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原房主親屬以 “前手房屋買賣合同被確認(rèn)無效，拆遷協(xié)議無法履行為由” 起訴 “解除拆遷利益分配協(xié)議”，買房人反訴 “確認(rèn)協(xié)議有效”，辯稱 “協(xié)議是真實意思，未過戶非自身原因，拆遷利益分配條款可履行”，法院最終判決 “確認(rèn)協(xié)議有效，駁回解除訴求”！近日，北京市通州區(qū)人民法院審理此案，明確 “協(xié)議系雙方真實意思，無無效情形，僅被拆遷人認(rèn)定未定論不構(gòu)成解除理由”，為 “農(nóng)村房屋拆遷后利益分配協(xié)議糾紛” 提供關(guān)鍵裁判指引。

一、案情梳理

（一）案情簡介

房屋買賣與權(quán)屬爭議：

1999 年，趙強（2007 年去世）將 “通州一號房屋”（某村某號房屋）以 8.6 萬元賣給陳鋒，陳鋒付清全款后，2003-2017 年全額翻建房屋并居住至拆遷；

2004 年，因趙強欲收回房屋，陳鋒暫將房屋過戶至妹夫林浩（本村村民）名下，但林浩未支付房款、未實際占有，雙方無真實買賣關(guān)系；

2023 年 3 月，北京二中院 A 號再審判決書認(rèn)定 “陳鋒非本村村民，趙強與陳鋒的房屋買賣合同無效”，同時查明 “陳鋒與林浩無真實買賣關(guān)系”。

拆遷與協(xié)議簽訂：

2017 年 “通州一號房屋” 拆遷，拆遷辦 “六方小組” 曾確認(rèn) “陳鋒是實際使用人、投資人，為被拆遷人”，但因林浩與陳鋒就被拆遷人身份爭議，拆遷單位乙公司（原某分公司）未蓋章確認(rèn)拆遷協(xié)議；

2020 年 12 月 20 日，經(jīng)村委會、拆遷單位丙公司（原某建設(shè)公司）協(xié)調(diào)，陳鋒（甲方）與趙強親屬趙蘭（遺孀）、趙偉、趙亮（之子）（乙方）簽訂《協(xié)議書》，約定 “① 陳鋒為被拆遷人，簽訂拆遷協(xié)議；② 陳鋒獲全部拆遷利益后，補償乙方 50㎡安置房 + 150 萬元，村補不到位加 10 萬；③ 雙方認(rèn)可陳鋒是實際權(quán)利人”，雙方簽字按印。

后續(xù)爭議：

2023 年再審判決后，乙公司表示 “只要趙蘭一方與陳鋒就利益分配達成一致，即可推進拆遷，不受前手買賣合同效力影響”，但趙蘭一方以 “買賣合同無效，陳鋒無法作為被拆遷人” 為由，拒絕配合并起訴解除協(xié)議，陳鋒反訴確認(rèn)協(xié)議有效。

無爭議事實：

雙方均認(rèn)可《協(xié)議書》是真實意思表示，無約定解除條款，未協(xié)商一致解除；拆遷利益尚未發(fā)放，被拆遷人身份暫未定論。

（二）本訴原告（反訴被告）訴求與核心主張

原告趙蘭（趙強遺孀）、趙偉、趙亮（趙強之子，均為原房主親屬，敗訴方）訴稱：

判令解除與被告陳鋒（買房人，勝訴方）2020 年 12 月 20 日簽訂的《協(xié)議書》；

本案訴訟費由陳鋒承擔(dān)。

事實依據(jù)：

前手房屋買賣合同被確認(rèn)無效，協(xié)議無法履行：

2023 年 3 月北京二中院 A 號再審判決書認(rèn)定 “陳鋒非本村村民，趙強與陳鋒的買賣合同無效”；

拆遷單位乙公司以 “買賣合同無效” 為由，不同意陳鋒作為被拆遷人簽訂拆遷協(xié)議，導(dǎo)致《協(xié)議書》中 “陳鋒作為被拆遷人” 的條款無法履行，協(xié)議目的落空。

