觀點(diǎn)網(wǎng) 臨近8月底，位于浙江杭州的商業(yè)項(xiàng)目濱江寶龍城傳來了出售的消息，這座濱江區(qū)的商業(yè)地標(biāo)正在尋找合適的買家，商業(yè)綜合體部分報價28-35億元，寫字樓報價13.9億元，總價超過40億元。

在杭州本地人眼中，濱江寶龍城算是區(qū)域內(nèi)綜合體中高客流量的商業(yè)項(xiàng)目代名詞，但項(xiàng)目背后的操盤人寶龍地產(chǎn)，則依舊面臨著嚴(yán)峻的經(jīng)營壓力。

根據(jù)寶龍地產(chǎn)最新發(fā)布的2025年半年報，截至2025年6月30日止六個月，寶龍地產(chǎn)的合約銷售額約為人民幣37.23億元，僅為去年的二分之一；合約銷售面積約為31.67萬平方米，而截至2024年6月30日止六個月為69.09萬平方米。

報告期內(nèi)，寶龍地產(chǎn)的總收入約為人民幣132.51億元，較2024年同期下降約15.3%；租金收入及提供商業(yè)運(yùn)營服務(wù)及住宅物業(yè)管理服務(wù)收入約為人民幣21.44億元，較2024年同期下降約1.4%；公司擁有人應(yīng)占虧損約人民幣26.52億元。

接連出售商業(yè)項(xiàng)目

值得注意的是，于2025年上半年，寶龍地產(chǎn)的毛利潤實(shí)現(xiàn)微升，毛利約為人民幣20.25億元，較2024年同期上升約0.4%；毛利率于截至2025年6月30日止六個月為15.3%，較截至2024年6月30日止六個月的12.9%上升2.4個百分點(diǎn)。

“毛利潤的變動主要是由于高利潤住宅物業(yè)及商業(yè)物業(yè)的收入比例增加所致，為獲取穩(wěn)定及經(jīng)常性之收入，本集團(tuán)亦保留及經(jīng)營若干商業(yè)物業(yè)供租賃之用?！?/p>

截至目前，寶龍地產(chǎn)持有用于投資的物業(yè)合共約857.27萬平方米，較2024年12月31日增加約3.1%。而在報告期內(nèi)，寶龍地產(chǎn)完成了1個新購物中心開業(yè)任務(wù)，武夷山寶龍廣場于2025年5月30日開業(yè)。

觀點(diǎn)新媒體了解到，福建南平武夷山寶龍廣場為南平市重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，與寶龍商業(yè)福建版塊的重要組成部分，是寶龍商業(yè)落地福建的第12座商業(yè)項(xiàng)目，也是武夷山首座城市級商業(yè)綜合體，建筑面積約合7萬平方米，項(xiàng)目內(nèi)已引進(jìn)150個商戶。

“本集團(tuán)持有及管理的購物中心已達(dá)63家，另管理9家輕資產(chǎn)購物中心?！边@其中，便包括即將出售的濱江寶龍城，有消息顯示，此次濱江寶龍城出售涉及15.11萬平方米的商業(yè)綜合體及7.8萬平方米的寫字樓。據(jù)悉，寶龍城寫字樓出租率目前約合60%，其租金已從2023年3元/平方米/天，降至2.4元/平方米/天。

杭州項(xiàng)目“變賣”之外，今年7月，南京江北新區(qū)浦口大道以北、新浦路以西（NJJBd030-08-08）地塊的土地使用權(quán)以及土地上現(xiàn)有工程、附著物也被端上拍賣架--該地塊為寶龍地產(chǎn)荒置5年的南京江北寶龍城。

根據(jù)規(guī)劃，江北寶龍城將建設(shè)成8萬平方米的集中式商業(yè)購物中心。項(xiàng)目的總建筑面積達(dá)到了32萬平方米，主要建設(shè)內(nèi)容為商業(yè)、辦公、公寓等。

除商業(yè)綜合體外，項(xiàng)目還包括3棟總高80米的公寓樓，外加1棟高度99米的辦公樓，以及建筑面積不小于2000平方米的美術(shù)館或藝術(shù)中心，不過目前該項(xiàng)目依舊處于停工狀態(tài)。

