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限價商品房因 “低價 + 剛需” 屬性，成為不少人購房的優(yōu)先選擇，但這類政策性住房的 “資格專屬” 特性，也暗藏不少法律風(fēng)險。近日北京順義法院審理的一起案件，就因 “借名買限價房” 引發(fā)爭議 —— 原告墊錢買房卻難過戶，被告稱是借貸非買賣，最終口頭協(xié)議被認(rèn)定無效。下面結(jié)合案件細(xì)節(jié)，從法律視角拆解爭議焦點(diǎn)與裁判邏輯。

一、案情梳理：借名買房 7 年難過戶，雙方各執(zhí)一詞

（一）核心當(dāng)事人與房屋信息

原告：陳陽（化名），無北京市限價房購房資質(zhì)

被告：周蘭（化名，母親）、周婷（化名，女兒，母女關(guān)系），周婷為限價房合法申請人

關(guān)鍵證人：王麗（化名，陳陽岳母），全程參與協(xié)商

涉案房屋：北京市順義區(qū)晨光家園 A室（下稱 “A室”），性質(zhì)為限價商品房，登記權(quán)利人周婷

（二）爭議緣起與關(guān)鍵時間線

2015 年，周蘭代女兒周婷申請的限價房獲批選房資格，但因湊不齊房款擔(dān)心資格作廢，便找多年好友王麗（陳陽岳母）商量。經(jīng)王麗居中溝通，陳陽與周蘭、周婷達(dá)成口頭購房協(xié)議（未簽書面合同），約定：

陳陽向周蘭支付 2 萬元 “資格轉(zhuǎn)讓費(fèi)”；

陳陽直接向開發(fā)商支付全部購房款、維修基金、契稅等費(fèi)用；

房屋滿 5 年可過戶時，周蘭、周婷協(xié)助辦理過戶。

后續(xù)陳陽一方（含父母陳建國、李梅，岳母王麗）分 4 筆支付款項(xiàng)，周蘭、周婷未付分文：

2015 年 8 月 30 日：王麗刷 POS 機(jī)付 17.52 萬元（含購房款 17.42 萬元、產(chǎn)權(quán)代辦費(fèi) 980 元）；

2015 年 9 月 9 日：陳陽刷 POS 機(jī)付 21.52 萬元（含購房款 21.5 萬元、手續(xù)費(fèi) 160 元），陳建國刷 POS 機(jī)付 18.5 萬元，合計(jì) 40.02 萬元；

2016 年 12 月 12 日：王麗刷 POS 機(jī)付 2.49 萬元（含契稅 5789.46 元、房屋登記費(fèi) 80 元、維修基金 1.23 萬元、面積補(bǔ)差款 4700 元等）。

2016 年 12 月，A室交付后，陳陽裝修房屋，由其姐姐一家居住至今，購房合同、房產(chǎn)證、付款票據(jù)等原件均由陳陽持有。2023 年房屋滿 5 年符合過戶條件，周蘭、周婷卻拒絕配合，雙方協(xié)商無果后，陳陽訴至法院。

（三）雙方核心主張

陳陽（原告）：

確認(rèn) 2015 年口頭購房協(xié)議無效；

要求周蘭、周婷返還購房款 57.89 萬元及各項(xiàng)費(fèi)用（維修基金 1.23 萬元、契稅 5789.46 元等）；

賠償房屋增值損失 50 萬元、裝修損失 10 萬元；

訴訟費(fèi)、保全費(fèi)由被告承擔(dān)。

周蘭、周婷（被告）：

陳陽主體不適格 —— 實(shí)際是周婷向王麗 “借款買房”，原告應(yīng)為王麗，而非從未直接聯(lián)系的陳陽；

無口頭購房協(xié)議 —— 周婷僅委托周蘭辦理 “買房手續(xù)”，未授權(quán)賣房，且 2023 年 9 月周蘭才首次聯(lián)系陳陽；

同意返還 “借款本金”，但否認(rèn) 2 萬元轉(zhuǎn)讓費(fèi)，拒絕賠償增值 / 裝修損失，還要求抵扣 2016 年至今的房屋占有使用費(fèi)（約 20 萬元）。

