看自家的規(guī)劃+努力了。常規(guī)一句話：孩子的天分和努力，媽媽的信息與陪伴，爸爸的資金與配合，這三條是一個(gè)也不能少啊。

5、另外再多說一句，北京考入211的難度其實(shí)很大的，基本只有10%的“真實(shí)”概率，十個(gè)孩子里有一個(gè)。

看上去似乎比例也挺高的，但試試就知道了，如果是在東西海之外的普校普班，那基本得做到小學(xué)前三+初中前五+高中前十才有可能。甚至這么說吧，以您家孩子現(xiàn)在的小學(xué)為例，一個(gè)班里將來能有2個(gè)考入211的就不錯(cuò)，甚至有可能就1個(gè)或沒有呢。所以如果期望值高那就多努力吧，畢竟各家都在卷，暗地里使勁的是大多數(shù)。

僅供參考。

二

Q:

請(qǐng)問，需要買套房自住，兼顧保值與居住感受，預(yù)算1000萬左右?？催^尚峰尚水和八仙別墅。不急用?？煞裢扑]一下小區(qū)？

A：

1、我推薦不了，因?yàn)槟@一看就是典型的自住為主，而且是改善型的，那最好是憑個(gè)人喜好選擇，外人的建議意義不大。

因?yàn)閯e墅類產(chǎn)品到目前為止不是樓市主流，是消費(fèi)為主的，保值角度從來也不占優(yōu)，所以也就沒必要強(qiáng)調(diào)這點(diǎn)了。房子是用來住的，別墅類體現(xiàn)的非常明顯，那就多考慮自己的居住體驗(yàn)吧，其他的不必強(qiáng)求。

2、從居住的性價(jià)比來說，應(yīng)該是八仙別墅更占優(yōu)。90年代的老牌兒別墅小區(qū)了，當(dāng)年住這兒的非富即貴，劉歡等不少明星組團(tuán)兒買的。雖然老了點(diǎn)兒，但居住感受應(yīng)該還不錯(cuò)，性價(jià)比更高。不過這也是因?yàn)閮r(jià)格走勢有點(diǎn)兒弱，漲的慢，所以才顯出性價(jià)比更高的。

3、尚峰尚水在居住的性價(jià)比上應(yīng)該不如八仙別墅，而且房價(jià)中也包含一些學(xué)區(qū)溢價(jià)。但相對(duì)于的價(jià)格走勢就略強(qiáng)一些了，到目前為止落后的不太多，兼顧的話相對(duì)來說可以考慮這里。

畢竟房齡相對(duì)新，海淀的產(chǎn)業(yè)環(huán)境也更強(qiáng)，小區(qū)的疊拼面積不大，所以算各項(xiàng)兼顧。但最好別和普宅大盤比較保值，不是一種產(chǎn)品，就跟普通轎車和跑車似的，沒必要放一塊兒比。

4、房子是用來住的，別墅類多考慮居住體驗(yàn)，其他的沒必要。

僅供參考。

三

Q:

請(qǐng)問，我家有四套房，但感覺都挺雞肋的，想咨詢一下怎么調(diào)整一下。一套是我父母的央產(chǎn)房，**號(hào)院的，您知道將來會(huì)什么政策嗎？二套是我妻子單位分的公寓，產(chǎn)權(quán)是單位的，辦公性質(zhì)，我們每個(gè)月交400多租金就可以住，現(xiàn)在5000多租著呢。

三套是我們現(xiàn)在住的通州蘇荷時(shí)代，住了十多年了，感覺升值嚴(yán)重跑輸大盤，還不如旁邊老破小呢。但住的是挺舒服的，110平的大兩居。四套是金隅自由筑，50年的公寓，這套賠了，現(xiàn)在價(jià)值100來萬吧，是否應(yīng)該賣掉？其他的都應(yīng)該怎么辦？

A：

1、房子是用來住的，如果自己住的合適，或者是出租的租金合適就留著唄，輕易別折騰了。

2、我連現(xiàn)在的央產(chǎn)房政策都不十分清楚，將來的就更不敢預(yù)測了。不過多說一句，您父母這院子是**部的宿舍吧？那估計(jì)將來也很難允許上市，畢竟單位特殊，短期內(nèi)不會(huì)放開產(chǎn)權(quán)的。

