北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰(zhàn)經(jīng)驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

請問，盡管您不建議碰塔樓，但我們還是準備對塔樓下手。原因是，離孩子單位近，價格也在承受范圍內(nèi)。加之小區(qū)環(huán)境不錯，樓齡較新，總樓層十多層，物業(yè)也不錯，戶型也行。這等于是滿足了N多個需求。也符合您說的，滿足一個算成功，滿足二個算超值，滿足三個是可遇不可求。

那請教章哥：

1、您曾提到的國家住建部前幾年出臺的關(guān)于塔樓的文件中，會對塔樓帶來一定的影響。您方便說一下具體要影響到什么地方。

2、選擇塔樓時，要注意哪些硬傷？

3、還有是搞價空間大嗎？補充一下，這個塔樓和一般的塔樓不一樣。就是說，不是那種下了電梯后，左拐右拐才能找見門的那種塔樓。

A：

1、我說的是塔樓次選，不是說不能碰，價格要合適了怎么都合適。

2、不過您說的這幾個談不上單獨的需求，而是可以綜合成一個“居住體驗”。打個比方這就跟找工作似的，常規(guī)的主要需求是“錢多事兒少離家近”，但像什么寫字樓不錯+新裝修+不用等電梯等等，這些都可以綜合成“工作環(huán)境好”，是一個需求。

3、主要影響舉例說明吧。假定兩棟樓現(xiàn)在都是10萬單價，塔樓得房率75%板樓85%，在按建面報價的時候無所謂，兩套100平的房子都是1000萬，很少有人太注意套內(nèi)單價。

但某天突然執(zhí)行必須按套內(nèi)面積報價了。如果兩棟樓還想都賣1000萬，塔樓單價就要13.33萬，因為面積從100平縮減為75平了。而板樓是11.75萬，面積變?yōu)?5平。那請問，要想房子好賣，是塔樓降價呢還是板樓漲價？您會怎么選？

4、塔樓的硬傷，主要就是得房率和戶型朝向，其他的也沒什么。另外也看面積，理論上越是大戶型的得房率越高，戶型也能設(shè)計的更好一些。

5、搞價空間？這具體的問當?shù)刂薪榘?，他們最熟悉行情，我不敢瞎說。如果設(shè)計的好，居住方便那就挺好啊，房子是用來住的，自己的居住體驗最重要。

僅供參考。

二

Q:

請問，我們現(xiàn)在住的是西城學區(qū)房，金融街的50多平能賣900多萬，前些年500多萬買的，現(xiàn)在孩子已經(jīng)初中，學位空出來了，不知道是否應(yīng)該賣掉？

但如果賣掉的話又不知道買哪里，不買的話又得租房，好像無論怎么做都不合適。您有什么建議嗎？孩子還得至少在西城區(qū)五年，上大學之后才可能搬走。

A：

1、常規(guī)建議是，既然用完了學位，那就把學區(qū)房賣掉唄。要不然從居住角度來說性價比不高，900多萬只享受到了600多萬的居住體驗。從保值角度也有風險，高峰期之后溢價部分很可能受影響。

所以不如賣掉房子換到?jīng)]有溢價的非學區(qū)房，900多萬能買相當好的改善房了，房子本來就是用來住的，何必浪費學區(qū)溢價呢？而且占著學區(qū)房不用學位也不合適，給其他有上學需求的家庭騰出機會吧。

2、買哪里？要么就買在附近的豐臺區(qū)，肯定沒溢價，就看自己的通勤和孩子上學是否方便了。要么就索性買在朝陽區(qū)，相對租金最高，然后用換租的形式解決居住問題。朝陽900多萬的房子一般能租1萬多，這筆錢在西能租價值1000多萬的房子了，也就是能占學區(qū)房的便宜。

3、我沒具體建議，所有事情都有利弊，看自己怎么選擇吧。

僅供參考。

三

Q:

請問，現(xiàn)在房價是不是還在持續(xù)下跌中，現(xiàn)在手上有一套建材城東一里的房子，小孩兒一歲，現(xiàn)在適不適合置換，600W的話選擇哪里比較好，夫妻都在中關(guān)村附近上班。

A：

1、可以算持續(xù)下跌，但基本也是橫盤吧。按我的計算，現(xiàn)在比去年8月的均價跌了0.04%，也就是去年均價6萬出頭兒，今年跌了2000多塊錢。單看著數(shù)值挺大的，比例不算太高。