二、案件分析：三大法律爭議點(diǎn)拆解

（一）爭議焦點(diǎn) 1：是 “房屋買賣” 還是 “民間借貸”？

法院結(jié)合證據(jù)鏈，最終認(rèn)定雙方構(gòu)成借名買房的口頭買賣關(guān)系，而非借貸關(guān)系，核心依據(jù)有三：

款項(xiàng)支付邏輯不符借貸特性：

若為借貸，按常理應(yīng)是王麗轉(zhuǎn)賬給周蘭 / 周婷，再由被告向開發(fā)商付款，但實(shí)際是陳陽一方直接向開發(fā)商付款，且被告從未出具借條、約定利息 / 還款期限，甚至 2018 年周婷知曉款項(xiàng)情況后，也未提出還款，不符合借貸關(guān)系的核心特征。

房屋控制與手續(xù)持有證明買賣合意：

陳陽一方持有購房合同、房產(chǎn)證、付款票據(jù)等全部原件，且裝修房屋后由其家人居住 7 年，周蘭、周婷從未提出異議；反觀被告，既未實(shí)際控制房屋，也未參與任何居住相關(guān)事宜（如交物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)），與 “房主” 身份不符。

溝通記錄佐證買賣事實(shí)：

2023 年微信聊天中，王麗明確告知周婷 “陳陽等著過戶”，周婷未否認(rèn)，僅以 “海外資產(chǎn)申報(bào)” 為由索要房產(chǎn)證照片；后續(xù)協(xié)商時，周蘭針對 “房屋溢價四六分” 提出異議，未否認(rèn)買賣關(guān)系 —— 若真為借貸，被告無需關(guān)注 “溢價分配”。

被告主張的 “借貸關(guān)系” 因無任何書面證據(jù)（借條、催款記錄），且與事實(shí)邏輯矛盾，最終未被法院采信。

（二）爭議焦點(diǎn) 2：口頭購房協(xié)議是否有效？

協(xié)議無效，法律依據(jù)與政策邏輯清晰：

限價房的政策屬性決定資格不可轉(zhuǎn)讓：

限價房是政府保障剛需的政策性住房，購房資格需經(jīng)嚴(yán)格審核（如戶籍、收入、住房情況），僅限申請人本人使用，禁止轉(zhuǎn)讓資格或借名買房 —— 這是保障住房公平分配的公共政策底線，違反則可能損害社會公共利益。

違反法律強(qiáng)制性規(guī)定：

根據(jù)《合同法》第七條（現(xiàn)《民法典》第八條），“當(dāng)事人訂立、履行合同，不得損害社會公共利益”。陳陽明知自己無購房資質(zhì)仍借名買房，周蘭、周婷明知資格不可轉(zhuǎn)讓仍達(dá)成協(xié)議，雙方行為均違反政策與法律規(guī)定，口頭協(xié)議自始無效。

（三）爭議焦點(diǎn) 3：協(xié)議無效后，錢款返還與損失怎么算？

應(yīng)返還的款項(xiàng)：實(shí)付費(fèi)用可追，無證據(jù)部分不支持：

支持返還：購房款 57.89 萬元（雙方無爭議）+ 維修基金 1.23 萬元 + 契稅 5789.46 元 + 產(chǎn)權(quán)代辦費(fèi) 980 元 + 房屋登記費(fèi) 80 元，合計(jì) 59.81 萬元 —— 均有 POS 小票、發(fā)票等證據(jù)，且被告認(rèn)可未支付該部分費(fèi)用。

不予支持：2 萬元 “資格轉(zhuǎn)讓費(fèi)”—— 陳陽未提供付款證據(jù)（如收條、轉(zhuǎn)賬記錄），被告否認(rèn)收到，法院因 “證據(jù)不足” 未支持。

