01

利率降了，首套房買家涌入南澳！

南澳因利率下降帶動購房信心，成為全國首套房買家關注的重點地區(qū)。

隨著利率下調(diào)刺激更多借款人探索購房選項，計劃申請房貸的首套房買家人數(shù)大幅增加。

根據(jù) Equifax 2025 年 6 月季度消費者信貸洞察報告，首套房買家申請房貸的意向在 6 月季度增長了 9%，其中南澳的需求最為強勁。

該州通過抵押貸款經(jīng)紀的咨詢量上漲 10%，超過緊隨其后的昆士蘭（增長 8.2%）。相比之下，維州增長 6%，西澳增長 5.6%，新州僅增長 3%。

這也反映在市場活動上：首套房買家在 6 月的申請需求同比增長 6.9%，是 10 個月來的首次增長。

根據(jù) Money.com.au 2024 年 12 月收集的數(shù)據(jù)，南澳首套房貸款占自住貸款總量 34.9%，創(chuàng)歷史新高。

阿德萊德的抵押貸款經(jīng)紀 Jordan Hagicostas（Aussie）表示，他看到大量購房者希望踏上置業(yè)之路。

“我確實看到首套房買家的咨詢量大幅增加。政府和澳聯(lián)儲（RBA）通過降息以及更多首套房買家激勵措施，帶來了積極的市場情緒?！?/p>

“我的客戶開始發(fā)現(xiàn)以前無法進入市場的途徑，或者他們之前未意識到的機會，這導致咨詢量持續(xù)上升?！?/p>

阿德萊德精品經(jīng)紀公司 I am lending 創(chuàng)始人 Sam Neville 也表示，首套房買家占她服務的客戶大多數(shù)。

“自 6 月以來，首套房市場活動非?；钴S，很多買家希望在房價進一步上漲前入市?！?/p>

利率下降至兩年多來的最低水平，刺激南澳首套房買家考慮房貸。

Neville 表示：“這讓買家更有信心：如果他們現(xiàn)在能負擔得起預批準貸款，將來可能會更輕松，而不是更難。”

“過去三年，利率一直在上升，現(xiàn)在看到壓力有所緩解，心態(tài)也不同了?！?/p>

Hagicostas 補充道：“定期降息帶來的積極情緒，讓更多首套房買家進入市場，緩解了他們的負擔能力擔憂?！?/p>

“過去利率上升時，首套房買家往往擔心還款壓力而不敢入市；現(xiàn)在情況正好相反?！?/p>

他指出，低首付貸款產(chǎn)品變得更受歡迎，因為利率下降讓這些產(chǎn)品的成本更容易接受。

兩位經(jīng)紀人都認為，房價可負擔性仍是阻擋首套房買家的最大難題。

“購房者面對的是房價高和首付壓力雙重挑戰(zhàn)。他們在尋找快速積累首付的方法，同時還要兼顧貸款能力，以支持更大額度的貸款?！?/p>

“經(jīng)紀人可以幫他們規(guī)劃最佳方案，讓他們更快進入市場，并選擇最適合的貸款類型?！?/p>

Hagicostas 補充說，另一個主要挑戰(zhàn)是購房期望與現(xiàn)實之間的差距：“很多首套房買家希望買在自己成長的社區(qū)，但由于房價問題，他們往往需要搬離原社區(qū)才能找到可負擔房產(chǎn)?！?/p>

“很多人不愿在土地面積或房型上妥協(xié)，這使得公寓和聯(lián)排別墅不受歡迎，尤其是那些習慣獨立屋的買家?！?/p>

他強調(diào)，經(jīng)紀人的教育作用很關鍵：“那些愿意根據(jù)自身負擔能力入市的首套房買家，在 2–3 年內(nèi)房產(chǎn)增值 20–30%，為將來換更理想房提供了資金?！?/p>

“而拒絕妥協(xié)、無法負擔理想房產(chǎn)的買家，房價增長速度往往超過儲蓄速度，使他們進一步落后?！?/p>

02

投資者重返澳洲房市！貸款總數(shù)增加3.5%

在今年第二季度，投資者重返房市的速度超過了首次置業(yè)者和自住業(yè)主，因為他們利用了兩次降息后的較低借貸成本，且可負擔能力比首次置業(yè)者和其他自住業(yè)主更高。

