行業(yè)還在大面積虧損的泥潭中前行！

但剛剛過去的中報季，房企們的成色仍略顯不足，房企的虧損規(guī)模還在繼續(xù)擴大。

艷姐不完全統(tǒng)計，目前已發(fā)布上半年業(yè)績或預(yù)告的101家上市內(nèi)地房企中，歸母凈利潤為負(fù)的有60家，占比約6成，平均每家房企虧損7.9億~9.5億。

這個虧損規(guī)模，同比增加超90%。

不過艷姐也驚訝地發(fā)現(xiàn)，上半年銷售“四大天王”——保利發(fā)展、中海、華潤置地、招商蛇口，半年竟然賺了：

246億。

更夸張的是，在還能盈利的41家房企中，“四大天王”的歸母凈利潤占比近50%。

地產(chǎn)行業(yè)，依然是央國企的天下。

除了央國企，艷姐還看到了兩家民企的影子：

龍湖、濱江集團(tuán)。

上半年歸母凈利潤分別是32.29億、18.53億，穩(wěn)居民營房企NO.1、NO.2。

火煉之下，才知道誰是真金。

今天，艷姐也想跟大家拆解一下，這些盈利房企到底做對了什么、虧損房企又有哪些失誤，也歡迎大家在評論區(qū)留言，跟艷姐互動。

01

2025半年度虧麻“四兄弟”

上半年，預(yù)虧房企有60家，占比約6成。其中碧桂園、萬科、佳兆業(yè)、中國奧園、世茂集團(tuán)、金科、華夏幸福、正榮地產(chǎn)、旭輝、信達(dá)地產(chǎn)虧損居前。不過萬科在上半年自救瘦身、股東輸血，一切似乎都在向穩(wěn)發(fā)展。

TOP4

中國奧園

虧損95億

巨虧或?qū)⒊掷m(xù)！

上半年中國奧園歸母凈利潤虧損95億，去年同期盈利221億。

中國奧園由郭梓文、郭梓寧兩兄弟創(chuàng)辦于1996年，早期曾以“體育+地產(chǎn)”的復(fù)合模式在廣州一戰(zhàn)成名。

郭梓文、郭梓寧（圖源官微）

2007年中國奧園借殼上市，早期過度依賴合作開發(fā)的策略也失去了不少發(fā)展良機。2016年，郭氏兄弟提出“351計劃”，通過收并購和舊改瘋狂擴張。

收并購模式下，中國奧園邁入千億規(guī)模，2016年到2020年，中國奧園全口徑銷售額從256億增長到1330億，增長超400%。

但深度布局三四線也讓中國奧園嘗到了苦果。2020年上半年，三四線城市土儲建面占比高達(dá)62%。

市場深度調(diào)整，中國奧園在2022年初官宣暴雷。

從2021年開始，中國奧園已經(jīng)連虧3年，歸母凈利潤累計虧損超490億。

上半年，中國奧園的銷售額只有40.2億；員工僅剩下約600人，較高峰期減員97%。眼下的中國奧園幾乎喪失造血能力，未來能不能東山再起，也考驗著郭氏兄弟的智慧。

TOP3

佳兆業(yè)

虧損100億

輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，“不死鳥”再次“死里逃生”？

佳兆業(yè)在業(yè)內(nèi)素有“不死鳥”“舊改之王”的稱號。

最高峰時，其曾在深圳有44個舊改項目，貨值約4500億。但舊改項目周期一般長達(dá)8-10年，短期內(nèi)很難貢獻(xiàn)業(yè)績，還沉淀大量資本，疊加市場下行，佳兆業(yè)在2022年官宣暴雷。

郭英成（圖源官微）

佳兆業(yè)曾2次暴雷。2015 年首次暴雷時曾通過引入機構(gòu)投資人、資產(chǎn)出售、債務(wù)展期等方式成功自救。但2022年暴雷后，疊加市場深度調(diào)整，佳兆業(yè)經(jīng)營疲軟，深陷虧損旋渦。

2024年，佳兆業(yè)合約銷售67.57億，同比減少62%，還不及2020年1435億銷售額的5%；歸母凈利潤虧損285.3億，創(chuàng)下歷史紀(jì)錄。

過去4年，佳兆業(yè)累計虧損超730億。

郭英成在2024年報中也表示，佳兆業(yè)將探索輕資產(chǎn)＋可持續(xù)發(fā)展型的發(fā)展模式。

眼下，嚴(yán)重缺乏造血能力的佳兆業(yè)，能否再次上演“不死鳥”的奇跡，恐怕還是個未知數(shù)。

TOP2

萬科

虧損120億

瘦身自救、大股東輸血，回歸正軌可期

上半年，萬科歸母凈虧損預(yù)計100~120億，較去年同期有所擴大。

萬科過去一直都是行業(yè)的優(yōu)等生，在行業(yè)內(nèi)有著良好的口碑。不過再牛的企業(yè)也有踏錯節(jié)奏的時候，最高峰時土儲超1.5億㎡，高能級城市土儲不足，低能級城市的土儲過高，隨著行業(yè)的深度調(diào)整，不可避免的出現(xiàn)業(yè)績滑坡。