損失賠償：按過錯比例酌定，兼顧實(shí)際居住情況：

過錯劃分：被告為主要過錯（作為資格申請人，更清楚限價房資格不可轉(zhuǎn)讓，且是主動提出轉(zhuǎn)讓的一方）；原告為次要過錯（明知無資質(zhì)仍借名買房）。

損失范圍：含房屋增值損失（A室現(xiàn)價約 130-140 萬元，扣除 57.89 萬元購房成本后的溢價）與裝修損失（陳陽僅提供 2 萬余元裝修合同，主張 10 萬元無充分證據(jù)）。

綜合酌定：考慮到陳陽一方已居住 7 年（可抵消部分占有使用費(fèi)）、市場行情下行、裝修證據(jù)不足等因素，法院最終酌定賠償金額為 32.5 萬元（含增值與裝修損失）。

三、裁判結(jié)果：協(xié)議無效，被告需返還款項(xiàng)并賠償損失

原告陳陽與被告周蘭、周婷 2015 年達(dá)成的口頭購房協(xié)議無效；

被告周蘭、周婷于判決生效之日起 7 日內(nèi)，返還原告陳陽購房款、維修基金、契稅、產(chǎn)權(quán)代辦費(fèi)、房屋登記費(fèi)共計(jì) 59.81 萬元；

被告周蘭、周婷于判決生效之日起 7 日內(nèi)，賠償原告陳陽房屋增值差價損失、裝修損失共計(jì) 32.5 萬元；

四、案件啟示：借名買政策性住房，這 3 個風(fēng)險一定要避開

（一）對購房者：別抱 “鉆政策漏洞” 的僥幸心理

協(xié)議必?zé)o效，房錢有風(fēng)險：

限價房、經(jīng)濟(jì)適用房的購房資格具有人身專屬性，借名買房協(xié)議必然無效 —— 一旦被告反悔，購房者可能面臨 “住了多年的房被收回，僅能追回部分錢款” 的后果，尤其房屋增值部分難以全額主張。

證據(jù)留存是關(guān)鍵：

若因特殊情況需借名買房，務(wù)必簽訂書面協(xié)議（明確款項(xiàng)支付、過戶義務(wù)、違約責(zé)任），并保留完整證據(jù)：付款憑證（備注 “代 XX 付購房款”）、溝通記錄（如微信 / 短信提及 “借名買房”）、房屋裝修 / 居住證明（物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)票據(jù)），避免像本案中 2 萬元轉(zhuǎn)讓費(fèi)因 “無證據(jù)” 無法追回。

（二）對資格申請人：轉(zhuǎn)讓資格不僅違約，還可能擔(dān)責(zé)

政策紅線不能碰：

出售限價房資格違反《保障性住房管理辦法》，可能被取消資格、收回房屋，甚至納入信用黑名單，影響后續(xù)申請政策性福利。

反悔≠無責(zé)：

即使口頭協(xié)議無效，若法院認(rèn)定買賣關(guān)系成立，申請人仍需返還購房款并賠償部分損失（如本案中被告承擔(dān)主要過錯，賠償 32.5 萬元），并非 “反悔就能無責(zé)收回房屋”。

（三）對司法實(shí)踐：平衡 “公平” 與 “政策導(dǎo)向”

法院審理此類案件時，既會保護(hù)購房者的實(shí)際損失（如已付房款、合理增值），也會通過 “認(rèn)定協(xié)議無效”“劃分過錯比例” 引導(dǎo)公眾遵守政策 —— 畢竟限價房的核心功能是 “保障剛需”，而非讓少數(shù)人通過 “借名” 套利，維護(hù)住房保障體系的公平性是底線。

總之，政策性住房的 “低價” 背后，是嚴(yán)格的資格限制與政策約束。無論購房者還是資格申請人，都應(yīng)尊重法律與政策，切勿因短期利益忽視風(fēng)險 —— 否則可能像本案中的雙方一樣，耗時耗力打官司，最終仍要承擔(dān)協(xié)議無效的后果。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

作者聲明：作品含AI生成內(nèi)容