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在2025年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)深度調(diào)整的背景下，多數(shù)房企仍在“保交付、穩(wěn)現(xiàn)金流”的壓力中尋求平衡，中國海外發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱“中?！保﹨s以一份超千億銷售額、近90億核心利潤的中期答卷，展現(xiàn)出穿越周期的強(qiáng)勁韌性。作為當(dāng)前行業(yè)內(nèi)唯一獲得標(biāo)普全球、惠譽(yù)兩家國際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)A-級(jí)評(píng)級(jí)的企業(yè)，中海不僅憑借財(cái)務(wù)穩(wěn)健性筑牢“安全護(hù)城河”，更通過核心城市精準(zhǔn)投資、產(chǎn)品體系革新，構(gòu)建起差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，為行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展提供了可借鑒的“中海樣本”。

構(gòu)筑行業(yè)“壓艙石”底氣

在行業(yè)銷售規(guī)模普遍下滑的2025年上半年，中海的業(yè)績表現(xiàn)尤為亮眼。數(shù)據(jù)顯示，其合約物業(yè)銷售額達(dá)1201.5億元，全口徑與權(quán)益銷售金額均穩(wěn)居行業(yè)第二，核心利潤端更是保持領(lǐng)先——核心股東應(yīng)占溢利87.8億元，這一盈利水平在行業(yè)盈利普遍承壓的當(dāng)下，形成了顯著的競(jìng)爭(zhēng)壁壘。

支撐這份業(yè)績韌性的，是中海對(duì)核心城市市場(chǎng)的深度把控。報(bào)告期內(nèi)，香港及北京、上海、廣州、深圳五大核心城市貢獻(xiàn)了556.4億元銷售額，占中海（不含中海宏洋）總銷售額的53.7%。其中，北京單城銷售額突破304.5億元，成為絕對(duì)的業(yè)績“壓艙石”；香港、上海、廣州、深圳四城銷售額均超50億元，另有14個(gè)城市的銷售額躋身當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)首位，市占率優(yōu)勢(shì)持續(xù)強(qiáng)化。這種聚焦高價(jià)值城市的布局策略，讓中海在市場(chǎng)波動(dòng)中有效規(guī)避了三四線城市的庫存風(fēng)險(xiǎn)，保障了銷售回款的穩(wěn)定性。

財(cái)務(wù)健康度則是中海穿越周期的另一核心底氣。截至上半年末，中海在手現(xiàn)金達(dá)1089.6億元，占總資產(chǎn)比例12.1%，充足的資金儲(chǔ)備足以應(yīng)對(duì)市場(chǎng)短期波動(dòng)。在“三條紅線”監(jiān)管指標(biāo)上，其剔除預(yù)收款資產(chǎn)負(fù)債率45.7%、凈借貸比率28.4%、現(xiàn)金短債比4.9倍，三項(xiàng)指標(biāo)均優(yōu)于“綠檔”標(biāo)準(zhǔn)，財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)的安全性處于行業(yè)頭部水平。

更值得關(guān)注的是，中海的財(cái)務(wù)效率同樣領(lǐng)先。上半年，其平均融資成本僅2.9%，遠(yuǎn)低于行業(yè)平均水平；分銷及行政費(fèi)用合計(jì)占收入比例僅3.8%，費(fèi)效比優(yōu)勢(shì)顯著。國際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的認(rèn)可進(jìn)一步印證了其信用實(shí)力——作為當(dāng)前唯一獲得兩家國際機(jī)構(gòu)A-級(jí)評(píng)級(jí)的內(nèi)房企業(yè)，中海在融資渠道拓展、資金成本控制上具備天然優(yōu)勢(shì)，為后續(xù)發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

逆周期投資

當(dāng)多數(shù)房企選擇收縮投資、聚焦保交付時(shí)，中海卻以“進(jìn)取有為”的姿態(tài)布局未來，通過逆周期拿地?fù)屨己诵某鞘袃?yōu)質(zhì)資源，為業(yè)績?cè)鲩L儲(chǔ)備長期動(dòng)能。2025年1-7月，中海共獲取22幅地塊，權(quán)益購地金額550.1億元，投資規(guī)模位居行業(yè)首位，其“主流城市、主流地段、主流產(chǎn)品”的投資策略在此輪布局中體現(xiàn)得淋漓盡致。