澳洲統(tǒng)計局周三公布的數(shù)據(jù)顯示，投資借款者在截至6月的3個月內(nèi)獲得了額外1656份貸款協(xié)議，比第一季度增加3.5%，這是自去年9月以來的首次增長，使季度總數(shù)提高至經(jīng)季節(jié)性調(diào)整后的49065筆貸款。

AMP的首席經(jīng)濟學家Shane Oliver表示，這一增幅高于首次置業(yè)者的2.4%和自住業(yè)主的0.9%，這表明了投資者群體在房市中的實力，該市場今年預計將出現(xiàn)平均6%的價值增長。

“這一次，投資者似乎在房市中發(fā)揮了更大的作用?！?/p>

“可負擔能力對自住業(yè)主或首次置業(yè)者來說更是一個制約因素，雖然對投資者來說也是個問題，但沒有那么大，他們可以通過負扣稅來緩解一些壓力?！?/p>

官方數(shù)據(jù)顯示，在截至6月的一年內(nèi)，投資者貸款承諾總額同比增加5.7%，至196556筆，而首次置業(yè)者增加5.8%，至208598筆。

即便如此，投資者也沒有表現(xiàn)得異常突出。按價值計算，新增投資者貸款承諾僅上升1.4%，低于首次置業(yè)者的4.4%和所有自住業(yè)主的2.4%。

Oxford Economics Australia的首席經(jīng)濟學家Maree Kilroy表示：“自住業(yè)主放貸價值環(huán)比增長2.4%，主要由平均貸款規(guī)模提升至678000澳元的新紀錄推動，這比去年6月高出7.5%?！?/p>

Oliver還表示，投資者要么專注于價格較低的房產(chǎn)，如公寓或較便宜的獨立屋，要么有更多的“租房投資者”——即使自己租房住，也試圖通過購買投資房產(chǎn)在房市中立足的人。

Housing Industry Association表示，投資者通常在市場上漲中領先于自住業(yè)主。

HIA的首席經(jīng)濟學家Tim Reardon表示：“投資者領先于自住業(yè)主重返市場，這種情況是很典型的，因為他們的風險厭惡程度較低。”

“我們目前正處于這一周期的中期，投資者一直在重返市場，越來越相信持續(xù)強勁的人口增長、緊張的勞動力市場和不斷恢復的家庭收入將讓房市變得供不應求?！?/p>

今年第3次降息已將官方利率從一年前的4.35%下調(diào)至3.6%，首次置業(yè)者的可負擔能力正在改善。Kilroy表示，他們在不斷加強的房市中發(fā)揮著越來越重要的作用。

她說：“清盤率保持在70%以上，在進一步降息的預期下，貸款預批準數(shù)量已大幅增加?！?/p>

然而，情況仍很復雜。Oliver表示，如果完全傳遞本周25個基點的降息，將為平均收入水平的購房者增加近11000澳元的借貸能力，使他們自2月貨幣政策開始防控以來的總額外購買力達到33000澳元。

盡管如此，他表示，住房可負擔性仍很差——由于貸款利率保持在2021年2-3%的低點之上，且進一步的降息可能是漸進的，購房者的支付能力可能仍將遠低于2021-22年的高點。

03

澳洲公寓市場反彈信號來了？

歷史上，公寓一直是投資者進入房地產(chǎn)市場并積累財富的可行途徑，其收益主要來自兩個方面：租金收入和資本增值。

但在經(jīng)歷了十年的表現(xiàn)不佳后，許多人開始質疑公寓的長期投資可行性；同時，也有人認為這只是周期性下滑，隨著房價持續(xù)高企、住房越來越難以負擔，市場正準備反彈。

對于投資者來說，很難判斷該傾向哪一方，尤其當兩種觀點都能提供清晰、數(shù)據(jù)支撐的論據(jù)時。

支持公寓市場回暖的論據(jù)也頗具說服力。房地產(chǎn)分析機構Hotspotting和購房咨詢公司Nuestar的一份全國性報告顯示，過去一年中，約三分之二的郊區(qū)市場中，公寓價格增幅已趕上甚至超過了獨立住宅。

