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在新州首次購房有多難？數據曝光，看完扎心了…

Loan Market Group的最新研究顯示，新州是首次購房者最難進入的房地產市場。

據RealEstate網站報道，該集團的《全國抵押貸款報告》發(fā)現(xiàn)，在6月期間達成的所有新州貸款中，首次購房者僅占8%。

這一比例遠低于投資者達成的貸款比例，同期新州發(fā)放的貸款中，投資者占比近40%。

Loan Market Group首席執(zhí)行官David McQueen表示，投資者的回歸意味著首次購房 者面臨的競爭加劇。

他說道，“首次購房者和投資者往往會爭奪同類房源，而市場上的房產供應短缺，導致房價上漲?！?/p>

根據Loan Market Group的數據，在全國范圍內，首次購房者約占貸款總數的13%。

盡管新州是澳洲人口最多的州，但該州購房者在全國首次購房者貸款總額中僅占18%。

McQueen指出，購房的前期成本使得首次購房者的入市條件變得更加艱難，尤其是在澳洲最昂貴的首府城市。

“盡管利率在下降，實際收入在提高，但可負擔性以及攢首付所需的時間，讓首次購房者很難進入悉尼和主要地區(qū)性房地產市場。”

報告發(fā)現(xiàn)，東海岸其他地方的首次購房者處境相對輕松，維州占全國首次購房者貸款的39%，昆州占21%。

上月底，澳洲房地產買家代理協(xié)會游說政府，呼吁給予60歲以上的房主印花稅減免，以鼓勵他們從大戶型房屋中換小房，為首次購房者創(chuàng)造更多可用房源。

許多年輕購房者現(xiàn)在正傾向于城市以外的地區(qū)，比如大西悉尼（Greater Western Sydney），購置他們的第一套住房。

新州政府為首次購房者提供兩項計劃：首次購房者援助計劃（First Home Buyers Assistance Scheme）和首次購房者補助金（新房）（First Home Owner Grant New Home)。

首次購房者援助計劃為首次購房者提供全部或部分轉讓稅豁免，要求房屋價值必須低于100萬澳元，且購房者必須在成交后12個月內入住該房產，并連續(xù)居住至少12個月。

首次購房者補助金（新房）在首次購房者援助計劃的福利之外，還提供1萬澳元用于購買新房。

該補助金要求所購房產為全新住房（此前無人居住過），價值不超過60萬澳元。

與援助計劃一樣，購房者也必須在成交后12個月內入住該房產，并連續(xù)居住至少12個月。

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澳夫婦入住空置屋，還翻新精心打理！

近日，珀斯一棟價值200萬澳元的住宅上了頭條，因其業(yè)主稱，住在里面的年輕家庭實際上是擅自占用者。

據澳洲新聞集團報道，這棟單層磚砌小屋位于Shenton Park區(qū)Keightley路，據稱占用者入住后還進行了翻新。

但業(yè)主家人表示，教師Jeremy Hubbard和妻子Rachel Savage是蹭房住，雙方沒有 任何協(xié)議。

業(yè)主Marliyn Watson的侄子Greg Preston說道，“這對夫婦沒有支付租金，也沒有得到業(yè)主的授權?！?/p>

當地媒體報道稱，這對夫婦和他們的孩子是在業(yè)主不知情的情況下住在那里。

該報 稱，去年11月，一名女子在房子前曾表示，“我們是租來的”。

在當地媒體報道后，周六有人看到搬運工出現(xiàn)在那里，據悉他們已不再住在這棟有107年歷史的房子里。

現(xiàn)年81歲的Watson因2010年的冰雹災害搬走，谷歌街景圖像顯示，多年來這處房產的前花園已變得破敗不堪。

2022年3月至2024年3月間，這里安裝了新的白色尖樁圍欄，走廊柱子上也種上了植物并重新刷了漆。

鄰居Mitchell McArthur表示，他曾以為這對夫婦是業(yè)主。

Preston稱，他在Watson位于Mandurah的家中發(fā)現(xiàn)了一封寄給她的信，據稱是 Savage在2022年寫的。

信中寫道：“我想買下你位于Shenton Park的房子，這是一個漂亮的家，如果能買下它，我感到很榮幸?！?/p>

Preston繼續(xù)說道，“他們實際上沒有買下這所房子，而是想在不支付任何租金、沒有任何購買協(xié)議的情況下直接搬進去?！?/p>

鄰居們稱，這處房產空置時曾吸引了一些不懷好意的人，還發(fā)生過一些“可怕的情況”。

此外，鄰居稱，Hubbard和Savage“入住后房產得到了照料，花園也打理得很好?！?/p>

這一事件在珀斯引起了廣泛關注，并引發(fā)了關于全國住房危機期間空置房問題的討論。

有網友說道，“不是說他們這樣做是對的，但如果他們不搬進去，這所房子可能會空置15年，但現(xiàn)在讓一個家庭有了安家之所。”

