作為最早在行業(yè)內(nèi)喊出“活下去”的房企，萬(wàn)科似乎并沒(méi)有預(yù)見(jiàn)到今天的結(jié)果。

2018年9月，當(dāng)萬(wàn)科在深圳大梅沙的秋季例會(huì)上高懸“活下去”的紅色橫幅時(shí)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于表面繁榮期。

這一口號(hào)被當(dāng)時(shí)許多人視為危言聳聽(tīng)，甚至被解讀為萬(wàn)科“死道友不死貧道”的市場(chǎng)策略。然而，七年后的2025年，當(dāng)萬(wàn)科公布上半年凈虧損119.5億元的財(cái)報(bào)時(shí)，人們才真正意識(shí)到，當(dāng)年郁亮那句“破釜沉舟、背水一戰(zhàn)，要么死、要么活，沒(méi)有中間狀態(tài)”的警示何其具有前瞻性。

作為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的標(biāo)桿企業(yè)，萬(wàn)科為何在最早預(yù)警風(fēng)險(xiǎn)的情況下，仍然難逃巨額虧損的命運(yùn)？

2018年9月28日，萬(wàn)科秋季例會(huì)上，"活下去"三個(gè)大字以紅艷艷的橫幅形式懸掛在會(huì)場(chǎng)，這一極具沖擊力的視覺(jué)形象迅速成為行業(yè)焦點(diǎn)。當(dāng)時(shí)，萬(wàn)科不僅喊出口號(hào)，更直接打響了樓市降價(jià)的第一槍——廈門(mén)白鷺郡推出的百余套特價(jià)房從原價(jià)500萬(wàn)直降至278萬(wàn)-298萬(wàn)，降幅高達(dá)40%以上。

這一舉動(dòng)在當(dāng)時(shí)被許多同行視為“擾亂市場(chǎng)”，但事后證明，這是萬(wàn)科對(duì)行業(yè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)的敏銳判斷。

萬(wàn)科提出“活下去”的背景是整個(gè)公司進(jìn)一步加強(qiáng)危機(jī)意識(shí)。在這一口號(hào)下，萬(wàn)科實(shí)施了一系列具體措施：加大資產(chǎn)處置力度，盤(pán)活存量資產(chǎn)；計(jì)劃未來(lái)兩年削減1000億元有息負(fù)債；取消2023年的分紅。這些舉措在當(dāng)時(shí)看來(lái)頗為激進(jìn)，卻為萬(wàn)科爭(zhēng)取了寶貴的調(diào)整窗口期。

值得關(guān)注的是，這并非萬(wàn)科第一次在行業(yè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)發(fā)出預(yù)警?；仡櫲f(wàn)科發(fā)展史，它已多次展現(xiàn)出對(duì)市場(chǎng)變化的敏銳洞察：

• 2008年：王石提出“拐點(diǎn)論”，萬(wàn)科率先降價(jià)搶跑
• 2014年：萬(wàn)科提出“白銀時(shí)代”概念，強(qiáng)調(diào)“萬(wàn)科去地產(chǎn)，戰(zhàn)略大轉(zhuǎn)型”
• 2018年：萬(wàn)科再次提出“活下去”的口號(hào)，并提前收縮戰(zhàn)線

這種危機(jī)意識(shí)使得萬(wàn)科在歷次行業(yè)調(diào)整中都能相對(duì)從容應(yīng)對(duì)。2024年3月，郁亮曾表示：“在恒大暴雷前，萬(wàn)科已經(jīng)提前部署，做好風(fēng)險(xiǎn)來(lái)臨的準(zhǔn)備?！?/p>

然而，即便如此，萬(wàn)科仍未能完全避開(kāi)2025年的巨額虧損，這反映出本輪房地產(chǎn)調(diào)整的深度和廣度已超出預(yù)期。

下面這張表格是萬(wàn)科2025年半年報(bào)披露的關(guān)鍵數(shù)據(jù)：

指標(biāo)

2025年上半年

同比變化

營(yíng)業(yè)收入

1053.2億元

-26.2%

歸屬于上市公司股東凈利潤(rùn)

-119.5億元

虧損擴(kuò)大

銷(xiāo)售面積

538.9萬(wàn)平方米

-42.6%

銷(xiāo)售金額

691.1億元

-45.7%

凈負(fù)債率

90.4%

+9.8個(gè)百分點(diǎn)

資產(chǎn)負(fù)債率

73.1%

-0.6個(gè)百分點(diǎn)7

從區(qū)域分布看，上海區(qū)域及南方區(qū)域分別以240.5億元和156.45億元的銷(xiāo)售金額，成為萬(wàn)科主要的業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)區(qū)域。在15個(gè)城市中，萬(wàn)科的銷(xiāo)售金額仍保持前三的位置。這表明萬(wàn)科在一二線核心城市的項(xiàng)目仍有一定市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，但整體銷(xiāo)售規(guī)模的大幅萎縮直接影響了現(xiàn)金流和利潤(rùn)表現(xiàn)。