表面數(shù)據(jù)看似強勁，但需要認識到，澳大利亞房地產(chǎn)市場遠非同質化。

總體來看，布里斯班、珀斯和阿德萊德的公寓市場表現(xiàn)穩(wěn)健，這并不令人意外，因為這些城市的購房者面臨的負擔能力壓力最為明顯，房價漲幅也相對較高。

然而，從另一組統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，情況則顯得截然不同。

根據(jù)Cotality數(shù)據(jù)，截至2025年3月的十年間，全國獨立住宅價格上漲了80.2%，而公寓僅上漲37.7%。

在澳洲兩大城市——公寓供應遠高于其他地區(qū)——中，公寓回暖的論調(diào)存在明顯裂痕。

• 悉尼：超過90%的虧損交易為公寓；

• 墨爾本：公寓占虧損交易的近四分之三。

雖然這些數(shù)字看起來不容樂觀，但它們并未講述市場背后的真實情況。

根據(jù)Cotality 6月的《房價指數(shù)》，悉尼甚至墨爾本的公寓市場已出現(xiàn)早期微妙的重新校準信號。

• 悉尼：獨立住宅年漲幅1.6%，公寓下跌0.2%；但到5月，公寓微漲0.5%，略高于住宅的0.4%。

• 墨爾本：獨立住宅年跌幅1%，公寓跌幅1.6%；但5月住宅上漲0.5%，公寓僅上漲0.4%，差距縮小，顯示整體回升趨勢。

鑒于墨爾本公寓長期低迷及其帶來的挫敗感，市場往往容易過早宣告復蘇。

因此，在做投資決策時，剝離頭條數(shù)據(jù)、獲取微觀資產(chǎn)層面的洞察尤為重要。

例如，若僅看墨爾本內(nèi)城區(qū)Caulfield South的數(shù)據(jù)，2025年3月前12個月公寓價格飆升31.9%，中位價達789,000澳元（Domain數(shù)據(jù)）。

“對于精明的投資者來說，在初看表現(xiàn)不佳的市場中也能找到價值?！?/p>

若僅憑這些數(shù)據(jù)，人們可能會合理地認為該區(qū)是公寓復蘇的領頭羊，是投資的理想之地。

但深入分析會發(fā)現(xiàn)，這一漲幅主要由兩處全新樓盤的期房銷售推動。

由于Caulfield South公寓市場規(guī)模較小，高價現(xiàn)代公寓的涌入實際上人為抬高了中位價，這是統(tǒng)計學上的異常值，而非全區(qū)普遍繁榮。

反向情況同樣存在。例如在2000年代初，為滿足國際學生需求，墨爾本內(nèi)城區(qū)引入了大量廉價單身公寓。

結果，卡爾頓（Carlton）和北墨爾本（North Melbourne）大學周邊公寓中位價明顯下跌，但這與現(xiàn)有公寓市場實際表現(xiàn)無關。

這些例子說明，在國家、州乃至郊區(qū)層面的頭條數(shù)據(jù)之下，微觀層面往往存在相反的敘事。

對于精明投資者而言，在初看表現(xiàn)不佳的市場中同樣能發(fā)現(xiàn)價值。

例如，墨爾本內(nèi)城區(qū)Hawthorn一套一居室公寓近期以670,000澳元成交，比底價高出130,000澳元。

該房產(chǎn)因獨特賣點受到強勁需求，并通過創(chuàng)新社交媒體營銷進一步提振。

自2011年購入以來，業(yè)主凈賺192,500澳元。雖然無法與獨立住宅相比，但這在墨爾本整體公寓低迷的背景下，顯示了早期復蘇跡象。

這一案例也揭示了一個重要事實：房地產(chǎn)不是商品，而是離散資產(chǎn)類別，它獎勵那些既能理解宏觀趨勢，又能深入微觀分析的人——從全國，到州，到郊區(qū)，再到街區(qū)，直至單個物業(yè)。

正是在這個層面，其他投資者容易忽視的價值才會顯現(xiàn)。

04

澳洲房主賺錢地圖出爐

在全國范圍內(nèi)，悉尼、布里斯班和阿德萊德的房主在轉售房產(chǎn)時獲得了最大的利潤。最新數(shù)據(jù)顯示，這些首府城市的房屋轉售中位利潤在2025年上半年攀升至70.05萬澳元。