（三）反訴原告（陳鋒）訴求與核心事實

反訴原告陳鋒訴稱：

判令確認(rèn)與趙蘭、趙偉、趙亮 2020 年 12 月 20 日簽訂的《協(xié)議書》有效；

本案訴訟費由趙蘭、趙偉、趙亮承擔(dān)。

事實依據(jù)：

協(xié)議系雙方真實意思，內(nèi)容合法：

《協(xié)議書》經(jīng)村委會、丙公司協(xié)調(diào)達成，明確利益分配方案，雙方簽字按印，無脅迫、欺詐情形；

陳鋒是房屋實際權(quán)利人，長期占有使用：

陳鋒 1999 年購房后翻建、居住至拆遷，2017 年拆遷辦曾確認(rèn)其為被拆遷人，林浩僅為名義過戶人；

協(xié)議可履行，未履行是趙蘭一方惡意阻撓：

乙公司明確 “雙方達成一致即可推進拆遷”，《協(xié)議書》已約定利益分配，趙蘭一方以 “買賣合同無效” 拒絕配合，違反誠實信用原則。

（四）第三人（乙公司）陳述

乙公司述稱：

受丙公司授權(quán)開展拆遷工作，《協(xié)議書》與乙公司無關(guān)；

目前 “通州一號房屋” 的被拆遷人未定論，需宅基地使用權(quán)人（趙蘭一方）與實際投資人（陳鋒）就利益分配達成一致，即可按拆遷方案推進，不受前手買賣合同效力直接影響。

二、案件分析

（一）爭議焦點

2020 年《協(xié)議書》是否合法有效？

趙蘭一方主張 “協(xié)議無法履行” 是否構(gòu)成法定解除事由？

（二）勝訴關(guān)鍵：法律適用與事實認(rèn)定

《協(xié)議書》合法有效，符合合同生效要件

依據(jù)《民法典》第一百四十三條 “民事法律行為有效：（一）行為人具有相應(yīng)民事行為能力；（二）意思表示真實；（三）不違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定，不違背公序良俗”：

意思真實：《協(xié)議書》是經(jīng)多方協(xié)調(diào)后簽訂，雙方均認(rèn)可 “簽字按印屬實”，無證據(jù)證明 “受脅迫、欺詐”，符合 “真實意思” 要求；

內(nèi)容合法：協(xié)議核心是 “拆遷利益分配”，而非 “確認(rèn)房屋所有權(quán)”，即使前手買賣合同無效，不影響 “利益分配條款” 的效力；“陳鋒作為被拆遷人” 是雙方內(nèi)部約定，未違反法律強制性規(guī)定（被拆遷人認(rèn)定是行政程序，不影響民事協(xié)議效力）；

主體適格：趙蘭、趙偉、趙亮是趙強的法定繼承人，陳鋒是協(xié)議約定的利益主體，均具備民事行為能力。

趙蘭一方主張 “協(xié)議無法履行” 不成立，無法定解除事由

依據(jù)《民法典》第五百六十三條 “有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的；（五）法律規(guī)定的其他情形”：

無 “無法履行” 的客觀事實：乙公司明確 “只要雙方達成一致即可推進拆遷”，《協(xié)議書》已約定利益分配方案，僅需雙方配合即可履行，不存在 “客觀上無法履行” 的障礙；

前手合同無效不影響協(xié)議效力：買賣合同無效解決的是 “房屋所有權(quán)歸屬”，而《協(xié)議書》解決的是 “拆遷利益分配”，二者是不同法律關(guān)系，前者無效不導(dǎo)致后者無法履行；

趙蘭一方存在惡意阻撓：陳鋒已按協(xié)議約定準(zhǔn)備履行，趙蘭一方以 “買賣合同無效” 為由拒絕配合，屬于 “單方違約”，不構(gòu)成 “法定解除事由”。

三、裁判結(jié)果

確認(rèn)原告（反訴被告）趙蘭、趙偉、趙亮與被告（反訴原告）陳鋒于 2020 年 12 月 20 日簽訂的《協(xié)議書》有效；

四、案件啟示

（一）買房人（實際權(quán)利人）：拆遷前 “利益分配協(xié)議” 簽訂 “三要點”

明確利益分配方案，弱化 “身份認(rèn)定” 條款

與原房主簽訂拆遷利益分配協(xié)議時，重點約定 “拆遷利益總額、補償金額、支付時間”，而非僅依賴 “被拆遷人身份”；可增加 “若第三方（如拆遷單位）不認(rèn)可被拆遷人身份，雙方共同配合協(xié)商，協(xié)商不成仍按利益分配比例執(zhí)行” 的條款（本案中陳鋒因協(xié)議明確利益分配，即使被拆遷人身份未定論，仍能主張協(xié)議有效）；

