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在房屋買賣過程中，網(wǎng)簽作為重要環(huán)節(jié)，若雙方因網(wǎng)簽內(nèi)容產(chǎn)生分歧導(dǎo)致交易中斷，責(zé)任該如何劃分？北京通州區(qū)一起案例給出答案：賣方無正當(dāng)理由拒絕配合網(wǎng)簽變更，導(dǎo)致合同無法履行的，構(gòu)成違約，需退還買方已支付的定金；買方在合同履行過程中提出合理協(xié)商請(qǐng)求，最終同意按原合同履行的，不構(gòu)成違約。法院的判決為房屋買賣中網(wǎng)簽爭議的處理提供了明確指引。

一、案情梳理

（一）當(dāng)事人信息

原告（反訴被告）：周明

被告（反訴原告）：張磊

第三人：乙公司（居間方）

（二）事件經(jīng)過

2023 年 7 月 10 日，周明與張磊在乙公司居間下，就張磊名下位于北京市通州區(qū)的一號(hào)房屋簽訂《北京市存量房屋買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》，約定：一號(hào)房屋成交總價(jià)款 415 萬元，周明于簽約當(dāng)日支付定金 10 萬元，其余房款分筆支付，其中 149 萬元用于代張磊償還房屋抵押貸款；張磊最遲應(yīng)于 2023 年 9 月 1 日完成一號(hào)房屋的全部抵押權(quán)注銷登記手續(xù)；雙方需配合辦理網(wǎng)簽等手續(xù)。

同日，周明向張磊支付定金 10 萬元。

2023 年 7 月 12 日，乙公司發(fā)起第一次網(wǎng)簽，張磊完成網(wǎng)簽，周明因被其他中介公司騷擾（疑似涉及 “跳單” 爭議）未進(jìn)行網(wǎng)簽，但雙方后續(xù)仍就合同履行事宜持續(xù)協(xié)商。

2023 年 8 月，周明因擔(dān)心 149 萬元房款自行劃轉(zhuǎn)存在風(fēng)險(xiǎn)，提出變更付款方式為第三方墊資，雙方協(xié)商未果，周明最終同意按原合同約定履行。

2023 年 8 月 14 日，張磊預(yù)約于 9 月 13 日、14 日分別償還兩筆銀行貸款。

2023 年 8 月 28 日，乙公司鑒于張磊預(yù)約的還款時(shí)間晚于原合同約定的解抵押截止日（2023 年 9 月 1 日），發(fā)起第二次網(wǎng)簽，將解抵押截止日變更為 2023 年 10 月 1 日，周明完成網(wǎng)簽，張磊以解抵押日期變更為由拒絕網(wǎng)簽。

2023 年 8 月 31 日，張磊向周明發(fā)送《律師函》，要求周明于 2023 年 9 月 1 日前支付 149 萬元并完成網(wǎng)簽，否則追究違約責(zé)任。

周明認(rèn)為張磊拒絕配合網(wǎng)簽變更且無理要求提前支付房款，導(dǎo)致合同無法履行，訴至法院，請(qǐng)求：1. 解除雙方簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》；2. 張磊退還定金 10 萬元；3. 訴訟費(fèi)由張磊承擔(dān)。

張磊辯稱，周明未按約完成網(wǎng)簽且拒絕支付 149 萬元房款，構(gòu)成違約，反訴請(qǐng)求：1. 確認(rèn)合同于 2023 年 9 月 26 日解除；2. 周明支付違約金 73 萬元（415 萬元 ×20% - 10 萬元定金）；3. 訴訟費(fèi)用由周明承擔(dān)。

（三）查明事實(shí)

一號(hào)房屋存在兩筆抵押：抵押權(quán)人為A銀行（抵押金額 99 萬元）和B銀行（抵押金額 425.1 萬元）。

乙公司出具說明稱，第二次網(wǎng)簽變更解抵押時(shí)間是因張磊預(yù)約的還款時(shí)間為 9 月中旬，無法在 9 月 1 日前完成解抵押，調(diào)整后更符合實(shí)際履行情況。

周明主張張磊未按約定將房產(chǎn)證、購房發(fā)票等資料交予乙公司，張磊未提供證據(jù)證明已履行該義務(wù)。

雙方均認(rèn)可一號(hào)房屋買賣無法繼續(xù)履行，法院于 2023 年 12 月 14 日向張磊送達(dá)周明的起訴狀副本。

（四）爭議焦點(diǎn)

周明未完成第一次網(wǎng)簽及提出變更付款方式的行為是否構(gòu)成違約？

張磊拒絕第二次網(wǎng)簽的行為是否構(gòu)成違約？

合同解除后，定金應(yīng)否退還及違約金請(qǐng)求能否成立？

二、案件分析

（一）合同效力認(rèn)定

周明與張磊簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》系雙方真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，雙方均應(yīng)按約履行。

（二）違約行為認(rèn)定

周明不構(gòu)成違約：

周明未完成第一次網(wǎng)簽系因被其他中介騷擾，擔(dān)心引發(fā)糾紛，且該行為未影響合同后續(xù)協(xié)商履行，張磊亦未因此提出解約，故不構(gòu)成違約。