3、您妻子這套公寓也沒辦法，因?yàn)橥恋匦再|(zhì)是無法調(diào)整的，尤其是已經(jīng)建成并辦理了產(chǎn)權(quán)，那就更沒辦法改變和分割產(chǎn)權(quán)了。所以就留著吧，既然是能賺到租金，那就算挺好的福利了。

4、蘇荷時(shí)代在升值方面確實(shí)是落后大盤了，但如果自住舒服也是留著吧，這說明居住的性價(jià)比高。將來除非是想提升居住體驗(yàn)再置換，最好是連公寓一起換。

5、自由筑的既然價(jià)值100多萬，那肯定是面積不小的，我不建議留著。因?yàn)樽饨鹞幢貏澦?，或者說大概率收益低于小戶型。那既然是住不上，收到的租金也不算高，還得承擔(dān)公寓的風(fēng)險(xiǎn)，留著就沒什么意思了。

6、總之前兩套房不是調(diào)整的事兒，根本就換不了產(chǎn)權(quán)，至少短期內(nèi)不可能。蘇荷與自由筑如果能自住就留著，想提升的時(shí)候最好一起換。

僅供參考。

四

Q:

請(qǐng)問，我仔細(xì)考慮過了，還是把這600萬分成兩部分，400萬貸款買金泰先鋒北區(qū)的，然后200萬全款買紅山世家的公寓。目的是：金泰先鋒是為了純自住，同時(shí)兼顧保值。

紅山世家則是賭一下將來公寓放開落戶與學(xué)位，萬一成功了就算贏，不成功也不算輸，租金上并不吃虧。您覺得這方案可行嗎？

A：

1、方案在理論上可行，但現(xiàn)實(shí)中賭公寓政策這條沒什么成功的可能，頂多是在租金上不吃虧而已。甚至說即便是退一萬步講，就算公寓政策真的放寬了，那也只會(huì)針對(duì)五環(huán)外的，五環(huán)內(nèi)的夠嗆，東西城或核心區(qū)的則絕不可能。

2、我簡單聊兩句背后的邏輯吧。為什么會(huì)出現(xiàn)50年公寓這種產(chǎn)品？是因?yàn)檎胭嶉L期的商業(yè)稅收，所以放棄了短期的土地溢價(jià)，把建設(shè)用地規(guī)劃成了50年工商用地，低價(jià)出讓給了開發(fā)商。

但開發(fā)商知道純商業(yè)不好賣，所以給違規(guī)開發(fā)成了商住兩用，用各種手段鉆了政策的空子，忽悠了買房人。那后果就是只有開發(fā)商賺錢了，買房人沒占到便宜，政府吃了虧，既丟掉了眼下的土地收益，也得不到長期的商業(yè)稅收。

那問題來了，政府在已經(jīng)遭受了損失的情況下，為什么還要放寬政策給自己增加麻煩？要知道多增加一個(gè)學(xué)位，政府就要補(bǔ)貼至少大幾十萬財(cái)政撥款的，他們又不傻，為什么要自討苦吃+給別人做嫁衣？

3、所以即便是放寬公寓的政策，我認(rèn)為也只會(huì)針對(duì)五環(huán)外，目的是吸引人口落戶，提高當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)與消費(fèi)。

而且五環(huán)外的學(xué)位價(jià)值（補(bǔ)貼）是遠(yuǎn)低于東西海的，甚至學(xué)位還供大于求呢，學(xué)校師資的配比超過實(shí)際的學(xué)生人數(shù)。那這里增加學(xué)生就是有收益的，至少?zèng)]損失，和市區(qū)情況完全兩碼事兒。

4、總之這是我的觀點(diǎn)，我認(rèn)為您的方案在理論上沒毛病，但現(xiàn)實(shí)中讓西城區(qū)放寬對(duì)公寓的落戶和學(xué)位沒可能。所以期望值別太高吧，反正租金上不吃虧就行。

僅供參考。

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