也有人認為，業(yè)主有權讓房子空置。根據西澳法律，一個人如果占用一塊土地至少12年，就可以主張合法所有權。

03

逾期率創(chuàng)新高，降息難解燃眉之急

最新數據顯示，過去幾年在超低利率時期申請到超大額房貸、隨后又經歷連續(xù)加息周期的借款人，正以更高的比例陷入逾期困境，且這一趨勢明顯高于貸款金額較小或貸款時間較早的群體。

根據信貸數據公司Equifax的統(tǒng)計，截至今年6月底，貸款額超過100萬澳元的房貸中，已有0.4%處于逾期90天以上的“晚期違約”狀態(tài)，高于2024年同期的0.29%。

這些借款人中，有人曾在今年2月和5月受益于降息，但更多人經歷了疫情低點以來的13次加息，使月供在過去幾年顯著增加。

本月，澳聯(lián)儲將現(xiàn)金利率再下調25個基點至3.6%，創(chuàng)下兩年多來的最低水平，這已是年內第三次降息。

專家認為，這將為部分借款人帶來還款壓力的緩解，但同時也可能推高房價，令首次置業(yè)者更難入市。

Equifax首席解決方案官Kevin James指出，貸款規(guī)模越大，越容易出現(xiàn)風險。

“總體來看，房貸的逾期率略有上升，但超過100萬澳元的貸款明顯高于其他貸款群體?！?/p>

該數據涵蓋了幾乎所有澳洲的自住和投資房貸。

盡管較小額房貸的逾期率在截至6月的一年里也有所上升，但漲幅不及大額貸款。

Equifax將低于75萬澳元的貸款歸為“小額”，其90天以上逾期率從0.34%升至0.38%；75萬至99.9萬澳元的“中額”貸款，逾期率則從0.26%升至0.34%。

澳聯(lián)儲最新的《金融穩(wěn)定性評估》指出，“絕大多數”借款人仍能按時還款，但高杠桿借款人更容易陷入逾期，目前此類借款人的逾期比例也高于疫情前水平。

按貸款經紀人的測算，獲批100萬澳元及以上房貸通常需要家庭年收入約25萬澳元，具體視情況而定。

PRD地產首席經濟學家Diaswati Mardiasmo表示，尤其是在悉尼這樣的城市，因其中位房價已超過170萬澳元，百萬房貸正逐漸成為“常態(tài)”。

S&P Global Ratings總監(jiān)Erin Kitson指出，從總體趨勢來看，債務收入比水平往往是未來違約風險的先行指標，與是否有儲蓄緩沖或其他收入來源有關，其中投資者往往比近期購房的自住業(yè)主更有償還能力。

“如果是在房價高位、利率依然較高的時期進入市場，并為此承擔了相對于收入水平很高的債務，那么更容易出現(xiàn)逾期風險?！彼f。

Atelier&Wealth董事總經理Aaron Christie-David補充，高收入群體中，一旦失業(yè)，對房貸償付的影響尤為明顯。

“他們最大的擔憂是失去工作后如何繼續(xù)還貸，尤其是當他們還有私立學校的學費、車輛租賃等支出時，很難在已習慣的生活方式上大幅收縮。”

Mardiasmo指出，貸款時間點同樣會影響晚期逾期的風險，尤其是那些在加息周期之前購房的借款人。

“不僅僅是貸款規(guī)模的問題，不同的貸款時點會直接影響每月還款額?！?/p>

>Equifax數據顯示，一些在2022年下半年申請的大額貸款，如今面臨的壓力反而大于更早發(fā)放的貸款。

James解釋稱，“隨著時間推移，利率不斷上升，部分家庭的儲蓄可能已被逐步消耗?！?/p>

Equilibria Finance董事總經理兼按揭經紀Anthony Landahl表示，一些近年借款的家庭已因連續(xù)加息而消耗掉現(xiàn)金緩沖。

“雖然現(xiàn)在利率開始下降，但在過去加息周期中，大額房貸借款人的月供一度每月增加數千澳元，這種沖擊非常大?！?/p>

對于那些此前享受兩三年極低固定利率、在過去12個月陸續(xù)轉為浮動利率的家庭來說，沖擊尤為明顯。

“我們有不少客戶在轉為浮動利率后，每月還款額增加了3000至4000澳元?！盠andahl說。

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澳大利亞住房困境：新建120萬套住房，現(xiàn)有房屋卻未充分利用

