羊城春意漸濃，廣州地鐵也同步傳來了好消息。

　　隨著廣州地鐵第四期建設(shè)規(guī)劃進入沖刺階段，天河區(qū)規(guī)劃和自然資源局日前已率先釋放關(guān)鍵信號：天河區(qū)分局積極協(xié)調(diào)市有關(guān)部門，將10號線二期工程、19號線一期工程、23號線一期工程和26號線工程納入廣州市軌道城市交通第四期建設(shè)規(guī)劃。

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　　注意，天河區(qū)官方表述中“積極協(xié)調(diào)納入”的完成時態(tài)。也暗示市級層面已達成共識，這回終于不用再等下去了。

　　其中23號線成功入圍的呼聲最大，這條被市民戲稱為“十年鴿王”的線路，歷經(jīng)三次規(guī)劃調(diào)整、兩次被踢出建設(shè)名單的坎坷命運后，這回終于等來了自己的春天。

　　十年磨一劍，從“被鴿王”到戰(zhàn)略級突破

　　23號線的命運堪稱廣州地鐵史的“血淚史”：

　　2015年：首次進入第三期規(guī)劃名單；

　　2017年：因“限鐵令”、黃埔段人口密度不足（1.1萬人/平方公里，低于國家1.2萬人紅線）、增城段客流強度預測過低（僅0.7萬人次/日）被緊急叫停。

　　2025年：隨著第三期規(guī)劃完成度超90%、廣州東部中心升級為國家級戰(zhàn)略（定位“現(xiàn)代活力核”和“新廣州”），23號線以“東部脊梁”身份回歸，串聯(lián)海珠人工智能島、天河智慧城、黃埔科學城、增城開發(fā)區(qū)四大產(chǎn)業(yè)引擎，成為產(chǎn)城融合的關(guān)鍵動脈。

　　十年一夢，這餅實在等了太久，也難免大家不斷降低期待值。但如今成功入圍，也算從媳婦終熬成婆。

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　　23號線，為何呼聲那么高？

　　原因一：不僅是人口大區(qū)，更是地鐵盲區(qū)。

　　23號線沿線目前常住人口的數(shù)量已經(jīng)達到180萬人，人流量龐大，對于公共交通的依賴程度更高。

　　拿永寧板塊來說，其聚集的珠江時光薈、合景譽山國際等大片一二手樓盤，常住人口已經(jīng)超過30萬人，沒有地鐵長期只能被迫依賴地面交通進行通勤。

　　自駕：永安大道、新新公路二選一，總之都往天河、黃埔科學城走，選哪條都堵。

　　地鐵：距離隔壁新塘任意一個地鐵站都是7公里起，打車費不忍直視。

　　公交：線路少，等待時間長，路上跟著私家車一起堵，到地鐵站也將近一小時車程。

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　　像這樣的困境在23號線沿線還有很多，居民實在苦于沒有地鐵久矣，通勤都快熬成心病。

　　原因二：想致富，先修路。

　　從23號線的線路圖來看，該地鐵將以增城為起點，途經(jīng)黃埔，覆蓋琶洲、金融城、魚珠CBD、智慧城、科學城等重點區(qū)域，即橫跨增城、海珠、黃埔、天河四區(qū)內(nèi)的多個核心板塊。

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　　廣州目前在主推的東進戰(zhàn)略，也迫切需要一條能串連各節(jié)點的地鐵線路帶來虹吸效應，拉進整個東部與市區(qū)間的距離，促進片區(qū)經(jīng)濟發(fā)展。

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　　總之還是印證了城市軌道交通的深層邏輯：從規(guī)劃藍圖到實際動工，背后是政策周期的精準卡位。

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　　一條地鐵，救三把火

　　第一救：救通勤

　　在23號線開通后，永寧站至珠江新城通勤時間將從兩個小時壓縮至50分鐘內(nèi)，日均節(jié)省通勤成本超20元/人。

　　另外23號線還將是廣州首條“快慢車”混跑線路，線路設(shè)計時速100公里，設(shè)置越行軌道提升通勤效率，終于能和通勤來回四個小時的日子告別。

　　第二救：救發(fā)展

　　23號線除了將解決交通出行難題，并且還能吸引更多人才或年輕人落戶沿線各個片區(qū)定居、生活、工作，甚至對于政府賣地、賣樓都是極大利好。

　　更關(guān)鍵的，是整個沿線地區(qū)都將形成更好的虹吸效應，預計吸引智能制造企業(yè)入駐，推動“軌道+產(chǎn)業(yè)+社區(qū)”融合，帶動沿線經(jīng)濟發(fā)展。

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　　第三救：救樓市

　　截至2024年底，整個增城庫存量為255.3萬㎡，2021年為272萬㎡，消化速度遠不及供應速度。但其實拋開通勤困難不談，增城真的可以稱得上是剛需天堂。

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　　依舊以永寧為例。從周邊的商業(yè)配套來看，5公里內(nèi)包含了永旺夢樂城、新塘萬達、悠方天地等大型商業(yè)體，同時省一級學校以及三家大醫(yī)院也有配套，完全能滿足日常生活需求。

　　更重要的是這塊房價已經(jīng)近乎腥風血雨。像前幾天廣州悅峰，直接7字頭起，單價跌破片區(qū)最低，打了個措手不及。雖然沒多久“無底線”降價就被緊急叫停，但目前在售樓盤的均價也保持在8字頭左右。

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　　二手市場同樣開卷，近一年成交均價僅0.96萬/㎡。

　　區(qū)域價格已經(jīng)近三年持續(xù)下行，24年Q4跌幅進一步擴大至-40.5%，來到歷史最低點，買方市場主導下價格或繼續(xù)下探。

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　　都說地鐵修到哪，房價漲到哪。23號線的確定，無疑是對片區(qū)去庫存的重大利好。

　　參考地鐵三期建設(shè)周期，23號線至少要等到2032年前后具備通車條件，七年時間，沿線居民還需忍耐。

　　好消息是，新白廣城際倒是有望今年開通了，開通后，永寧街坊可搭乘新白廣城際快速直達新塘南站、鎮(zhèn)龍站，換乘地鐵13號線、21號線，對于單程通勤也算有所改善。

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　　另外地鐵28號線也有了最新動態(tài)，根據(jù)廣州地鐵官網(wǎng)最新發(fā)布的佛穗莞城際鷺洲至新塘段（廣州段）社會穩(wěn)定風險分析征求公眾意見公示顯示，其項目在增城區(qū)涉及新塘鎮(zhèn)和永寧街道。不管怎么說，增城的日子也是逐漸好起來了。

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　　而對于想要借機入局者，仍需警惕“預期泡沫”與“配套時差”的雙重博弈。對于自住剛需，當前底價窗口仍在；對于投資者，唯有錨定地鐵1公里+TOD上蓋+小戶型三重邏輯，方能穿越周期波動。

　　不知道大家對于23號線有怎樣的期待？