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北京西城區(qū)一起平房買賣合同糾紛中，陳明（原告）2021 年 9 月花 10 萬(wàn)定金買周凱（被告）名下 “西城區(qū)三號(hào)平房”，約定 2022 年 9 月過(guò)戶，可因土地證一直辦不下來(lái)，逾期 1 年半仍未交易。陳明起訴 “解除合同 + 雙倍返還定金 20 萬(wàn)”，周凱辯稱 “是陳明沒(méi)交土地出讓金，同意解約但只退 10 萬(wàn)”。最終法院判決 “解除合同，周凱 3 日內(nèi)退 10 萬(wàn)定金”，駁回雙倍返還訴求。此案關(guān)鍵在 “補(bǔ)充協(xié)議免責(zé)條款”，給買賣雙方提了重要警示。

一、案情梳理

（一）當(dāng)事人信息

原告：陳明（三號(hào)平房買受人，2021 年 9 月付 10 萬(wàn)定金，因過(guò)戶逾期起訴）

被告：周凱（三號(hào)平房出賣人，收 10 萬(wàn)定金，主張 “土地證辦不下來(lái)是陳明未交土地出讓金”）

中介方：甲房產(chǎn)中介公司（周凱委托代辦土地證，雙方爭(zhēng)議中提及的中介機(jī)構(gòu)）

（二）關(guān)鍵時(shí)間線

2021 年 9 月：簽約付定金

9 月 7 日：陳明與周凱簽訂《房屋買賣合同》，約定：

三號(hào)平房總價(jià) 250 萬(wàn)，定金 10 萬(wàn)（過(guò)戶當(dāng)日付剩余 240 萬(wàn)）；

2022 年 9 月 7 日前完成過(guò)戶，周凱違約需退定金 + 付房款 20% 違約金，陳明違約定金不退 + 付 20% 違約金；

補(bǔ)充協(xié)議手寫條款：①周凱過(guò)戶前遷戶口；②2 個(gè)月內(nèi)清空租客；③若因土地證原因無(wú)法交易，雙方免責(zé)，周凱退還陳明全部款項(xiàng)。

當(dāng)日：陳明支付 10 萬(wàn)定金，周凱出具收條。

2021 年 9 月 - 2022 年 9 月：履約爭(zhēng)議與過(guò)戶逾期

2021 年 10 月左右：周凱按約定清空租客（庭審中雙方認(rèn)可）；

同期：周凱與甲房產(chǎn)中介公司簽《房產(chǎn)委托銷售合同》《土地證代辦協(xié)議》，委托中介辦土地證；

2022 年：中介告知周凱 “土地證辦不下來(lái)是陳明未交土地出讓金”，周凱據(jù)此認(rèn)為陳明違約；

陳明反駁：房屋有自建房未測(cè)繪備案，還沒(méi)到交土地出讓金的階段，辦不了土地證是周凱的問(wèn)題；

2022 年 9 月 7 日：約定過(guò)戶日到期，土地證仍未辦理，房屋無(wú)法過(guò)戶。

2024 年：起訴與答辯

陳明起訴：因周凱原因（自建房、后續(xù)又出租房屋、指界需鄰居簽字未完成）導(dǎo)致無(wú)法過(guò)戶，周凱違約，要求 “解除合同 + 雙倍返還定金 20 萬(wàn)”；

周凱答辯：同意解除合同，但辦不了土地證是陳明未交土地出讓金，且 2022 年后出租是因房屋長(zhǎng)期空置，自己無(wú)違約，只同意退 10 萬(wàn)定金。

（三）各方核心主張

陳明（原告）：周凱未解決自建房問(wèn)題、后期擅自出租、未完成指界簽字，導(dǎo)致土地證辦不下來(lái)，構(gòu)成違約，需雙倍返定；

周凱（被告）：已清空租客、委托中介辦土地證，辦不下來(lái)是陳明拒交土地出讓金，自己無(wú)錯(cuò)，按補(bǔ)充協(xié)議只需退 10 萬(wàn)定金；

中介方（甲公司）：未出庭，但周凱提及 “中介稱陳明未交土地出讓金”，陳明不認(rèn)可。

二、案件分析

（一）合同效力：合法有效，補(bǔ)充協(xié)議是關(guān)鍵

根據(jù)《民法典》第 119 條，陳明與周凱的《房屋買賣合同》：

是雙方真實(shí)意思，內(nèi)容無(wú)違法條款（比如平房交易不違反強(qiáng)制性規(guī)定），合法有效；

補(bǔ)充協(xié)議手寫條款是合同重要組成部分，“土地證原因無(wú)法交易則雙方免責(zé)、退還全款” 的約定，對(duì)雙方都有約束力，優(yōu)先于一般違約條款。