2、房子是用來住的，有需求就換唄，不著急就等著看行情，等大盤有明確漲幅再換。反正西三旗肯定不是領(lǐng)漲的板塊，明確趨勢了再賣也不吃虧。不過得看買到哪里了，跟西三旗同等板塊的差不多，領(lǐng)漲的就看運氣了。

3、換到哪里看自己的通勤吧，這沒標準。而且既然提到孩子，那也得看是否有學區(qū)的需求？常規(guī)建議是把各項主要需求都列出來，然后進行排序，看哪項最重要？如果不談學區(qū)，那常規(guī)建議是換到旁邊的清河西二旗板塊吧，學區(qū)溢價也不高，次新商品房的價格走勢更好。

如果完全不考慮學區(qū)，那就買南邊朝陽的，沒溢價，居住的性價比更高，價格走勢也大多挺好。

4、總之您這問題太寬泛，不好聊。買房跟買車買衣服下館子什么的差不多，還是先理清自己的主要需求吧，太籠統(tǒng)的聊著沒什么意思。

僅供參考。

四

Q:

請問：改善型需求，想購買新樓房，請問當前購買時機如何？看了南四環(huán)京投發(fā)展的森與天成項目的大戶型（136平四居），請幫評估該樓盤是否值得購買，存在什么樣的風險？

A：

1、新樓房我不熟啊，連價格都不知道，說好聽的沒人給錢，說不好聽的老惹麻煩，所以我也不愛聊。這還是問中介和渠道商吧，他們賣房的才熟悉新樓盤。

2、整體的時機我認為挺好的，北京平均的租金回報率已經(jīng)基本等同于同期銀行利率，朝石豐不帶學區(qū)溢價的小戶型甚至都大幅超過了。所以我不認為北京房價還有多少下跌空間，否則就是超跌了。

不過新房和二手房是兩個市場，具體樓盤還是問懂行的吧，我不知道價格，無法評價。

3、森與天成我只是路過，沒仔細看過，只能簡單說兩句。如果是從改善的角度肯定值得購買，尤其是小高層的洋房，密度低，這種規(guī)劃在四環(huán)沿線很少見。

從投資角度中等吧，地段兒普通，畢竟是兩區(qū)交界，否則豐臺區(qū)也不會規(guī)劃這么多的保障房和安置房。另外畢竟是南城，高總價的樓盤流動性略弱于北城，有可能影響價格走勢。但既然是改善需求，這些也就無所謂劣勢了，房子是用來住的，多考慮居住體驗吧。地段兒看發(fā)展，如果豐臺區(qū)真的把這里當重點也行。

4、存在什么風險？主要就是工程質(zhì)量唄。這種時期的地主家也沒有余糧啊，雖然京投是北京大國企，但樓市整體行情不怎么樣，開發(fā)商和施工方是否能保證質(zhì)量就看他們的良心吧。其他沒什么風險，既然是改善需求，那主要就是品質(zhì)方面的事兒，這問問熟悉項目的吧。

僅供參考。

五

Q:

我想請您幫個忙，租房的問題。我是20年的資深北漂兒，藝術(shù)類自由職業(yè)，沒買房，所以成了“中產(chǎn)”，中年無產(chǎn)者。一直租房，目前房東要賣房改善，所以我想租一套帶小院的兩居室或三居室，大廚房大客廳的，因為朋友多。地段不限，五環(huán)內(nèi)最好，租金最好在5000左右的。

A：

1、頭一回聽說這種“中產(chǎn)”的定義，調(diào)侃的挺有意思，但也透露出一絲無奈。

2、可您這個忙我?guī)筒簧?，因為我不是中介，租房只能找他們，也只有他們有房源?/p>

3、不過說實話，您這要求可能不太好實現(xiàn)。因為如果是5000的租金，那在五環(huán)內(nèi)一般對應(yīng)總價300萬左右的房子，學區(qū)房的話也就在400萬之內(nèi)。這種總價的在市區(qū)肯定是小戶型，不太可能有大廚房大客廳，甚至很多這價位的老房都沒客廳。

所以您這要求太高了，估計沒什么房源可選，即便是南五環(huán)都可能性不大，除非城中村的環(huán)境。所以我建議還是提高點兒預算吧，要不然不太好租到。

4、帶小院的在更是必須找中介，有可能有這種房，但我?guī)筒簧厦Α?/p>

僅供參考。

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