文︱劉德科

對于微弱的樓市火苗，自然資源部稍微加了一些些「柴」。

自然資源部的落地政策

自然資源部正在加速讓新政策落地。昨天〔2025/3/11〕，自然資源部和財(cái)政部公布了一份新文件，支持地方政府運(yùn)用專項(xiàng)債開展土地儲(chǔ)備，并且特別強(qiáng)調(diào)「各地要優(yōu)先將處置存量閑置土地清單中的地塊納入土地儲(chǔ)備計(jì)劃」（《關(guān)于做好運(yùn)用地方政府專項(xiàng)債券支持土地儲(chǔ)備有關(guān)工作的通知》，自然資發(fā)〔2025〕45號）。

簡單說，就是給錢，讓地方政府有錢去收購房企手上的存量土地。哪些存量土地？「企業(yè)無力或無意愿繼續(xù)開發(fā)、已供應(yīng)未動(dòng)工的房地產(chǎn)用地，以及其他符合收回收購條件的土地?！?/p>

前些天李強(qiáng)總理在《政府工作報(bào)告》說得很清楚：「擬安排地方政府專項(xiàng)債券4.4萬億元、比上年增加5000億元，重點(diǎn)用于投資建設(shè)、土地收儲(chǔ)和收購存量商品房、消化地方政府拖欠企業(yè)賬款等。」

你知道的，收儲(chǔ)是本輪提振樓市在供給端的主要政策之一，收儲(chǔ)既包括收購房企的存量土地，也包括收購商品房用作保障房。

這兩種收儲(chǔ)模式，哪種落地更快，效率更高？當(dāng)然是收購存量土地。相比之下，收購商品房用作保障房更復(fù)雜，商品房跟保障房的匹配度極低，強(qiáng)行把商品房變成保障房，無論是現(xiàn)在的資金使用效率還是日后的運(yùn)營維護(hù)效率都很低。

城中村改造到底是啥意思

在供給端，除了收儲(chǔ)，提振樓市還有一個(gè)關(guān)鍵政策——城中村改造?！墩ぷ鲌?bào)告》也說得很清楚：「加力實(shí)施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。」

城中村改造這個(gè)詞，至少有兩種含義：一種是側(cè)重「改」，即適度地翻新，并且增添一些設(shè)施；另一種是側(cè)重「造」，即拆遷重新開發(fā)。

我們再來讀《政府工作報(bào)告》，緊跟在「加力實(shí)施城中村和危舊房改造」之后，是這樣一句「充分釋放剛性和改善性住房需求潛力」。如果是適度地翻新，能充分釋放住房需求嗎？只有拆遷重新開發(fā)，才能充分釋放住房需求。

我們來看看住建部是怎么理解的。住建部在前幾天〔2025/3/9〕的兩會(huì)民生主題記者會(huì)上也提到了城中村改造，你能感受到他們是把重點(diǎn)放在「改」，而非「造」——

「著力抓好三件事：一是2000年以前建成的城市老舊小區(qū)都要納入改造范圍，因地制宜實(shí)施改造。也鼓勵(lì)地方探索居民自主更新改造老舊住宅。二是城中村改造項(xiàng)目，現(xiàn)在范圍已經(jīng)擴(kuò)大到全國地級及以上城市，要在去年新增100萬套的基礎(chǔ)上，繼續(xù)擴(kuò)大改造規(guī)模。三是大力推進(jìn)完整社區(qū)建設(shè)，重點(diǎn)是聚焦『一老一小』，完善無障礙適老化配套設(shè)施，增補(bǔ)托育服務(wù)設(shè)施、兒童活動(dòng)場地?！?/p>

他們更在乎的是適度地翻新，而不是拆遷重新開發(fā)。我們實(shí)在想不明白，適度地翻新，怎么「充分釋放剛性和改善性住房需求潛力」？

政策效用對比

我們稍微來對比一下供給端的政策。如果城中村改造的側(cè)重點(diǎn)在于拆遷重新開發(fā)，那么我們對于政策的效用評估，大概是這樣的——

●城中村改造＞收購存量土地＞收購存量房用作保障房

城中村改造的關(guān)鍵功效，在于《政府工作報(bào)告》所說的「充分釋放剛性和改善性住房需求潛力」；收儲(chǔ)的關(guān)鍵功效在于改善房企的資金流動(dòng)性，但收購存量土地的操作難度要低于收購存量房用作保障房。

何時(shí)加柴

房地產(chǎn)市場信心是在恢復(fù)，行情有暖意，但這種暖意能存續(xù)多久？這種暖意，需要不斷加柴，才能不熄——在市場信心尚未完全恢復(fù)的時(shí)候，政策才是柴。

最怕的一種狀況是：有些人認(rèn)為現(xiàn)在樓市行情已有暖意，不需要加柴了；非要看到火苗快要熄滅了，才肯加柴——最終需要付出更多的柴，更高昂的政策成本。

你也可以翻一下

我們前陣子寫的那篇文章

2025/2/12

主編-何玲 影像總監(jiān)-費(fèi)嘉

編輯-盧丹婷 編導(dǎo)-沈奕飛 攝像-王德正

商務(wù)總監(jiān)-周慧慧 總策劃-王冬鶯 總編輯-劉德科

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