上海萬科高福云境效果圖過程稿

去年初，萬科深陷“暴雷”傳聞，出現(xiàn)股債雙殺。

不過后續(xù)萬科瘦身自救，特別是大股東深鐵集團(tuán)輸血支持，萬科出現(xiàn)企穩(wěn)跡象。7月實現(xiàn)銷售額134.5億、行業(yè)排名第3，前7個月銷售額821億、行業(yè)排名第6，銷售表現(xiàn)優(yōu)于行業(yè)平均水平。

自救+大股東輸血后的萬科，未來回歸正軌可期。

TOP1

碧桂園

虧損190.8億

暴雷房企面臨大考？

上半年的“虧損王”，要屬碧桂園了。歸母凈利潤虧損190.8億，相較于去年同期151億的虧損，碧桂園的虧損幅度越來越大。

作為曾經(jīng)能與恒大掰手腕的宇宙級房企，碧桂園曾創(chuàng)造了發(fā)展的“奇跡”，最高峰時銷售額超7800億、歸母凈利潤超600億，區(qū)域總年薪超5000萬。其高周轉(zhuǎn)模式曾經(jīng)成為眾多房企學(xué)習(xí)的“標(biāo)桿”。

不過行業(yè)深度，重倉三四線的碧桂園終以“暴雷”收場。去年底，碧桂園逾期債務(wù)超1800億。

韶關(guān)碧桂園云著

眼下，碧桂園還是有好消息傳出。前幾天，碧桂園超過100億美元的境外債重組獲批，預(yù)計將大幅削債并展期。

不過相比于債務(wù)重組，能不能如期向業(yè)主交付房屋還要打上一個巨大的問號。

去年，碧桂園交付了4608萬㎡、超38萬套房子。

按照規(guī)劃，碧桂園預(yù)計今年將交付21萬套房源，前5個月交付了5萬套。保交付，仍然是碧桂園面臨的一道“大考”。

02

101家房企誰最能賺錢？

上半年，預(yù)盈房企41家，盈利500萬就能跑贏60%的上市房企，其中華潤置地、遠(yuǎn)洋、中海、龍湖、保利發(fā)展、濱江集團(tuán)、招商蛇口、越秀地產(chǎn)、中國金茂、建發(fā)國際盈利規(guī)模居前，除龍湖、濱江集團(tuán)外，其他均為央國企。不過遠(yuǎn)洋集團(tuán)能實現(xiàn)扭虧為盈，主要受益于債務(wù)重組。

盈利TOP10中，中國金茂的半年成績單含金量不低，利潤同比增長8%，這是他們在年初董事長、組織架構(gòu)煥新后交出的第一份成績單。

TOP5

濱江集團(tuán)

盈利18.53億

穩(wěn)健的深耕型房企

濱江集團(tuán)大家都比較熟悉，算是深耕型房企的標(biāo)桿。

上半年，濱江集團(tuán)大概是行業(yè)內(nèi)唯一實現(xiàn)關(guān)鍵財務(wù)指標(biāo)兩位數(shù)增長的房企。

上半年，濱江集團(tuán)實現(xiàn)銷售額527.5億，行業(yè)排名第10、民營房企第1；

實現(xiàn)營收454.49億，同比上升87.8%；

凈利潤26.92億，同比上升120%；

歸母凈利潤18.53億，同比上升58.87%；

毛利率12.24%，同比提升2.67個百分點；

貨幣資金295億，現(xiàn)金短債比3.14倍，唯一超過3倍的民營房企。

在行業(yè)深度調(diào)整下，濱江集團(tuán)還能逆勢大幅增長，相當(dāng)“另類”。

杭州濱江水電新城項目效果圖過程稿

濱江“另類”的秘籍也不復(fù)雜：區(qū)域聚焦、城市深耕，高度聚焦杭州市場。

上半年，濱江集團(tuán)新增16個土地儲備項目，其中14宗位于杭州，2宗位于金華土；總土儲中，杭州占73%。

濱江的這套打法，想不賺錢都難，其他房企想學(xué)也學(xué)不來的。

TOP4

保利發(fā)展

盈利27.11億

房企新“一哥”

民營房企逐漸暴雷，央企保利發(fā)展終于坐上了行業(yè)第一的位置。

今年上半年，保利發(fā)展銷售額達(dá)到1452億，領(lǐng)跑行業(yè)。

不過這幾年的行業(yè)下行，保利發(fā)展自然也受到影響。

上海保利世博天悅實景

去年，保利發(fā)展歸母凈利潤50億，同比下降約58%，已經(jīng)連降43年。上半年，保利發(fā)展歸母凈利潤27.11億，同比下降63%。但依然不影響它成為行業(yè)NO.1。

不過保利發(fā)展在一二線城市核心區(qū)位的優(yōu)質(zhì)項目熱銷，38 個核心城市貢獻(xiàn)了92%的銷售額，同比提升3個百分點；在7個城市的市占率超過15%；17個城市排名前三。