聯(lián)邦政府在本周經濟改革圓桌會議上疾呼“五年內建成120萬套新房”以緩解住房危機，多位城市規(guī)劃與人口學者提醒：若現(xiàn)有住房能被更有效利用，新增需求可瞬間減少120萬套——相當于全國五年新建總量。

澳大利亞正經歷一場悄無聲息的“合住潮”。為了應對生活成本飆升，越來越多租客重新拉上昔日室友，或搬回父母家。

澳大利亞統(tǒng)計局最新數據顯示，平均每套住宅的常住人口已從去年底的2.48人微升至2.5人以上，并連續(xù)十二個月維持在這一水平；而在2022年至2023年遠程辦公高峰期，這一數字一度跌破2.5。盡管如此，仍遠低于上世紀八十年代常見的2.8—2.9人水平。

澳大利亞儲備銀行助理行長薩拉亨特（Sarah Hunter）在去年的房地產大會直言：“聽起來只是小數點后的變化，但若平均居住人數回到2.8，全國立刻多出120萬套已建住房的富余，這可不是小數目。”

悉尼大學城市與區(qū)域規(guī)劃教授妮可古蘭（Nicole Gurran）指出，每當房價或租金上漲，合住就成了無奈選擇。“年輕人搬回父母家，朋友重新合租，這是經濟壓力的自然反應?！彼貞浨皟溷y行行長菲利普洛（Philip Lowe）2023年一句“也許大家得搬回家或找室友”雖顯無情，卻反映現(xiàn)實。

古蘭同時提醒，住房分配不公才是更深層的矛盾：“有人手握多套房產，甚至擁有度假屋，另一些人卻連單獨租一套單元房都吃力。單純增加新房并不能解決這種結構性失衡?！?/p>

畢馬威城市規(guī)劃與基礎設施經濟總監(jiān)特里羅恩斯利（Terry Rawnsley）在走訪租房開放日時目睹“五十人搶一房”的盛況。他說，許多嬰兒潮世代如今獨自守著四居室，而年輕家庭卻被擠出市場。“若能讓合適的人住進合適的房子，把大宅讓給真正需要空間的家庭，同時讓老人搬進鄰近的聯(lián)排別墅，問題可迎刃而解?！钡疤崾窃诶献羰煜さ牡囟危凶銐蚨嗟倪m老化小戶型供應。

人口咨詢公司“人口學集團”聯(lián)合創(chuàng)始人西蒙庫斯滕馬赫（Simon Kuestenmacher）指出，嬰兒潮一代在過去十年里常扮演“鄰避者”，在中環(huán)郊區(qū)反對加建，導致可供置換的小戶型庫存不足。“人們希望就地養(yǎng)老，可現(xiàn)實是缺乏合適房源。”他建議引入按面積征稅的杠桿，并鼓勵老人將賣房所得注入養(yǎng)老金賬戶，以激勵換房。

古蘭則對“強制搬遷”持保留態(tài)度，認為老人需要空房迎接孫輩探訪。她把希望放在新房分配環(huán)節(jié)：建議在每個新開發(fā)項目中預留15%—20%的份額，先以政府共有產權方案低價向中低收入者及可負擔住房機構開放三個月，再面向市場。她同時支持聯(lián)邦政府“預留10萬套新房給首次置業(yè)者”的政策。

羅恩斯利進一步呼吁把“120萬套”目標細化為“可負擔價格”指標——例如，要求新房平均售價控制在75萬澳元以內，或硬性規(guī)定其中30萬套必須為可負擔住房。他舉例：市中心某開發(fā)商若愿意把12層方案增加到14層并拿出部分單元做可負擔住房，即可獲批；外環(huán)郊區(qū)項目若能在6個月內交付一批60萬澳元的住宅，也應優(yōu)先獲得基礎設施配套。數據顯示，2018—2019年三分之二的新房售價介于40萬至70萬澳元之間，而五年后這一比例已降至不足四分之一。

學者與業(yè)界一致認為，破解住房危機不僅靠“多建”，更靠“善用”。若能讓現(xiàn)有大屋流轉到真正需要的人手中，再輔以精準的新房供應結構，120萬套的缺口或許不必完全依賴工地上的塔吊。

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