（二）未過(guò)戶的核心原因：土地證未辦理，符合補(bǔ)充協(xié)議免責(zé)情形

雙方無(wú)爭(zhēng)議的事實(shí)：庭審中均認(rèn)可 “因土地證沒(méi)辦下來(lái)，導(dǎo)致無(wú)法過(guò)戶”，這正好對(duì)應(yīng)補(bǔ)充協(xié)議中 “因土地證原因無(wú)法交易” 的情形；

周凱 “陳明未交土地出讓金” 無(wú)證據(jù)：周凱僅靠中介口頭說(shuō)法主張，但未提交中介的書面證明、土地部門的繳費(fèi)通知等證據(jù)，無(wú)法證明 “未交土地出讓金是陳明的責(zé)任”；

陳明 “周凱未解決自建房” 不影響免責(zé)約定：即使房屋有自建房，核心矛盾仍是 “土地證未辦”，而補(bǔ)充協(xié)議已明確 “只要因土地證原因無(wú)法交易，就雙方免責(zé)”，不區(qū)分具體責(zé)任方，陳明的主張不能突破補(bǔ)充協(xié)議約定。

（三）定金返還：只能退本金，不能雙倍

依據(jù)《民法典》第 566 條及補(bǔ)充協(xié)議約定：

補(bǔ)充協(xié)議優(yōu)先于一般違約條款：合同雖約定 “周凱違約需雙倍返定”，但補(bǔ)充協(xié)議特別約定 “土地證原因無(wú)法交易則雙方免責(zé)”，屬于 “特別條款優(yōu)于一般條款”，應(yīng)按補(bǔ)充協(xié)議執(zhí)行；

“免責(zé)” 意味著無(wú)違約責(zé)任：既然雙方免責(zé)，就不存在 “周凱違約” 的認(rèn)定，陳明不能主張 “雙倍返還定金”，只能要求退還已付的 10 萬(wàn)定金。

三、裁判結(jié)果

解除周凱與陳明于 2021 年 9 月 7 日簽訂的《房屋買賣合同》；

周凱于本判決生效之日起 3 日內(nèi)，退還陳明定金 100000 元；

四、案件啟示

（一）購(gòu)房者：簽合同必看 “補(bǔ)充協(xié)議”，3 點(diǎn)要注意

重點(diǎn)審查 “免責(zé)條款”：像本案 “土地證原因免責(zé)” 這類條款，直接影響違約后的賠償，務(wù)必看清 “哪些情形免責(zé)、免責(zé)后款項(xiàng)怎么退”，不要只盯一般違約條款；

及時(shí)固定證據(jù)：若中介或賣家主張 “需你交某筆費(fèi)用”，要讓對(duì)方提供書面通知（如土地部門的繳費(fèi)單），避免口頭承諾后扯皮；

平房交易先查 “雙證”：買平房、老房時(shí)，提前到不動(dòng)產(chǎn)登記中心查 “房產(chǎn)證 + 土地證” 是否齊全，是否有自建房、指界等歷史問(wèn)題，避免因證件缺失逾期。

（二）售房者：2 點(diǎn)避免糾紛

委托中介要留書面記錄：委托中介代辦證件時(shí)，要求中介出具《代辦進(jìn)度說(shuō)明》《需買方配合的事項(xiàng)清單》，避免中介口頭傳話導(dǎo)致責(zé)任混淆（如本案周凱無(wú)證據(jù)證明是陳明的責(zé)任）；

嚴(yán)格按補(bǔ)充協(xié)議履約：既然約定 “2 個(gè)月內(nèi)清空租客”，就及時(shí)落實(shí)并留存清空證明（如租客退房協(xié)議），避免因小細(xì)節(jié)被買家抓住把柄。

（三）中介方：代辦證件要 “書面溝通”

向買賣雙方同步進(jìn)度：辦土地證、測(cè)繪等手續(xù)時(shí)，每一步需誰(shuí)配合、交什么材料、繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，都要書面通知雙方并留存回執(zhí)，避免像本案一樣 “口頭傳話引發(fā)爭(zhēng)議”；

及時(shí)告知風(fēng)險(xiǎn)：若發(fā)現(xiàn)房屋有自建房、指界難等問(wèn)題，要第一時(shí)間書面告知買賣雙方，不要拖延到過(guò)戶期限屆滿。

本案核心警示：二手房交易中，“補(bǔ)充協(xié)議” 往往比正文更關(guān)鍵！尤其是涉及老房、平房等可能有證件問(wèn)題的房產(chǎn)，一定要明確 “證件辦理的責(zé)任、無(wú)法辦理的后果”，避免像陳明一樣，以為 “對(duì)方違約就能雙倍返定”，最后因補(bǔ)充協(xié)議約定只能拿回本金，白耗時(shí)間和精力。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）

作者聲明：作品含AI生成內(nèi)容