北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

請(qǐng)問，我家現(xiàn)有兩套房，一套學(xué)區(qū)占坑房公寓，一套父母住的老破小一居。我們一直租房，現(xiàn)在想買一套自住的，但是沒有購房資格了，中介建議用公司的名義購買，他們能幫著辦理經(jīng)營(yíng)性抵押貸款，利息并不高。您覺得這么做合適嗎？是否會(huì)有后續(xù)的麻煩？

另外我們準(zhǔn)備買的是勁松的老房子，看您推薦過說性價(jià)比高，請(qǐng)問有沒有什么劣勢(shì)？

A：

1、學(xué)區(qū)房是用完了學(xué)位嗎？如果用完了就賣掉騰出資格唄。看樣子是東城的吧，上學(xué)后就不需要房籍，有學(xué)籍就行。而且還是公寓，這種房一般不建議長(zhǎng)期持有。

2、一般不建議用公司名義買房，也不建議用經(jīng)營(yíng)貸長(zhǎng)期貸款，都有麻煩事兒。甭別的，每年的報(bào)稅年檢什么的就得找人代辦，經(jīng)營(yíng)貸也沒隔幾年就得重新續(xù)貸，萬一到時(shí)候停貸了怎么辦？所以這種情況更適合短期炒房的，對(duì)于自住的長(zhǎng)期持有不太合適。

另外用經(jīng)營(yíng)貸買房也屬于違規(guī)，有被央行下令嚴(yán)查的可能。萬一查出來可就得立刻還款，雖然這種事兒概率低，但也考慮好吧。

3、勁松的老房，從居住角度來說肯定是性價(jià)比高，但凡事都有兩面性，從投資角度就不算強(qiáng)了。一是老房的流動(dòng)性弱，出手的時(shí)候不好賣，尤其是銀行額度緊張的時(shí)期，掛牌期會(huì)很長(zhǎng)。

二是勁松屬于南城，價(jià)格走勢(shì)這么多年一直略弱于北城。比如和團(tuán)結(jié)湖的老破小相比吧，當(dāng)年也就相差15%左右的單價(jià)，現(xiàn)在已經(jīng)明顯拉大價(jià)差了。而團(tuán)結(jié)湖是一直跟隨大盤的，那就是勁松的略有落后了，以后最好的成績(jī)也就是不再落后。

4、簡(jiǎn)單就這情況，如果是自住為主就買勁松的吧，但最好別用公司名義，也別用抵押貸。

僅供參考。

二

Q:

請(qǐng)問，我家目前住房山良鄉(xiāng)，三口人面積68平米，還有貸款120萬，處于虧損中。但因?yàn)槲腋改敢獊肀本椭鷰Ш⒆?，所以必須換房為三居室，要不然就得租房，既不方便也不劃算。

我想問的是，我們現(xiàn)在換房的時(shí)機(jī)是否合適？如果換房，在不增加首付的情況下，您建議換到哪里？主要我們擔(dān)心將來再次貶值，所以想買套好的。

A：

1、租房對(duì)幫忙帶孩子來說有可能不方便，但未必不劃算。因?yàn)楸本┦袇^(qū)的租金收益也不過是接近同期銀行利率，而郊區(qū)一般是低于市區(qū)的，所以租房支出與銀行利息相比至少不吃虧。

2、換房的時(shí)機(jī)，我認(rèn)為算合適，也是因?yàn)樽饨鹗找嬉呀?jīng)和同期銀行利率差不多了。目前市區(qū)非學(xué)區(qū)房的小戶型甚至高于利息，也就是買房出租的收益比存銀行劃算，那對(duì)于房?jī)r(jià)來說就沒什么下跌空間了，畢竟有錢或有房的都會(huì)算賬。

3、我算不出也猜不出您家的首付是多少，更不知道準(zhǔn)備貸款多少。擔(dān)心貶值那就也計(jì)算房子的租售比唄，選擇盡量低的，沒泡沫也就沒什么下跌空間了。

4、總之還是先做個(gè)預(yù)算吧，有了總價(jià)預(yù)算才好聊房子。

僅供參考。

三

Q:

請(qǐng)問，上一套房子割肉賣掉后，給賣怕了，現(xiàn)在剛需想在亞運(yùn)村小營(yíng)附近買房，但又怕接著跌，不如繼續(xù)租房住，您覺得育慧里一區(qū)怎樣，它除了離地鐵遠(yuǎn)還有什么短板？單價(jià)您覺得多少可以入？

A：

1、既然割肉賣掉了，那為什么還要再買，是為了自住還是追漲殺跌啊？既然害怕下跌那就先甭買了唄，房子是用來住的，租也能滿足居住需求，等著確定行情上漲之后再說買不買。

2、育慧里一區(qū)怎樣？就是普通的老小區(qū)，沒什么特殊的，開發(fā)商是當(dāng)?shù)氐模菚?huì)兒還屬于集體性質(zhì)的企業(yè)呢。好像是跟北辰合作的吧，我也記不太清了。安置房和公房都有的普通老小區(qū)。

3、短板，塔樓多唄，不太好選戶型。而且小戶型比較多，得房率就不算太高了。住建部這幾年一直在推動(dòng)按套內(nèi)面積報(bào)價(jià)，意見稿早就有了，如果真正執(zhí)行，對(duì)塔樓不算利好。

另外這里應(yīng)該是1998年房改之前開發(fā)的。那個(gè)階段的非民營(yíng)開發(fā)商都不太賺錢，導(dǎo)致房地產(chǎn)全行業(yè)虧損，質(zhì)量普遍不算太強(qiáng)，但也都基本達(dá)標(biāo)。其他沒什么了。

4、單價(jià)我不知道，這問當(dāng)?shù)刂薪?，只有他們熟悉具體業(yè)務(wù)。

僅供參考。

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