從拿地結(jié)構(gòu)來看，中海對(duì)一線及強(qiáng)二線城市的投資占比高達(dá)86%，其中四個(gè)一線城市及香港的權(quán)益購地金額占比64%，貨量結(jié)構(gòu)的高價(jià)值屬性凸顯。多宗重點(diǎn)地塊的獲取，進(jìn)一步鞏固了其在核心城市的市場(chǎng)地位：7月，中海以53.63億元、65.25億元分別拿下上海靜安區(qū)商住用地與普陀區(qū)多用途地塊，溢價(jià)率分別達(dá)10.1%、14.17%，彰顯出對(duì)上海核心地段市場(chǎng)的信心；在北京，其以75.02億元競(jìng)得海淀樹村地塊，10.23萬元/平方米的樓面價(jià)創(chuàng)下北京新高，該地塊緊鄰后廠村產(chǎn)業(yè)區(qū)與上地學(xué)區(qū)，兼具產(chǎn)業(yè)與教育資源優(yōu)勢(shì)，未來市場(chǎng)潛力可期。

此外，中海還積極參與城市更新與地標(biāo)項(xiàng)目建設(shè)，進(jìn)一步豐富土儲(chǔ)類型。在杭州，其以80.78億元拿下海潮TOD地塊，計(jì)劃打造“產(chǎn)業(yè)總部+品質(zhì)住區(qū)”一體化城市地標(biāo)；在北京豐臺(tái)，通過底價(jià)獲取西南郊冷庫地塊，探索城中村改造與產(chǎn)業(yè)升級(jí)結(jié)合的新模式，該項(xiàng)目已被列為區(qū)域城市更新示范案例。

據(jù)中海管理層透露，下半年北京海淀樹村、深圳后海、上海普陀等重點(diǎn)地塊項(xiàng)目將集中入市。這些項(xiàng)目憑借核心地段優(yōu)勢(shì)與差異化產(chǎn)品定位，有望實(shí)現(xiàn)“開盤即熱銷”，為公司全年銷售規(guī)模與利潤水平的提升提供關(guān)鍵支撐。

打造差異化競(jìng)爭(zhēng)力

在存量地產(chǎn)時(shí)代，“產(chǎn)品力”成為房企競(jìng)爭(zhēng)的核心賽道。2025年上半年，中海通過發(fā)布“中海好房子Living OS系統(tǒng)”，構(gòu)建起覆蓋居住全周期的智慧空間生態(tài)，為產(chǎn)品力升級(jí)注入新動(dòng)能。該系統(tǒng)依托數(shù)字基建、整合鏈接、數(shù)智定制三大核心能力，聚焦“安全、舒適、綠色、智慧”四大維度，通過16大產(chǎn)品系統(tǒng)、172項(xiàng)客戶需求解決方案，精準(zhǔn)解決居住痛點(diǎn)——從智能安防系統(tǒng)保障居家安全，到超低能耗建材降低居住成本，再到家居設(shè)備聯(lián)動(dòng)控制提升生活便捷度，全方位優(yōu)化居住體驗(yàn)。

系統(tǒng)落地項(xiàng)目的市場(chǎng)反響印證了其產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力。北京萬吉玖序、上海云邸玖章等首批搭載該系統(tǒng)的項(xiàng)目，在當(dāng)?shù)貥鞘衅降趯?shí)現(xiàn)逆勢(shì)熱銷，不僅達(dá)成高去化率，還實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)品溢價(jià)，真正做到“量價(jià)兼得”。截至上半年末，該系統(tǒng)已在28個(gè)新開發(fā)項(xiàng)目中推廣應(yīng)用，成為行業(yè)產(chǎn)品創(chuàng)新的標(biāo)桿，進(jìn)一步強(qiáng)化了中海的品牌影響力。

除住宅產(chǎn)品革新外，中海還通過持有性業(yè)務(wù)與ESG發(fā)展，構(gòu)建“住宅+持有”雙輪驅(qū)動(dòng)模式，拓展增長空間。上半年，其商業(yè)物業(yè)運(yùn)營收入達(dá)35.4億元，其中一線核心城市項(xiàng)目貢獻(xiàn)了47%的收入；北京中海大吉巷商業(yè)項(xiàng)目于5月開業(yè)，首日客流超20萬人次，出租率達(dá)96%，成為核心城區(qū)城市更新的成功案例。同時(shí)，中海首個(gè)商業(yè)公募REITs項(xiàng)目正在有序推進(jìn)，未來將通過資產(chǎn)證券化盤活商業(yè)資產(chǎn)，釋放長期價(jià)值，開辟新的利潤增長點(diǎn)。

在ESG領(lǐng)域，中海同樣保持行業(yè)領(lǐng)先水平。倫敦證券交易所集團(tuán)（LSEG）給予其88分評(píng)分，位列全球房地產(chǎn)行業(yè)第一；MSCI評(píng)級(jí)維持A級(jí)別。具體實(shí)踐中，北京中海金融中心打造為零碳建筑科技示范工程，通過全生命周期低碳管理，實(shí)現(xiàn)能源高效利用與環(huán)境友好發(fā)展。這些成果不僅提升了品牌社會(huì)形象，也為中海贏得了綠色金融、可持續(xù)發(fā)展合作等方面的優(yōu)勢(shì)，助力其在長期競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)有利地位。