Sam Carter年僅31歲，但已經在房地產投資領域深耕多年，積累了極為豐富的經驗。

在創(chuàng)業(yè)期間，他與父親結成了親密的商業(yè)伙伴，如今在劍橋共同管理著總計41個房間的多戶住宅資產（Houses in Multiple Occupation，HMO），并為此成立了一家公司。

眼下，他即將完成兩筆新的購房出租（Buy-to-Let，BTL）交易，這將使他的投資組合總價值突破450萬英鎊。

am目前運營的多戶住宅走的高端路線，僅一間房子的月租金就超過1,000英鎊，租金包含所有賬單，還額外提供城市通勤自行車和Netflix訂閱等增值服務。

他對自己商業(yè)模式極為滿意：“我們已經實踐了自己的商業(yè)模式，也知道它是可持續(xù)、可復制的，因此現(xiàn)階段正在全力提速發(fā)展。我們的目標，是成為劍橋最好的房東之一。盡管我們收取了較高的租金，但這是因為我們的房產品質優(yōu)異，并為租戶提供物超所值的服務?！?/p>

回顧自己的成長之路，Sam坦言，這一路走來離不開家人、朋友以及業(yè)內專業(yè)人士的支持。

他曾是一名財務顧問，并從父親的工作中看到了商機：“我們想找到一種方法，把我的財務咨詢知識和我爸爸的建筑公司結合起來，所以我們一起想辦法，最終決定加入購房出租行業(yè)?！?/p>

2021年，Sam購買了他的第一處房產，并將其改建成一套六居室的多戶住宅。

了購買第一處房產，Sam和父親Stephen動用了雙方的積蓄，同時還引入了一位外部投資者的資金支持。這些房產的室內設計則由Sam的兄弟Matt操刀。

對于自己為何能取得今天的成功，Sam也總結出來幾條經驗。

1、快速翻新

Sam投資策略中至關重要的一環(huán)，是加快多戶住宅的裝修改造速度。

選擇房產時，Sam傾向于價格在40萬至60萬英鎊之間、狀態(tài)較差但具備改造潛力的三或四居室半獨立或獨立式住宅，有時也會考慮聯(lián)排別墅，并將其轉化為六居室的房產。

在他看來，六是一個“神奇的數字”。多戶住宅投資者普遍默認的原則是：第四間臥室是“盈虧平衡點”，而利潤主要來自第五和第六間臥室。

此外，將臥室數控制在六間以內，通常無需申請規(guī)劃許可——當然這也取決于地方政府的具體政策。

成改造后，這些房產的估值通常介于75萬至80萬英鎊之間。Sam說道：“我們必須全力以赴，爭取在三到四個月內完成每一套房產的改造流程，才能獲得更好的利潤。”

他目前居住在劍橋，與一群由家人和朋友組成的投資者合作，他們共同出資購買房產。在購買房產之前，Sam會向他們提供一份回報預測，預測房產首次再融資后他們將獲得多少回報。

他們一般采用現(xiàn)金或過橋貸款（Bridging Loan）購買房產，但裝修改造一律使用自有資金。Sam解釋說，如果通過過橋貸款支持改造，資金通常分階段撥付，反而會拖慢工程進度。

“我們不想依賴估價師在每個階段簽字確認工程，然后再發(fā)放下一筆資金，”Sam說?！斑@太耗時，而且成本高昂。擁有自己的建筑團隊意味著我們可以快速開發(fā)，而為此我們需要充足的資金?！?/p>

幸運的是，Sam的父親在建筑行業(yè)積累多年，早已組建起一支可靠的施工隊伍，現(xiàn)在支持著他們的快速裝修。他說：“有些人甚至在我出生前就與父親合作了，彼此之間有深厚的信任和感情?！?/p>

2、瞄準目標市場

除了快速翻修外，Sam投資的第二大法寶是瞄準目標市場。

他表示，他購買的每一處房產都會被“還原至毛坯狀態(tài)”，經過全面重建和高端設計，從而支撐其在劍橋市場上的溢價租金能力。租客會擁有獨立臥室，共享餐廳、客廳和廚房區(qū)域，這使得Sam的房產在租約交替之際平均僅空置五天左右。

