=2025年8月的地產(chǎn)圈，上演了一場“冰火兩重天”的戲碼。一邊是恒大帶著2.44萬億元巨債從港交所黯然退市，這個(gè)曾喊出“活下去”的地產(chǎn)巨無霸，最終還是沒能熬過行業(yè)寒冬。

另一邊，同樣身負(fù)千億債務(wù)的金科集團(tuán)，卻靠著26.28億元投資款實(shí)現(xiàn)“絕地翻盤”，1470億債務(wù)通過重整完成“清零”，成為全國首家司法重整成功的千億級(jí)上市房企。

同樣是千億負(fù)債，同樣是行業(yè)低谷，為何金科能活下來？黃紅云這位從泥水工逆襲的“西南地產(chǎn)王”，又憑什么比許家印“好命”？

金科集團(tuán)創(chuàng)始人 黃紅云

地產(chǎn)巨債“生死局”：恒大退市離場，金科26億翻盤

2025年8月25日，港交所一則公告讓恒大徹底告別資本市場，這家?guī)p峰時(shí)年銷售額超7000億的房企，最終帶著2.44萬億元巨債退市。

翻看恒大2024年年報(bào)，其總負(fù)債規(guī)模較2023年再增1200億元，且近三年未推進(jìn)任何有效重整方案，僅靠變賣資產(chǎn)勉強(qiáng)償債，最終陷入“債務(wù)越還越多”的死循環(huán)。

而與之形成鮮明對(duì)比的是金科，2025年7月，金科公告稱26.28億元重整投資款已全額到賬，這筆錢讓身負(fù)1470億債務(wù)、涉及8400家債權(quán)人的金科，從破產(chǎn)邊緣拉了回來。

金科公司公告

但實(shí)際上，金科早在2021年就開始籌備重整，2024年初主動(dòng)提交破產(chǎn)重整申請(qǐng)，比恒大的“被動(dòng)躺平”早了整整三年。

這場“生死局”的反差，本質(zhì)是“主動(dòng)破局”與“被動(dòng)應(yīng)對(duì)”的差異。

恒大錯(cuò)失重整窗口期，最終被債務(wù)壓垮，金科則靠提前布局，用26億撬動(dòng)千億債務(wù)重組，為企業(yè)留了一線生機(jī)。

而這26億究竟是如何用的，才是金科“復(fù)活”的關(guān)鍵。

金科集團(tuán)

拆解“救命錢”：不是直接還債，而是30億股的“騰籠換鳥”

很多人以為，金科拿到的26億會(huì)直接用來償還債務(wù)，但事實(shí)并非如此。

根據(jù)金科《重整投資協(xié)議》，這筆錢是30億股轉(zhuǎn)增股票的“對(duì)價(jià)”，上海品器聯(lián)合體、中國長城資產(chǎn)、四川發(fā)展證券基金3家產(chǎn)業(yè)投資人，出資7.56億元受讓12億股，每股成本僅0.63元。

這種“產(chǎn)業(yè)+金融”的組合注資，是有東西藏在里面的，產(chǎn)業(yè)投資人不僅出錢，還得“出力”。

中國長城資產(chǎn)負(fù)責(zé)盤活金科的存量停工項(xiàng)目，四川發(fā)展證券基金提供區(qū)域資源支持，上海品器聯(lián)合體更承諾額外提供7.5億元流動(dòng)資金借款，用于新項(xiàng)目啟動(dòng)。

金科集團(tuán)

對(duì)此，市場很快給出反饋，投資款到賬次日，金科股價(jià)盤中漲停，市值單日增長超7億元。

這背后是資本對(duì)“股權(quán)對(duì)價(jià)”模式的認(rèn)可，既避免了直接還債導(dǎo)致的資金鏈斷裂，又通過股權(quán)綁定讓投資人愿意長期陪跑。

正是這種“騰籠換鳥”的資本運(yùn)作，讓金科的26億“救命錢”發(fā)揮了遠(yuǎn)超本身的價(jià)值，為債務(wù)清零打下基礎(chǔ)。

金科集團(tuán)

黃紅云的“三步敗棋”，拖垮了“西南地產(chǎn)王”

如今靠26億續(xù)命的金科，曾是黃紅云一手打造的“地產(chǎn)神話”。

上世紀(jì)80年代，黃紅云還是日薪5毛的泥水工，靠4年苦讀考取建設(shè)工程師資格證，1998年創(chuàng)辦金科后，憑重慶五黃路3000萬“豪賭”打造金科花園，2011年借殼上市后銷售額破百億，2020年更是達(dá)到2239億的巔峰，總資產(chǎn)超4000億。

但轉(zhuǎn)折點(diǎn)出現(xiàn)在2014年，黃紅云走了第一步“敗棋”，那就是聯(lián)合徐翔炒作“新能源轉(zhuǎn)型”概念。

當(dāng)時(shí)消息一出，金科股價(jià)從2.26元飆升至9.76元，黃氏家族7天內(nèi)套現(xiàn)28億，2015-2016年合計(jì)套現(xiàn)60億。

金科進(jìn)軍新能源產(chǎn)業(yè)

可所謂的“新能源布局”從未落地，徐翔案發(fā)后，黃紅云被證監(jiān)會(huì)調(diào)查，2025年還被罰款210萬元，這場資本游戲讓金科口碑崩塌。