在拿地端，保利發(fā)展在重點投資一線城市。上半年拿地投入509億，同比增長304%，其中一線城市建筑面積占比23.8%，處于近年來的高位。

如無意外，保利發(fā)展今年會穩(wěn)坐行業(yè)NO.1。

TOP3

龍湖

盈利32.29億

經(jīng)營性業(yè)務(wù)恐怖的77.7%的毛利率

尚未陷入債務(wù)危機的全國性民營房企，用一只手就數(shù)得過來。但龍湖一定是轉(zhuǎn)型最成功的那一家。

如何衡量龍湖的“成功”轉(zhuǎn)型？

上半年，龍湖營收588億、毛利55億，但運營業(yè)務(wù)和服務(wù)業(yè)務(wù)的毛利貢獻(xiàn)已經(jīng)遠(yuǎn)超開發(fā)業(yè)務(wù)。

開發(fā)業(yè)務(wù)毛利-11.82億、運營業(yè)務(wù)毛利41.26億、服務(wù)業(yè)務(wù)毛利25.56億。

上海龍湖御湖境實景

也就是說，在行業(yè)深度調(diào)整下，運營業(yè)務(wù)、服務(wù)業(yè)務(wù)已經(jīng)成為支撐龍湖利潤規(guī)模的關(guān)鍵。

上半年，龍湖商業(yè)投資航道、長租公寓出租率分別保持在97%、95.6%的高位。

不過，龍湖的開發(fā)業(yè)務(wù)依然在穩(wěn)步擴張，上半年在上海、重慶、貴陽、蘇州新增了4個項目，總規(guī)劃建面25萬㎡。

向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型， 龍湖找到了引擎換軌的方向。

TOP2

中海

盈利118.8億

“一線城市之王”的底氣

行業(yè)深度調(diào)整，中海的中期答卷相當(dāng)亮眼。

|合約銷售1201億、權(quán)益銷售1105億，雙雙位居行業(yè)第2；

|核心歸母凈利潤87.8億，核心凈利潤率11%；

|在手現(xiàn)金1089億，現(xiàn)金短債比升至4.9倍。

特別是中海的利潤表現(xiàn)，中海核心凈利潤占銷售TOP10房企總額的60%。

在“利潤王”標(biāo)簽之下，2025年的中海又坐實“一線城市之王”。

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上半年，中海在香港、北京、上海、廣州、深圳5個一線城市合約銷售556.4億，也就是說，5個一線城市貢獻(xiàn)了中海46%的業(yè)績；如果不算子公司中海宏洋，5大城市銷售占比將高達(dá)53.7%。

在北京，中海全口徑銷售304.5億，銷冠；如果再算上中海宏洋，上半年中海在14個城市的市占率位居第一。

在投資端，前7個月，中海新增22個項目，權(quán)益購地金額550.1億，行業(yè)第一；新增貨值1315.5億，行業(yè)第一。一線及強二線城市投資占比達(dá)到86%。

下半年，隨著上海、深圳、廣州還有多個重磅項目入市，中海也將是銷冠的有力爭奪者。

TOP1

華潤置地

盈利32.29億

經(jīng)營之王

看完華潤置地的中期業(yè)績，艷姐覺得華潤置地最大的標(biāo)簽是：

經(jīng)營之王。

上半年，華潤置地營收949億，其中經(jīng)營性不動產(chǎn)業(yè)務(wù)營收121.1億，同比增長5.5%；輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)營收60億，同比增長1.1%。

“第二曲線業(yè)務(wù)”規(guī)模似乎不大，但利潤表現(xiàn)相當(dāng)強悍。

上海蘇河灣萬象天地

經(jīng)營性不動產(chǎn)業(yè)務(wù)核心凈利潤已超過了開發(fā)銷售型業(yè)務(wù)1.01億，毛利率高達(dá)72.9%

目前，華潤置地購物中心總建面1185萬㎡；期內(nèi)新開業(yè)購物中心2座；在營購物中心數(shù)量達(dá)到94座。

這樣的體量和規(guī)模，在行業(yè)內(nèi)也是巨無霸式的存在。

在商業(yè)資產(chǎn)證券化方面，華潤置地也相當(dāng)搶眼。目前華夏華潤商業(yè)REIT總市值已首破百億元，自去年3月14日上市以來，股價累計上漲約50%，連續(xù)六個季度現(xiàn)金分紅合計4.95億,。

華潤置地的轉(zhuǎn)型，一切都在向新、向好。

結(jié)語

行業(yè)雖然不易，但不總是只有壞消息。

好消息是，1-7月商品房銷售面積、銷售額已經(jīng)連續(xù)5個月同比縮窄。

前7個月，全國新建商品房銷售面積5.12億㎡、銷售額4.96萬億，同比分別下降4%、6.5%。

但降幅較去年同期分別大幅縮窄14.6、17.8個百分點。

北京、上海等城市在限售、限購、貸款利率等方面也相繼出臺利好政策。

相信未來一些重點城市會進(jìn)一步加大對房地產(chǎn)需求的支持力度。

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主編：張艷

責(zé)編：Eric

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