《Domain 盈虧報告》顯示，悉尼的獨棟住宅中位利潤最高，達到70.05萬澳元，其次是布里斯班（48萬澳元）和阿德萊德（43萬澳元）。

各大首府城市的公寓轉售表現(xiàn)差異更大。布里斯班、阿德萊德和珀斯的公寓轉售中，超過97%是盈利的，其中珀斯的公寓利潤同比激增55.5%，布里斯班上漲40.4%，阿德萊德上漲37.4%。

全國范圍內(nèi)，獨棟住宅的中位利潤為36.5萬澳元，公寓為20.2萬澳元。

Domain 高級經(jīng)濟學家喬爾·鮑曼博士表示，2025年剩余時間里，房產(chǎn)轉售盈利的機會將依舊強勁，部分原因是房主持有房產(chǎn)的時間更長。

“多數(shù)賣家都獲得了可觀的收益，很大程度上是因為他們持有房產(chǎn)的時間更長——獨棟住宅平均持有9年，公寓為8年——并且隨著時間積累了大量房產(chǎn)凈值?！彼f。

“在供應持續(xù)不足以及價格上漲動力已再現(xiàn)的情況下，2025年大多數(shù)地區(qū)的轉售盈利前景依然樂觀?！?/p>

盡管一些首府城市尚未完全從新冠疫情帶來的市場低谷中恢復，但珀斯和阿德萊德錄得了強勁回報，并在年度中位利潤增長方面表現(xiàn)突出。

根據(jù)《Domain 房價報告》，自2020年以來，布里斯班的獨棟住宅價格上漲了46.0437萬澳元（77%），公寓上漲27.7509萬澳元（69%）；阿德萊德的獨棟住宅上漲47.0973萬澳元（87%），公寓上漲25.0441萬澳元（76%）。

鮑曼博士表示，布里斯班和阿德萊德的強勁利潤回報是新冠疫情期間房產(chǎn)市場直接推動的結果。

“回顧過去，自疫情以來，布里斯班和阿德萊德的房價出現(xiàn)了相當可觀的上漲，”他說。

“再加上人們持有房產(chǎn)的時間比十年前多出一到兩年，這意味著平均利潤比以前高出很多?！?/p>

布里斯班 Image Property Group 房產(chǎn)中介亞當·恩普林厄姆表示，過去10到15年內(nèi)買房的人已經(jīng)獲得了巨額利潤。

“在公寓和聯(lián)排別墅市場尤其明顯，”他說，“這個市場曾經(jīng)很停滯，但自2020年以來，我們看到了疫情帶來的增長效應?！?/p>

“如今消費者更有信心，如果買公寓，就會賺錢，而10到15年前買公寓則需要非常謹慎?！?/p>

恩普林厄姆補充道，布里斯班的獨棟住宅同樣帶來巨額利潤。

“2020年以60萬至70萬澳元購房的人，現(xiàn)在賣到100萬澳元，賺了30萬?！彼f。

他指出，由于如今虧本出售的房產(chǎn)極少，布里斯班吸引了大量投資者。

阿德萊德的情況也類似，當?shù)乩麧櫾鲩L吸引了更多投資者入市，Ray White 阿德萊德市分行中介安德魯·唐寧表示。

他說，阿德萊德的公寓市場多年來停滯不前，如今被新一波看到增長潛力的買家重新點燃。

“人們買公寓既是自住也是投資，這推動了增長和利潤?！碧茖幷f。

“由于市場在上漲，虧損的可能性非常小?！?/p>

全國范圍內(nèi)，只有3.2%的獨棟住宅交易和12.2%的公寓交易出現(xiàn)虧損。

鮑曼博士表示，虧損交易比例“非常非常小”，尤其是在阿德萊德和布里斯班。

“當價格快速上漲時，人們很難虧錢?！彼f。

他認為，在最近一輪市場周期中持有房產(chǎn)的人，房地產(chǎn)依舊是通向財富的可靠途徑。

“在布里斯班和阿德萊德這種經(jīng)歷雙位數(shù)增長的市場中買房，很難出錯?！?/p>

并非所有城市都實現(xiàn)了盈利。達爾文和墨爾本的獨棟住宅轉售利潤分別同比下降25.8%和3.1%，堪培拉則保持持平。

但即便在這些城市，全國虧本出售的獨棟住宅也不到4%，中位虧損額僅為5500澳元——在整體市場強勢背景下，這只是個小挫折。

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