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98歲的李嘉誠，正以一場“清倉式”甩賣，為其在內(nèi)地房地產(chǎn)市場的數(shù)十年布局畫上句號。這場始于2013年的“十年大撤退”，在2025年迎來關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)——大灣區(qū)400余套房源低價拋售、北京核心項(xiàng)目折價離場，背后是萬億商業(yè)帝國資本版圖的徹底重構(gòu)。

2025年盛夏，廣東樓市被一股“港資拋售潮”攪動。長實(shí)集團(tuán)推出的“大灣區(qū)雙居生活”計(jì)劃，將惠州、中山、廣州、東莞四城的老盤房源集中推向市場，最低一套51平方米住宅總價僅40余萬元，較此前備案價折價近兩成。其中東莞海逸豪庭的降價幅度最為驚人，單價從2023年的4.4萬元/平方米跌至1.55萬元/平方米，降幅超64%，13年前拿地的項(xiàng)目如今以“腰斬價”清貨，吸引不少香港購房者北上搶購，短短數(shù)月內(nèi)房源便僅剩尾貨。

這并非孤例。今年5月，北京朝陽區(qū)御翠園項(xiàng)目以7折價格拋售，均價跌至7萬元/平方米，較2024年開盤價直降近百萬元。為安撫老業(yè)主，開發(fā)商推出裝修補(bǔ)償與差價補(bǔ)貼兩種方案，這種“折價+補(bǔ)償”的組合策略，既加速了資金回籠，也折射出其撤離內(nèi)地市場的迫切心態(tài)。值得注意的是，這些被拋售的項(xiàng)目多為“壓箱底”資產(chǎn)：廣州逸翠莊園2012年首次開盤，東莞海逸豪庭拿地可追溯至1999年，當(dāng)時不足千元/平方米的樓面價，即便如今低價甩賣，26年間仍實(shí)現(xiàn)18倍增值，堪稱跨越世紀(jì)的資本操作范本。

回溯李嘉誠的內(nèi)地布局，1992年的北京東方廣場是標(biāo)志性起點(diǎn)。這個位于王府井黃金地段、占地10萬平方米的“城中之城”，集購物中心、五星級酒店與寫字樓于一體，至今仍是內(nèi)地最盈利的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目之一。此后數(shù)十年，他秉持“核心城市+黃金地段”的拿地策略，在北京、上海、成都等城市核心區(qū)低價囤地，通過“長周期開發(fā)”等待土地升值——2001年北京御翠園拿地時樓面價僅1750元/平方米，2004年成都南城都匯地塊成本1030元/平方米，這些早期低成本鎖定的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，在樓市黃金期為其帶來巨額收益。

但隨著內(nèi)地房地產(chǎn)監(jiān)管政策收緊，李嘉誠的商業(yè)模式逐漸失效。2015年起，針對囤地、捂盤的調(diào)控措施密集出臺，成都南城都匯項(xiàng)目曾因拿地后2年未開工、12年僅開發(fā)6期被政府勒令整改，甚至被禁止新增融資，這成為其戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向的重要轉(zhuǎn)折點(diǎn)。2013年，李嘉誠開啟首輪資產(chǎn)拋售，4個月內(nèi)通過出售廣州西城都薈、上海陸家嘴東方匯經(jīng)中心等項(xiàng)目套現(xiàn)126億元；2016年，上海陸家嘴世紀(jì)匯廣場以200億元售出，較2006年拿地價增值近5倍，同年香港中環(huán)中心75%權(quán)益以357億港元轉(zhuǎn)手。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2013-2017年間，李氏家族從內(nèi)地及香港累計(jì)撤資超2500億港元。

如今，這場撤離已進(jìn)入尾聲。長實(shí)集團(tuán)2025年上半年財報顯示，其可開發(fā)土地儲備約622萬平方米，雖有86%位于內(nèi)地，但相較于2013年超千萬平方米的巔峰時期，規(guī)模大幅縮水；更關(guān)鍵的是，內(nèi)地業(yè)務(wù)收入占比已萎縮至5%，香港僅余7%，而歐洲市場貢獻(xiàn)了50%的收入，資本重心早已完成跨洋轉(zhuǎn)移。從英國電網(wǎng)、電信業(yè)務(wù)到公用事業(yè)投資，數(shù)百億港元的套現(xiàn)資金被投入歐洲基建領(lǐng)域，構(gòu)建起新的盈利支柱。

面對外界爭議，李嘉誠曾在年報中回應(yīng)“投資決策基于商業(yè)邏輯”，一句“我只是個商人”道破資本本質(zhì)。如今，98歲的他將內(nèi)地“最后的資產(chǎn)”清場，長子李澤鉅也于2025年7月退出香港特首顧問團(tuán)，標(biāo)志著李氏家族與內(nèi)地及香港市場的關(guān)聯(lián)進(jìn)一步弱化。

從低價囤地的“黃金時代”到折價清貨的“撤離時刻”，李嘉誠的商業(yè)軌跡不僅是個人財富的起落，更折射出中國房地產(chǎn)市場數(shù)十年的變遷。當(dāng)內(nèi)地樓市告別高速增長，這位資本巨鱷的離場，或許是一個時代落幕的注腳，而關(guān)于資本與市場、商業(yè)與責(zé)任的討論，仍將在時間長河中持續(xù)回響。