第二步“敗棋”便是家族內(nèi)斗，2017年黃紅云與前妻陶虹遐離婚，后為對(duì)抗融創(chuàng)孫宏斌的收購倉促復(fù)婚。

2021年威脅解除后再次離婚，陶虹遐心生不滿，公開舉報(bào)黃紅云轉(zhuǎn)移資產(chǎn)，還高位套現(xiàn)7.4億元，女兒黃斯詩也套現(xiàn)4.14億。

母女二人合計(jì)套現(xiàn)11.54億，直接導(dǎo)致金科2021年銷售額從2239億暴跌至548億，降幅超75%。

黃紅云公開信聲明

第三步“敗棋”是高杠桿質(zhì)押，2022年，黃紅云將72.81%的金科股權(quán)質(zhì)押融資，最終因無法履約，4979萬股被國信證券強(qiáng)制平倉，套現(xiàn)9802萬元償債。

股權(quán)質(zhì)押爆倉讓金科控制權(quán)動(dòng)蕩，2023年更是出現(xiàn)3.25億美元債務(wù)違約，總負(fù)債飆升至2271億元。

正是這三步“敗棋”，讓金科從“西南地產(chǎn)王”淪為瀕臨破產(chǎn)的企業(yè)，若不是及時(shí)啟動(dòng)重整，恐怕早已步恒大后塵。

而重整過程中，各方利益的博弈，更凸顯了金科“復(fù)活”的不易。

黃紅云

債權(quán)人“認(rèn)虧”，黃紅云卻穩(wěn)坐第一大股東

金科的1470億債務(wù)“清零”，本質(zhì)是一場多方妥協(xié)的結(jié)果。

其中最受傷的是普通債權(quán)人，5790家普通債權(quán)人涉及649億債務(wù)，按照清償方案，5萬元以下債權(quán)全額現(xiàn)金清償，超過部分每100元僅能兌換2.53股股票+100份信托受益權(quán)，以當(dāng)時(shí)股價(jià)計(jì)算，實(shí)際清償率不足20%。

但即便如此，債權(quán)人也只能“認(rèn)虧”，因?yàn)楦鶕?jù)法院測算，若金科破產(chǎn)清算，普通債權(quán)清償率僅3.02%。

黃紅云

也就是說，接受重整方案，至少能拿回近20%，總比血本無歸強(qiáng)，中小股東也不好過，0.63元的增發(fā)價(jià)遠(yuǎn)低于當(dāng)時(shí)1.6元的市價(jià)，持股成本被大幅稀釋。

而最“穩(wěn)”的是黃紅云，重整后，他仍持有7.12億股金科股票，持股比例6.72%，穩(wěn)坐第一大股東寶座。

這背后是他在重整前的股權(quán)布局，通過關(guān)聯(lián)方代持、提前鎖定核心資產(chǎn)，在債務(wù)重組中保住了控制權(quán)。這場博弈里，債權(quán)人、中小股東“讓利”，才換來了金科的“新生”，而黃紅云成為了最大贏家之一。

黃紅云

營收暴跌90%，26億能撐過下一個(gè)周期嗎？

可金科雖然暫時(shí)“復(fù)活”，但危機(jī)并未完全解除。

2025年一季度財(cái)報(bào)顯示，金科營收僅7.53億元，同比暴跌89.97%，歸母凈利潤虧損16.17億元，同比下滑39.27%，經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流仍為負(fù)數(shù)。

即便有26億投資款，這樣的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)也讓人擔(dān)憂，26億能撐多久？

金科給出的答案是“轉(zhuǎn)型”，新定位為“不動(dòng)產(chǎn)綜合運(yùn)營商”，布局投資管理、開發(fā)服務(wù)、運(yùn)營管理、特殊資產(chǎn)四大板塊。

黃紅云

目前，金科已完成95%的保交樓任務(wù)，中國長城資產(chǎn)盤活的重慶、成都5個(gè)停工項(xiàng)目已陸續(xù)復(fù)工，上海品器聯(lián)合體主導(dǎo)的“烏衣老街”文旅項(xiàng)目也已啟動(dòng)。

但轉(zhuǎn)型之路并不容易，房地產(chǎn)行業(yè)早已不是“拿地建房”的暴利時(shí)代，特殊資產(chǎn)運(yùn)營、文旅項(xiàng)目都需要長期投入，且回報(bào)周期長。

金科能否撐過下一個(gè)地產(chǎn)周期，關(guān)鍵看產(chǎn)業(yè)投資人的協(xié)同效果，若6個(gè)月內(nèi)不能推出像樣的增量業(yè)務(wù)，26億的“救命錢”恐怕只是“緩兵之計(jì)”。

黃紅云

結(jié)語

對(duì)比恒大的退市，金科的“好命”不是偶然，是提前布局的智慧，是資本運(yùn)作的精準(zhǔn)，也是各方利益妥協(xié)的結(jié)果。

但“復(fù)活”不代表“重生”，營收暴跌90%的壓力、轉(zhuǎn)型的不確定性，仍在考驗(yàn)著黃紅云和新金科。

靠債務(wù)擴(kuò)張的時(shí)代已過去，唯有回歸居住本質(zhì)、做好運(yùn)營服務(wù)，才能真正熬過寒冬。

而金科能否從“復(fù)活”走向“重生”，未來一年的轉(zhuǎn)型成效，將給出最終答案。

信息來源：虧損超300億元，多位高管仍拿百萬年薪!金科1470億元債務(wù)“清零”，房地產(chǎn)最大重整案獲批背后爭議不斷
大江網(wǎng) 2025-05-21

信源截圖

信息來源：重慶地產(chǎn)大佬黃紅云，終于等來了“救兵”
金融界 2024-11-26

信源截圖