2024年，項(xiàng)目負(fù)責(zé)方曾對寶龍城的進(jìn)展進(jìn)行回復(fù)，表示地塊的確由寶龍公司摘得，目前處于未建狀態(tài)?！艾F(xiàn)寶龍公司目前正尋找合作企業(yè)，并向集團(tuán)總部爭取項(xiàng)目后續(xù)建設(shè)資金，等資金到位后進(jìn)行建設(shè)?！?/p>

這就回歸到一個基本問題，寶龍地產(chǎn)當(dāng)前還有多少土地可以進(jìn)行開發(fā)？

債務(wù)困局待解

根據(jù)半年報提供的數(shù)據(jù)，截至2025年6月30日，寶龍地產(chǎn)擁有的優(yōu)質(zhì)土地儲備總建筑面積約為1387萬平方米。其中，正在開發(fā)建設(shè)中的物業(yè)約為1163萬平方米；持作未來發(fā)展的物業(yè)約為224萬平方米?！伴_發(fā)中的土地儲備將用于發(fā)展大型商住物業(yè)，包括住宅物業(yè)、酒店式公寓、辦公樓及酒店?！?/p>

另在地域分布上，其土地儲備的57%都分布于長三角地區(qū)。另根據(jù)其2024下半年計劃推出的土地貨值來看，其65.4%的貨值位于長三角，一線及二線城市級別占比80.6%。

雖有土儲在手，但寶龍地產(chǎn)眼前最重要的問題在于債務(wù)破局。

早在2024年末，寶龍地產(chǎn)總負(fù)債已經(jīng)達(dá)到1426.18億元，一年內(nèi)到期的債務(wù)金額261.8億元。因此，寶龍地產(chǎn)開始著手準(zhǔn)備境外債務(wù)二次重組，委任中國國際金融香港證券有限公司為新獨(dú)家財務(wù)顧問。

但今年2月底，寶龍地產(chǎn)發(fā)布公告稱，在生效截止日期前，公司境外債務(wù)重組計劃未能達(dá)成協(xié)議，上述計劃失效。

債務(wù)重組受阻帶來連鎖效應(yīng)遠(yuǎn)超過寶龍地產(chǎn)的預(yù)期，寶龍地產(chǎn)的一批債主向法院申請，申請將寶龍全資附屬公司寶龍維京進(jìn)行清盤，其中便涉及寶龍維京所擔(dān)保于2024年8月10日到期年息6.25%本金總額5億美元的優(yōu)先票據(jù)，申請人聲稱合共持有未償還本金額中的約1.99億美元。

不過，這家公司的清盤聆訊遲遲未舉行，經(jīng)過多次協(xié)商后，最終聆訊擬于2025年11月舉行。

事實(shí)上，寶龍維京是寶龍地產(chǎn)實(shí)控人間接持股寶龍商業(yè)63%股份的中間公司，若該公司被清盤，將直接影響寶龍商業(yè)未來的運(yùn)營，或會有更多項(xiàng)目用來抵押債務(wù)。

截至2025年6月30日，寶龍地產(chǎn)借貸合共約561.11億元，當(dāng)中約275.98億元計入流動負(fù)債，而其總現(xiàn)金約為73.27億元。

此外，寶龍地產(chǎn)目前還有賬面總值約228.43億元的已違約或交叉違約的若干債務(wù)，包括優(yōu)先票據(jù)、公司債券以及銀行及其他借貸。

“集團(tuán)已委任境外債務(wù)重組的財務(wù)顧問。本集團(tuán)正與本集團(tuán)債權(quán)人合作，探討尋求全面解決當(dāng)前流動資金問題的所有可行方案?！睋?jù)寶龍地產(chǎn)在多份公告中表示，當(dāng)下集團(tuán)正與現(xiàn)有貸款人商討集團(tuán)借款的續(xù)期事宜，繼續(xù)尋求新的融資渠道或加快出售資產(chǎn)，以應(yīng)對即將到來的財務(wù)責(zé)任及未來的經(jīng)營現(xiàn)金流量需求。

此外，寶龍方面表示，下半年將繼續(xù)尋找機(jī)會出售旗下項(xiàng)目，“繼續(xù)尋求合適機(jī)會出售若干項(xiàng)目開發(fā)公司股權(quán)，以產(chǎn)生額外現(xiàn)金流入?！?/p>

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