萬(wàn)科在公告中解釋了業(yè)績(jī)虧損的主要原因：

（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目結(jié)算規(guī)模顯著下降，毛利率仍處低位

房地產(chǎn)行業(yè)整體銷(xiāo)售低迷直接導(dǎo)致萬(wàn)科結(jié)算規(guī)?？s減。上半年?duì)I收同比下降26.2%，而作為營(yíng)收主力的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及相關(guān)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)占到萬(wàn)科營(yíng)收的80%，其下滑對(duì)整體業(yè)績(jī)影響巨大。更嚴(yán)峻的是，結(jié)算項(xiàng)目的毛利率持續(xù)處于低位，這主要由于前幾年高價(jià)獲取的土地在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下難以實(shí)現(xiàn)預(yù)期利潤(rùn)。

（2）新增計(jì)提資產(chǎn)減值

基于審慎原則，萬(wàn)科結(jié)合行業(yè)、市場(chǎng)和經(jīng)營(yíng)環(huán)境變化，對(duì)部分項(xiàng)目新增計(jì)提了資產(chǎn)減值。僅上半年新增計(jì)提的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備就達(dá)51.1億元，反映出公司對(duì)部分資產(chǎn)未來(lái)變現(xiàn)能力的擔(dān)憂。這種減值計(jì)提雖然影響當(dāng)期利潤(rùn)，但有助于擠掉資產(chǎn)泡沫，為后續(xù)輕裝上陣創(chuàng)造條件。

（3）部分大宗資產(chǎn)交易和股權(quán)交易價(jià)格低于賬面值

為盤(pán)活資產(chǎn)、補(bǔ)充現(xiàn)金流，萬(wàn)科加速了資產(chǎn)處置步伐。但市場(chǎng)低迷導(dǎo)致這些交易價(jià)格普遍低于賬面價(jià)值，形成了賬面虧損。2023年以來(lái)，萬(wàn)科已盤(pán)活項(xiàng)目64個(gè)，可售貨值約785億元，通過(guò)盤(pán)活資源累計(jì)實(shí)現(xiàn)新增銷(xiāo)售超200億元。這種“割肉求生”的做法短期內(nèi)加劇了虧損，但長(zhǎng)遠(yuǎn)看有助于優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。

（4）經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)尚未形成足夠支撐

萬(wàn)科的長(zhǎng)租公寓、物業(yè)、商業(yè)、物流等經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)雖然整體保持增長(zhǎng)勢(shì)頭——如長(zhǎng)租公寓出租率超93%，整體GOP(經(jīng)營(yíng)毛利)利潤(rùn)率保持近90%——但規(guī)模尚不足以抵消開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)下滑帶來(lái)的影響。轉(zhuǎn)型需要時(shí)間，而市場(chǎng)下行來(lái)得又快又猛。

為了積極應(yīng)對(duì)，萬(wàn)科近期也制定了新的五年戰(zhàn)略規(guī)劃，明確以“圍繞城市生態(tài)，服務(wù)美好生活，做新時(shí)代房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型發(fā)展的好企業(yè)”為愿景。為實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，萬(wàn)科推進(jìn)五項(xiàng)戰(zhàn)略舉措：

1. 城市聚焦：收縮戰(zhàn)線，將資源集中到核心城市和優(yōu)勢(shì)區(qū)域
2. 投融資模式轉(zhuǎn)型：從高杠桿、高周轉(zhuǎn)向穩(wěn)健財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變
3. 業(yè)務(wù)協(xié)同：促進(jìn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)與經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)的緊密協(xié)同
4. 產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈融合：構(gòu)建多元化城市服務(wù)生態(tài)
5. 科技賦能：通過(guò)數(shù)字化提升運(yùn)營(yíng)效率

然而，轉(zhuǎn)型過(guò)程中的陣痛在所難免，特別是在行業(yè)整體下行的背景下。

面對(duì)流動(dòng)性壓力，萬(wàn)科近年來(lái)也加速了資產(chǎn)盤(pán)活步伐。2023年以來(lái)，萬(wàn)科盤(pán)活了項(xiàng)目64個(gè)，可售貨值約785億，通過(guò)盤(pán)活資源累計(jì)實(shí)現(xiàn)了新增銷(xiāo)售超200億元，今年上半年，萬(wàn)科也完成了大宗交易簽約金額64.3億元。

在債務(wù)管理方面，萬(wàn)科也取得了一定成效。上半年合并報(bào)表范圍內(nèi)新增融資和再融資249億元，并完成了164.9億元的公開(kāi)債務(wù)償還，在2027年之前，已無(wú)境外公開(kāi)債到期。

這些措施得到了金融機(jī)構(gòu)和第一大股東深鐵集團(tuán)的支持。深鐵集團(tuán)認(rèn)購(gòu)了萬(wàn)科子公司印力集團(tuán)約10億元的中金印力消費(fèi)REIT戰(zhàn)略配售，合同期限25年。六家國(guó)有銀行和六家股份制銀行還為萬(wàn)科籌措了最高額800億元的銀團(tuán)貸款。