留存 “實際占有使用證據(jù)”，夯實權(quán)利基礎(chǔ)

購房后留存 “翻建合同、裝修記錄、物業(yè)費 / 水電費繳費記錄”，證明 “實際投資、占有”，即使前手買賣合同無效，仍能通過 “實際權(quán)利人” 身份主張拆遷利益（本案中陳鋒的翻建記錄、居住證明，成為法院認(rèn)可其權(quán)益的關(guān)鍵）；

協(xié)議簽訂經(jīng)第三方見證，增強效力

邀請村委會、拆遷單位工作人員作為見證人在協(xié)議上簽字，或通過公證處公證，避免原房主后期以 “協(xié)議是單方意思” 反悔（本案中陳鋒的協(xié)議經(jīng)村委會協(xié)調(diào)簽訂，增加了效力可信度）。

（二）原房主親屬：簽訂協(xié)議需 “審慎履約，不隨意反悔”

明確協(xié)議性質(zhì)，不混淆 “所有權(quán)” 與 “利益分配”

即使前手房屋買賣合同無效，也不必然導(dǎo)致 “拆遷利益分配協(xié)議” 無效，需區(qū)分 “房屋所有權(quán)歸屬” 與 “拆遷利益如何分” 兩個法律關(guān)系；簽訂協(xié)議前明確 “自身訴求（如補償金額、安置房面積）”，簽字后需按約履行，不可因 “政策變化、利益誘惑” 隨意反悔（本案中趙蘭一方因混淆二者關(guān)系，導(dǎo)致解除訴求被駁回）；

配合推進拆遷，避免 “惡意阻撓” 擔(dān)責(zé)

若拆遷單位要求 “雙方達成一致”，應(yīng)積極與實際權(quán)利人協(xié)商，不可故意拖延、拒絕配合，否則可能因 “違約” 承擔(dān)訴訟費，還可能影響拆遷利益的及時獲取（本案中趙蘭一方因惡意阻撓，最終承擔(dān)全部訴訟費）。

（三）拆遷單位：明確 “權(quán)利協(xié)調(diào)路徑”，減少糾紛

提前告知 “拆遷推進條件”，引導(dǎo)協(xié)商

遇到 “宅基地使用權(quán)人與實際投資人不一致” 時，及時告知 “需雙方達成利益分配協(xié)議即可推進”，避免當(dāng)事人因 “誤解政策” 引發(fā)糾紛（本案中乙公司明確協(xié)調(diào)路徑，為法院認(rèn)定 “協(xié)議可履行” 提供了依據(jù)）；

不直接否定民事協(xié)議效力，尊重法院裁判

拆遷單位僅需審查 “當(dāng)事人是否達成一致”，無需對民事協(xié)議的效力作出判斷，最終以法院生效裁判為準(zhǔn)，避免因 “越權(quán)認(rèn)定” 引發(fā)次生糾紛。

（四）核心提醒：拆遷利益分配協(xié)議 “真實意思 + 可履行性” 是關(guān)鍵

本案中陳鋒勝訴的核心，在于 “協(xié)議是真實意思 + 內(nèi)容合法 + 可履行，無無效或解除事由”；趙蘭一方敗訴的關(guān)鍵，在于 “混淆合同效力與履行條件，無證據(jù)證明協(xié)議無法履行”。這警示所有參與者：

? 簽訂拆遷協(xié)議前，明確利益分配方案，留存證據(jù)證明真實意思；

? 不可因 “前手合同無效” 隨意反悔，需區(qū)分不同法律關(guān)系；

?? 遇到拆遷利益糾紛，及時咨詢律師，明確協(xié)議效力與履行路徑，避免因 “誤解政策” 導(dǎo)致權(quán)益受損。

農(nóng)村房屋拆遷涉及多方利益，唯有各方秉持誠信、依法協(xié)商，才能減少 “簽協(xié)議后反悔”“因身份爭議拖延拆遷” 等糾紛，確保拆遷工作順利推進，各方權(quán)益得到保障。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）