Sam對地段也有自己的要求，通常，醫(yī)院和科技園區(qū)周邊是需求尤其旺盛的熱門地段。為了瞄準其核心市場——專業(yè)人士，Sam會尋找靠近這類地方的房產。他說：“我們有一處房產距離醫(yī)院大門只有上百步。”

制定租金策略時，Sam建議投資者聽取細分領域的專業(yè)建議?！霸谧龅谝粋€多戶住宅項目時，很多人都說我們達不到目標租金。只有一位專門從事多戶住宅租賃的經紀人表示認可，我們果斷買了下來。結果項目完工后，我們實現(xiàn)了劍橋該區(qū)域同類房產中的最高租金?！?/p>

最初的大膽嘗試如今得到了豐厚回報。他每年從自己名下的四處房產中就能獲得26.8萬英鎊的總租金收入，凈收入則達到85,320英鎊。

3、“盡可能做好盡職調查”

Sam表示，投資過程并非總是一帆風順，因此需要“盡可能做好盡職調查”。

Sam表示，他和父親曾差點在一座教堂改造項目中損失1.5萬英鎊——因為在完成收購之前，他們就支付了昂貴的規(guī)劃申請費。

最初賣家給他們12周完成交易的時間，但在2020年3月疫情剛爆發(fā)時，時間變得格外緊張。

在還剩兩周就要到期時，賣家突然決定將房產重新掛牌。如果被其他買家搶購，他們已支付的規(guī)劃費將徹底浪費。

“煎熬了三周后，賣家又決定將它推向拍賣場，”Sam回憶道。然而他們竟將危機變?yōu)榱宿D機，甚至還省了錢。“對方沒想到我們密切關注拍賣動態(tài)，最終我們以21.8萬英鎊拍得教堂，比原價低了4.8萬英鎊。”

盡管這筆交易結果有利，但Sam表示再也不會做這樣的冒險。“經歷數周的失眠和焦慮，不確定是否花了一大筆錢卻最終買不到房產——我深刻意識到，在沒有確保購買的情況下就投入規(guī)劃和資金，是完全不值得的?！?/strong>

對于剛進入購房出租行業(yè)的投資者，他的建議是：找一位導師——一位經驗豐富的房東，愿意分享曾經踩過的坑，讓你少走彎路。同時，務必對項目進行徹底的研究。

盡一切可能做好盡職調查，千萬不要忽略房產或周邊土地上的限制性契約（Restrictive Covenants），”Sam強調，“如果從一開始沒有徹底摸清房產底細，它很可能在未來讓你付出沉重代價，既要花錢又耗精力?！?/p>

可以說，這些策略在Sam的房產投資之路上發(fā)揮了重要作用，盡管他專注的是多戶住宅投資，但他的投資理念與實操經驗，對于普通購房出租投資者而言，也具有一定的借鑒意義：

• 精準定位目標租客群體

Sam的成功很大程度上源于他對目標市場的清晰定位。他明確要將房子租給專業(yè)人士，因此在選擇房產時也會有一定偏好。

于普通投資者來說，在投資前也可以先想想房子要租給誰——是上班族、學生、還是小家庭？不同租客群體對地段、戶型、裝修風格和配套設施的要求截然不同。明確目標人群有助于更精準地選房、裝修和定價，提高出租率和租金回報。

• 盡可能做好盡職調查

進行任何房產投資前，務必投入足夠時間研究房產的產權結構、地方規(guī)劃政策、周邊環(huán)境以及潛在的法律風險。必要時最好咨詢專業(yè)律師或房產顧問，避免因信息遺漏而后期陷入糾紛或額外成本。

• 理性融資

在投資時，大家也要根據自身資金實力設計融資方案，謹慎使用貸款并合理評估還款壓力。

最好預留一部分資金用于突發(fā)維修、空置期等不確定開支，避免資金鏈斷裂。如果考慮與合作方或家人共同投資，需在前期明確權責與收益分配。

• 向有經驗者學習

房產投資涉及環(huán)節(jié)多、風險復雜，對于第一次投資的新手，不妨主動咨詢已有成功經驗的投資者或專業(yè)人士，從別人的實踐案例中吸取經驗，特別是在選房、稅收、租賃管理等方面，往往可以避免常見陷阱。

和其他投資一樣，房產投資也需要合適的策略，希望今天的文章對大家有所幫助。

ref：

https://www.telegraph.co.uk/money/property/buy-to-let/how-i-built-45m-hmo-portfolio-age-31/

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