長沙的小伙伴們，你最近刷本地新聞?dòng)袥]有這種感覺？

感覺隔三差五就能在政府網(wǎng)站上看到某某項(xiàng)目又雙叒叕要“商改住”了！

真的不是我眼花了，就剛過去的這一個(gè)多月，公示出來準(zhǔn)備調(diào)整規(guī)劃的地塊有8塊，而里頭有7塊都寫了同一個(gè)名字：“商改住”！

這架勢，可不是早兩年那種零零星星幾個(gè)項(xiàng)目搞搞而已了。感覺一股“商改住”的大浪已經(jīng)拍在了長沙樓市的沙灘上，噼里啪啦地響。

它不僅悄悄改著城市的“戶型圖”，更是在無形中攪動(dòng)著你我的錢包。

這玩意兒到底咋回事？對長沙房價(jià)、對我們買房人來說，是福還是禍？咱今天就敞開聊！

誤區(qū)先排雷：搞清啥是“商改住”！

看名字：商業(yè)改住宅？很多人第一反應(yīng)就是：“哦豁！商場不搞噠，都改成住人了咯？”

比如前段時(shí)間鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的保利北中心業(yè)主們，看到“商改住”心里就有點(diǎn)打鼓——規(guī)劃好的大商場不會(huì)泡湯了吧？

開福北那塊兒本來就沒啥大型商場，要是真沒了，那確實(shí)有點(diǎn)腦殼疼。

BUT! (重要轉(zhuǎn)折來了！)

摸著良心說，從長沙乃至全國看下來，這個(gè)“商改住”的操作，絕大多數(shù)情況下真不是大家想的“拆商場、建住宅”那種“暴力改造”！

更常見的對象是誰？是寫字樓！商務(wù)公寓！

沒錯(cuò)，就是那種看著高大上，但現(xiàn)實(shí)很骨感、出租難、空置率高、賣不動(dòng)的商業(yè)類高樓。

為啥保利北中心業(yè)主們后來松了口氣？

因?yàn)樗麄兛吹奖＠l(fā)的“告知書”了：改的是原計(jì)劃要搞的寫字樓和商務(wù)公寓那塊！規(guī)劃中的那個(gè)大商場（大概10萬方），照樣要搞起來！

風(fēng)從哪里來？為啥現(xiàn)在“商改住”成潮流？

政策松綁了！去年發(fā)了個(gè)文，大概意思就是：那些開發(fā)困難、賣不掉的類住宅公寓，允許你申請改成正經(jīng)住宅！政策開綠燈，給了開發(fā)商一個(gè)“變通”的機(jī)會(huì)。

說白了，“商改住”就是開發(fā)商在現(xiàn)實(shí)面前的一種“斷臂求生”。

去庫存！盤活！防爛尾！這才是核心動(dòng)力。

當(dāng)初可能覺得開福北嗷嗷待哺能撐起30萬方商業(yè)，現(xiàn)在看看發(fā)展速度，可能步子邁大了？及時(shí)調(diào)整，也算是務(wù)實(shí)之舉。

利好的一面，咱不瞎說：

一般被改的項(xiàng)目，本身位置都不賴，交通、周圍的基礎(chǔ)設(shè)施相對成熟。

改住宅后，居民一住進(jìn)來，周邊的小店、超市、餐館這些配套服務(wù)眼瞅著就活起來了！

你想想看，本來是個(gè)冷冷清清、寫字樓空蕩蕩的區(qū)域，突然變成了熱熱鬧鬧的住宅小區(qū)，煙火氣一下子就旺了。

比如梅溪湖北岸某項(xiàng)目，寫字樓變住宅+公寓后，便利店、奶茶店、小吃攤?cè)庋劭梢姷囟嗔耍罘奖愫芏唷?/p>

價(jià)格是真香！

“商改住”的地價(jià)，相比現(xiàn)在新拍的純住宅地，成本優(yōu)勢那是肉眼可見！這直接反映在房價(jià)上。

濱江新城的某商改住項(xiàng)目，比旁邊的純新盤便宜多少？接近一萬！對剛需或者追求性價(jià)比的購房者來說，這絕對是個(gè)撿漏的機(jī)會(huì)點(diǎn)。

BUT！坑也得看清：

資源僧多了，粥可能不夠！

最直接的痛點(diǎn)：學(xué)校！學(xué)位！一個(gè)區(qū)域，本來按商業(yè)規(guī)劃的人口密度設(shè)計(jì)的學(xué)校，咔一下涌進(jìn)來大量居住人口，這學(xué)位能扛得住嗎？

排隊(duì)擠破頭、學(xué)區(qū)范圍大變動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)陡增！還有醫(yī)院、公交車/地鐵……能不能跟上這人氣暴漲？都得打個(gè)問號(hào)。

老業(yè)主或成“前浪”？

規(guī)劃改了，后面新改出來的住宅產(chǎn)品，設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、戶型可能跟一期二期的“老大哥”完全不一樣（比如更新、更時(shí)髦、更符合新規(guī)范）。

這讓早買的業(yè)主心里咋想？感覺被“背刺”、被升級了，這種心理落差開發(fā)商得琢磨琢磨怎么撫平，和諧社區(qū)氛圍很重要。

總結(jié)一下：

“商改住” ≠ 商場消失！

關(guān)鍵中的關(guān)鍵：配套跟上沒？！對于想買“商改住”項(xiàng)目的你來說，尤其是有娃家庭，必須、必須、必須（重要的事情說三遍）搞清楚——這地方蓋完樓住滿人之后，孩子讀書的學(xué)校名額夠不夠？周邊的醫(yī)院、公交地鐵站承得住這人流嗎？

這些答案，決定了這個(gè)“餡餅”下面有沒有藏著硌牙的石頭。

你覺得呢？歡迎留言，聊聊你看到的“商改住”！

來源：房天下、網(wǎng)易號(hào)