周明提出變更付款方式是出于資金安全考慮，屬于合同履行過程中的合理協(xié)商，在協(xié)商未果后，其同意按原合同履行，未違反合同約定，不構(gòu)成違約。

張磊構(gòu)成違約：

張磊預(yù)約的還款時(shí)間為 9 月中旬，客觀上無法在原合同約定的 9 月 1 日前完成解抵押，乙公司據(jù)此發(fā)起第二次網(wǎng)簽，將解抵押時(shí)間變更為 10 月 1 日，該變更符合實(shí)際情況，未加重張磊義務(wù)。

張磊無正當(dāng)理由拒絕第二次網(wǎng)簽，導(dǎo)致一號(hào)房屋買賣無法推進(jìn)，合同目的無法實(shí)現(xiàn)，構(gòu)成根本違約。

張磊主張周明應(yīng)于 9 月 1 日前支付 149 萬元，但根據(jù)合同約定，該款項(xiàng)支付條件為 “預(yù)約還款當(dāng)日”，而張磊預(yù)約的還款時(shí)間為 9 月中旬，付款條件尚未成就，故其要求提前付款無合同依據(jù)。

（三）合同解除及責(zé)任承擔(dān)

根據(jù)《中華人民共和國民法典》第五百六十五條規(guī)定，當(dāng)事人一方依法主張解除合同的，合同自通知到達(dá)對(duì)方時(shí)解除。周明起訴要求解除合同，張磊于 2023 年 12 月 14 日收到起訴狀副本，故合同解除時(shí)間應(yīng)為該日。

因張磊構(gòu)成違約，根據(jù)合同約定及法律規(guī)定，其應(yīng)退還周明已支付的定金 10 萬元；張磊主張周明支付違約金，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，不予支持。

三、裁判結(jié)果

法院判決：

確認(rèn)周明與張磊于 2023 年 7 月 10 日簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》及周明、張磊與乙公司于 2023 年 7 月 10 日簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議》于 2023 年 12 月 14 日解除；

張磊于本判決生效之日起七日內(nèi)返還周明定金 10 萬元；

駁回張磊的反訴請(qǐng)求。

四、案件啟示

（一）網(wǎng)簽變更應(yīng)符合實(shí)際履行需求

網(wǎng)簽作為房屋買賣的法定環(huán)節(jié)，其內(nèi)容應(yīng)與合同履行實(shí)際相匹配。本案中，張磊因自身預(yù)約還款時(shí)間較晚，無法按原合同約定完成解抵押，乙公司據(jù)此調(diào)整網(wǎng)簽中的解抵押時(shí)間，屬于合理變更，賣方無正當(dāng)理由拒絕配合的，將承擔(dān)違約責(zé)任。提醒當(dāng)事人在網(wǎng)簽環(huán)節(jié)應(yīng)秉持務(wù)實(shí)態(tài)度，根據(jù)實(shí)際情況配合必要變更，避免因形式僵化導(dǎo)致交易失敗。

（二）付款條件成就與否是判斷違約的關(guān)鍵

房屋買賣中，房款支付往往附有前置條件（如本案中的 “預(yù)約還款當(dāng)日”），買方在條件未成就時(shí)有權(quán)拒絕付款。賣方以固定日期為由要求提前付款的，需提供合同依據(jù)，否則不能認(rèn)定買方違約。當(dāng)事人在簽訂合同時(shí)，應(yīng)明確付款條件和時(shí)間，避免模糊約定引發(fā)爭議。

（三）合同履行中的協(xié)商應(yīng)遵循誠信原則

買方在合同履行過程中提出變更請(qǐng)求，屬于正常協(xié)商范疇，只要最終同意按原合同履行，即不構(gòu)成違約。賣方應(yīng)理性對(duì)待協(xié)商請(qǐng)求，不應(yīng)以對(duì)方提出協(xié)商為由認(rèn)定其違約。雙方均應(yīng)秉持誠信原則，通過友好協(xié)商解決履行中的問題，而非動(dòng)輒以違約追責(zé)。

（四）重要資料交接需留存書面證據(jù)

本案中，張磊是否按約將房產(chǎn)證等資料交予居間方，直接影響付款條件的認(rèn)定，但因其未提供證據(jù)，需承擔(dān)不利后果。提醒當(dāng)事人在房屋交易中，對(duì)于資料交接、款項(xiàng)支付等關(guān)鍵環(huán)節(jié)，應(yīng)留存書面憑證（如收據(jù)、交接單等），避免因舉證不能承擔(dān)責(zé)任。

本案的判決再次強(qiáng)調(diào)：房屋買賣雙方應(yīng)嚴(yán)格遵守合同約定，對(duì)于合理的合同變更應(yīng)積極配合，以推動(dòng)交易順利完成；任何一方無正當(dāng)理由阻礙交易履行的，需承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。對(duì)于當(dāng)事人而言，重視合同細(xì)節(jié)、留存履約證據(jù)、秉持誠信協(xié)商態(tài)度，是保障交易安全的重要前提。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）

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