這些都為萬(wàn)科解決債務(wù)問(wèn)題，提供了極大的幫助。

但從整個(gè)行業(yè)來(lái)看，萬(wàn)科的危機(jī)顯然還沒(méi)有過(guò)去。

2020-2025年，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了深度調(diào)整。數(shù)據(jù)顯示，2023年全國(guó)房地產(chǎn)住宅投資累計(jì)值同比下降9.3%，多個(gè)省份降幅超過(guò)20%。這種系統(tǒng)性下行對(duì)萬(wàn)科這樣的頭部房企造成了全方位沖擊。

為應(yīng)對(duì)市場(chǎng)下行，各地也陸續(xù)出臺(tái)了一系列調(diào)控措施：

政策類(lèi)型

具體措施

影響

限購(gòu)松綁

一線城市限購(gòu)范圍縮小，非戶(hù)籍居民購(gòu)房社保年限要求從5年降至3年；試點(diǎn)“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策

降低購(gòu)房門(mén)檻，但同時(shí)也加劇了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力

信貸支持

首套房貸利率降至3.8%；公積金貸款額度提高；試點(diǎn)“房貸年齡延長(zhǎng)至80歲”

減輕購(gòu)房者月供壓力，但對(duì)開(kāi)發(fā)商資金鏈幫助有限

房企紓困

設(shè)立5000億元房企紓困基金；優(yōu)化完善房地產(chǎn)“白名單”項(xiàng)目融資機(jī)制

有助于緩解資金壓力，但萬(wàn)科等相對(duì)穩(wěn)健房企受益程度不及高風(fēng)險(xiǎn)房企

保障房建設(shè)

提出到2025年底新增保障性住房建設(shè)用地8.5萬(wàn)公頃，新開(kāi)工保障性住房630萬(wàn)套

分流部分商品房需求，加劇市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)

總的來(lái)看，這些措施都很棒，但就整個(gè)行業(yè)而言，這可能是結(jié)構(gòu)性的問(wèn)題。

2024年3月，國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪下調(diào)了萬(wàn)科的評(píng)級(jí)，盡管萬(wàn)科從未出現(xiàn)公開(kāi)市場(chǎng)違約，且提前償還了6.47億美元債。但這一事件仍然引發(fā)了市場(chǎng)對(duì)萬(wàn)科可能被海外做空機(jī)構(gòu)盯上的猜測(cè)。

這種外部壓力也進(jìn)一步加大了萬(wàn)科的融資成本和經(jīng)營(yíng)難度。

業(yè)內(nèi)人士分析指出，萬(wàn)科的虧損與其存貨質(zhì)量差密切相關(guān)。按銷(xiāo)售面積計(jì)算，萬(wàn)科2025年一季度每平方米虧損高達(dá)2459.06元，而同期保利發(fā)展每平方米盈利633.30元。這種巨大差距反映出萬(wàn)科項(xiàng)目盈利能力的問(wèn)題。

如果房地產(chǎn)行業(yè)整體的下行是結(jié)構(gòu)性的問(wèn)題，那么轉(zhuǎn)型對(duì)房企來(lái)說(shuō)，可能是唯一的機(jī)會(huì)。而萬(wàn)科也很早就意識(shí)到行業(yè)轉(zhuǎn)型的必要性，并積極布局長(zhǎng)租公寓、物流地產(chǎn)等新業(yè)務(wù)。但問(wèn)題在于：

1. 轉(zhuǎn)型投入大：新業(yè)務(wù)需要長(zhǎng)期培育，短期內(nèi)難以貢獻(xiàn)可觀利潤(rùn)
2. 傳統(tǒng)業(yè)務(wù)下滑快：開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)萎縮速度超出預(yù)期，導(dǎo)致青黃不接
3. 資源分配挑戰(zhàn)：既要維持開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的現(xiàn)金流，又要投入新業(yè)務(wù)，資金壓力巨大

這種轉(zhuǎn)型節(jié)奏與市場(chǎng)變化的錯(cuò)配，使得萬(wàn)科陷入“舊業(yè)務(wù)養(yǎng)不起新業(yè)務(wù)，新業(yè)務(wù)接不住舊業(yè)務(wù)”的兩難境地。

展望未來(lái)，萬(wàn)科能否真正“活下去”，取決于其能否在行業(yè)寒冬中堅(jiān)持轉(zhuǎn)型方向，同時(shí)靈活調(diào)整戰(zhàn)術(shù)應(yīng)對(duì)短期挑戰(zhàn)。

正如郁亮所言：“破釜沉舟、背水一戰(zhàn)，要么死、要么活，沒(méi)有中間狀態(tài)?！?/p>

這句話在2025年聽(tīng)起來(lái)，比2018年時(shí)更加振聾發(fā)聵。

end.